Договор на оказание услуг по подбору недвижимости (образец договора) - Форум по недвижимости на Сервере недвижимости Казани и Республики Татарстан

Образец договора на оказание услуг по подбору недвижимости можно скачать по ссылке:
http://www.tatre.ru/.../dog_podbor.doc

Договор составлен с учетом рекомендаций Уральской палаты недвижимости (upn.ru)

г. Казань «___»____________ 201_ года

Агентство недвижимости ________________________________________, Сертификат № РОСС RU РГР ОС ______, именуемое в дальнейшем «Риэлтор», в лице ______________________________________________, действующего на основании _________________, и _________________________________________________________
(Ф.И.О. клиента), именуемый(ые) в дальнейшем «Клиент»,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Риэлтор обязуется, по поручению Клиента, совершить действия по поиску и приобретению Объекта недвижимости___________________________ (вид объекта: квартира, дом и др.), далее ОБЪЕКТА, отвечающего требованиям, указанным в Приложении № 1 к договору, а Клиент обязуется уплатить вознаграждение.
1.2. Вознаграждение Риэлтора и порядок его оплаты определяются в соответствии с Приложением № 2 договора.
2. ОБЯЗАННОСТИ РИЭЛТОРА

2.1. Консультировать Клиента по вопросам купли-продажи недвижимости.
2.2. Осуществлять поиск и показ Объекта, отвечающего требованиям Клиента, определить время и порядок просмотра выбранных Клиентом Объектов.
2.3. Заключить договор, обеспечивающий совершение сделки, с собственником Объекта или его представителем при условии выдачи Клиентом соответствующей доверенности.
2.4. Организовать подготовку и надлежащее оформление договора купли-продажи Объекта.
2.5. Уведомить Клиента о времени и о месте оформления договора купли-продажи и расчетов за Объект не позднее, чем за один день до сделки.
2.6. Оказать содействие в организации взаиморасчетов между сторонами сделки.
2.7. Оказать содействие в передаче Объекта путем предоставления акта приема-передачи.
2.8. Оказать содействие в регистрации сделки.
3. ОБЯЗАННОСТИ КЛИЕНТА

3.1. Заполнить Приложение № 1 к настоящему договору.
3.2. Рассматривать самостоятельно или с привлечением ответственного лица Риэлтора предложенные последним Объекты в течение ____ дней с момента получения адреса.
3.3. Дать письменное согласие на приобретение выбранного им объекта недвижимости с указанием стоимости Объекта, выдать Риэлтору, или лицу, указанному Риэлтором, доверенность на внесение частичной оплаты продавцу и заключение соответствующего договора, обеспечивающего совершение сделки, либо заключить соответствующий договор самостоятельно при участии Риэлтора.
3.4. Предоставить нотариальное согласие супруга(и) на покупку Объекта.
3.5. Достоверно информировать Риэлтора о своем месте нахождения во время всего срока действия договора с указанием контактных телефонов и подробного адреса.
3.6. Выполнить все действия и формальности, необходимые для совершения сделки купли-продажи объектов на условиях настоящего договора, в том числе прибыть для совершения сделок в место и во время, указанное Риэлтором.
4. ГАРАНТИИ СТОРОН

Риэлтор гарантирует:
4.1. Сохранность документов полученных им от Клиента;
4.2. Конфиденциальность полученной от Клиента информации, касающейся оформления прав на приобретаемое последним недвижимое имущество.
4.3. Профессиональная деятельность Риэлтора застрахована в страховой компании ______________________, страховой полис №___________, действует до «___»______________201__ года на сумму ______________________________________ рублей.
Клиент гарантирует:
4.4. Не будет предпринимать действий, направленных на самостоятельное приобретение объекта недвижимости, предложенного Риэлтором, без участия последнего в течение шести месяцев после истечения срока действия договора.
5. СРОК ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до «___»_________________ 201__ г.
5.2. Изменение и расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. В случае утраты Риэлтором документов, переданных ему Клиентом, восстановить их за свой счёт в сроки, установленные для выдачи дубликатов таких документов.
6.2. В случае не выполнения Риэлтором принятых на себя обязательств в срок, все расходы по сделке, произведенные Риэлтором, ложатся на последнего и Клиентом не возмещаются, за исключением тех, возмещение которых специально оговорено в договоре.
6.3. В случае не выполнения обязательств и гарантий, принятых на себя по договору Клиентом, внесенная денежная сумма в счет приобретаемого объекта, остается у продавца. Все вопросы, связанные с возвратом данной суммы, переданной по поручению Клиента Риэлтором - продавцу, решаются Клиентом самостоятельно.
6.4. В случае досрочного расторжения договора по вине Клиента, он выплачивает вознаграждение, предусмотренное договором, пропорционально объему оказанных услуг.
6.5. В случае не выполнения обязательств и гарантий, принятых на себя по договору Риэлтором, последний обязан в трехдневный срок вернуть Клиенту полученные денежные средства и уплатить штраф как за пользование заемными средствами по ставке ЦБ РФ на момент возврата.
6.6. Основания для освобождения обеих сторон от ответственности за неисполнение обязательств по договору:
– действие непреодолимой силы;
– смерть собственника или утрата им дееспособности;
– акты органов государственной власти или местного самоуправления, исключающие возможность исполнения обязательств по договору. Невозможность исполнения обязательств (форс-мажор) доказывается стороной, которая не выполнила принятые на себя обязательства по договору.
7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

7.1. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах - по одному для каждой из сторон, имеющих равную юридическую силу.
7.2. Стороны обязуются соблюдать конфиденциальность и не разглашать условия договора третьим лицам.
7.3. Все споры по настоящему договору разрешаются путем переговоров, а в случае не достижения согласия - в соответствии с действующим законодательством в суде.
7.4. Все вопросы, связанные с телефонизацией ОБЪЕКТА (переоформление номера АТС, установка телефона и т.п.) выходит за пределы настоящего договора, и решаются Клиентом самостоятельно в соответствующих службах.
7.5. При подписании настоящего договора Клиент получил информацию по вопросам, связанным с порядком оформления сделки (купли-продажи недвижимости, п.2.1 договора)
7.6. Стороны ознакомлены и соблюдают условия Федерального закона от 27 июля 2006 г. №152-ФЗ «О персональных данных». Клиент дает свое согласие на использование, обработку и хранение своих персональных данных в целях соблюдения норм данного федерального закона Риэлтором.
7.7. Агент, отвечающий за выполнение договора: ___________________________ (Ф.И.О.)
7.8. Дополнительные условия:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________

8. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

КЛИЕНТ:
(ФИО, паспортные данные,
адрес прописки, фактический адрес,
телефон)

РИЭЛТОР:
(Организационно-правовая форма,
фактический адрес, ИНН, телефон)

Приложение 1 :
Характеристика искомого объекта
Уведомление

Приложение 2 :
Цена объекта. Порядок расчетов. Оплата вознаграждения риэлтора.
Форма доверенности.
Форма расписки.
Поручительство.

Приложение 3 :
Прейскурант цен к договору подбора объекта недвижимости.
Акт приема-сдачи выполненных работ.

Образец договора на оказание услуг по подбору недвижимости со всеми приложениями можно скачать по ссылке:
http://www.tatre.ru/.../dog_podbor.doc

Договор с риэлтором: как не попасть впросак

20 ноября 2007 г.

Есть много риэлторских агентств – хороших и разных. Как хорошее отличить от «разного»? Об этом может рассказать договор, который вам предъявят на подписание. Например, хорошая компания не будет использовать в документах мелкий шрифт, на который, как правило, клиенты не обращают внимание. А потом остается только кусать локти, потому что некоторые фирмы набирают «мелким бесом» едва ли не самую важную информацию, касающуюся ваших денег.

На страницах нашего Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru мы уже рассказали о том, как грамотно поговорить по телефону, знакомясь с ситуацией на рынке недвижимости (Выбор квартиры: как избежать ловушки, обзванивая продавцов ), и чем отличается маклер от риэлтора (Маклер или риэлтор: кто принесет больше пользы ). Сегодня у нас очередной урок - будем учиться правильно читать договор с риэлторской компанией.

Наш наставник — судья третейского суда, председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской Ассоциации риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты» Вероника Панкова .

ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв. м. Школа, дет. сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.м ООО ИСК БАСТИОН Узнать телефон

Какие бывают договоры
Итак, агентство выбрано. Потенциальный клиент риэлторов приходит на заключение договора.

Сейчас в нашей стране нет специального законодательства, регламентирующего риэлторскую деятельность. Соответственно, нет специального договора на оказание риэлторских услуг. Поэтому риэлторские услуги у нас могут оказывать как агентства недвижимости, так и юридические фирмы. Единого вида договора с клиентом не существует. Поэтому на практике каждая риэлторская компания разрабатывает и использует именно тот договор, которой удобен ей, то есть защищающий интересы именно этой компании.

Сейчас наиболее распространены несколько видов договоров продавца недвижимости с агентством:
— договор на оказание риэлторских услуг;
— договор поручения;
— эксклюзивный договор

Как бы риэлторы ни назвали документ, на деле это договор смешанного типа, содержащий элементы многих типов договоров.
Клиент риэлторов должен запомнить правило. Перед подписанием договор надо внимательно прочитать, обращая внимание на все пункты, которые кажутся непонятными.

Общие рекомендации таковы: прочитав договор, важно выяснить, какие действия компания обязуется совершить для клиента и в каком объеме. То есть, за какой объем услуг клиент платит риэлторам. Агентство может предложить тарификацию своих услуг или оплату определенных этапов. И то, и другое приемлемо. Но, согласуя стоимость услуг, всегда надо уточнять, за что именно, за какую проделанную работу, риэлторы берут деньги.

Также важно выяснить соотношение прав и обязанностей сторон. Обязанности, возлагаемые на клиента риэлторов, должны быть разумны и выполнимы, они должны следовать из практики риэлторской деятельности.

А теперь перейдет к подробностям.

ЖК бизнес-класса Лица! Осенью выдаем ключи. Инновационный дом на Ходынском поле. Звоните! Capital Group Узнать телефон

Шаг первый
Проверьте полномочия и документы
Есть некоторые моменты, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.

Во-первых, необходимо проверить полномочия человека, который подписывает договор. Надо переписать его паспортные данные, а лучше снять ксерокопию. Это нормальная пракика, поскольку сами компании, подписывая договор с клиентом, обязательно делают ксерокопию его паспорта.

Если от лица риэлторской компании выступает человек, действующий по доверенности, то надо обязательно посмотреть этот документ и получить копию на руки. В доверенности обязательно нужно обратить внимание на полномочия. Обладает ли человек полномочиями для подписания договоров, и каких именно. Если написано, что полномочия предусмотрены уставом, то надо открыть устав и посмотреть, кто и когда назначался на эту должность. Риэлторская компания, работающая в соответствии с законодательством, из этих данных тайны не делает.

Во-вторых, в некриминальных компаниях при заключении договора покажут учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на налоговый учет.

В-третьих, при подписании договора надо узнать, на каких условиях компания занимает помещение, в котором находится. Бывают ситуации, когда компания арендует какую-то комнату, а в качестве юридического в учредительных документах указан несуществующий адрес.

Квартиры в "Южной долине" Купить квартиру? Легко! От 524 руб./день по ипотеке. Скидки в сентябре 7%. 15 мин от м. Домодедовская. Виды на заповедник. От застройщика RDI Group Узнать телефон

Шаг второй
Мелкий шрифт изучите с лупой
Существуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.
Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.

Шаг третий
Читаем договор, обращая внимание на плюсы
Пункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны.
+ В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент.

+ Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы. В столице сложилась практика, что риэлтору не внесут аванс за квартиру, если он не предъявит подлинники документов. Но чтобы себя обезопасить, составьте в дополнение к договору акт приема-передачи документов.

+ В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором - риэлторской компанией. Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.

+ По общей сложившейся практике клиент обязан всячески содействовать риэлтору в организации сделки. Он должен предоставлять возможность для просмотра недвижимости. Если речь идет об альтернативе, то должен выезжать на просмотры вариантов. Если клиент не хочет ездить вместе с риэлтором или не желает открывать дверь своей квартиры «незнакомцам», то это всегда можно рассматривать, как отказ от выполнения обязательств по договору. А значит, клиента либо оштрафуют, либо вообще разорвут с ним договор.

+ Совершенно нормально, если риэлторы попросят клиента предоставить им доверенность, например, по сбору документов. Без доверенности представлять интересы клиента в разных организациях просто невозможно.

+ Иногда бывает, что клиент хочет изменить свои пожелания. Значит, надо оформлять свои требования письменно, - такой пункт тоже должен содержаться в договоре. Иначе клиент потом не докажет, что хотел купить другую квартиру. Риэлторы будут утверждать, что подобрали именно тот вариант, который указан в договоре.

+ Нормальное требование, чтобы по окончании всех работ был подписан акт выполненных работ. Надо понимать, что в компаниях существует своя отчетность, своя финансовая дисциплина и им нужно закрывать договоры на оказание услуг.

+ Не должен настораживать пункт о привлечении третьих лиц для исполнения обязательств по договору. Риэлторы часто включают этот пункт в договор. Например, могут привлекаться сотрудники, работающие по агентскому договору, адвокаты, юристы и т.д. то есть те профессионалы, которые помогут провести сделку.

+ Очень хороший пункт договора, в котором говорится о том, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Страхуют свою деятельность, как правило, сертифицированные компании.

ЖК "Солнечная Система". Есть 122 200 руб. Купи квартиру! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 40 вариантов планировок. Квартиры от 3, 1 млн руб. Химки от 3,1 млн руб. Узнать телефон

Шаг четвертый
Отмечаем минусы
А эти пункты договора - предмет для дискуссии с риэлторской компаний.
— Некоторые фирмы в свой договор включают пункт, в соответствии с которым они имеют право на разницу между реальной ценой продажи и той ценой, которая зафиксирована в каком-либо соглашении с клиентом. Имейте в виду, что речь идет о скрытой комиссии – тех деньгах, которые компания пытается заработать «сверх» сумм, заплаченных вами компании официально.

— Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию. Вывод – компания работает непрозрачно.

— Штрафы за то, что клиент решил расторгнуть договор в одностороннем порядке в период его действия, правомерны, но лишь в размере, сопоставимом с оплатой риэлторских услуг. Напоминаем, что риэлторская комиссия составляет 3-6% от стоимости квартиры. Размер штрафа не должен ее превышать!

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Мы попытались обратить внимание на очевидные вещи, которые видны и непрофессионалу. Они показывают, если можно так сказать, уровень порядочности агентства. Это вы сразу поймете. А дальше, если агентство вас устраивает, потребуется разбирать договор «по косточкам», и тут уж лучше всего на услугах юриста не экономить.

Договор оказания риэлторских услуг

Договор оказания риэлторских услуг составляется сторонами для определения потребностей заказчика, его требований к недвижимости и времени выполнения услуг, а также обязанностей исполнителя, прав и условий получения вознаграждения.

Договор оказания риэлторских услуг является частным случаем договора возмездного оказания услуг и регулируется гл.39 ГК РФ.

Чаще всего сторонами по договору являются физическое лицо (в качестве заказчика) и юридическое лицо (в качестве исполнителя). Именно такой образец договора можно скачать ниже. Однако в практике встречаются как договоры между физическими лицами, так и договоры между юридическими лицами. Отличием таких договоров является форма оплаты услуг (наличными для договора между физ.лицами и безналичными –для юр.лиц) и указание в составе услуг налога на добавленную стоимость.

В зависимости от потребностей заказчика, могут быть составлены различные формы договора оказания риэлторских услуг:

Однако, как правило, агентства недвижимости используют один образец договора оказания риэлторских услуг, в который в зависимости от задач заказчика вписывается та или иная услуга: от поиска арендатора комнаты в коммунальной квартире, до продажи крупного торгового комплекса.

Поскольку договор оказания риэлторских услуг представляет собой одну из разновидностей договора возмездного оказания услуг, последний часто используется в качестве основы для составления договора на оказание риэлторских услуг путем добавления приложения с заданием на оказание услуг. В этом приложении описывается состав услуг и в какие сроки исполнитель обязан выполнить их для заказчика.

Предметом договора является оказание по заданию заказчика риэлторских услуг, в соответствии с условиями договора, приложением к договору «Задание на исполнение услуг» и законодательством Российской Федерации.

Договор об оказании риэлторских услуг

________________, именуем___ в дальнейшем "Заказчик", в лице ___________, действующ___ на основании _____________, с одной стороны, и ______________, именуем___ в дальнейшем "Исполнитель", в лице _______________, действующ___ на основании __________, с другой стороны, совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.1. Исполнитель обязуется по заданию Заказчика оказать услуги, указанные в п. 1.2 настоящего Договора, а Заказчик обязуется оплатить эти услуги.

1.2. Исполнитель обязуется оказать следующие услуги:

1.2.1. Выполнить комплекс мероприятий по ____________________ недвижимого имущества, состоящего из ____________________ (указать характеристики имущества: тип помещения, целевое назначение, общая площадь и т.д.), расположенного по адресу: _______________________, именуемого в дальнейшем "имущество", принадлежащее Заказчику на праве ____________ (указать основание возникновения права на имущество, номер и дату договора аренды и т.д.) с целью ______________________.

2.1. Исполнитель обязан:

2.1.1. Оказать услуги в полном объеме в срок, указанный в п. 6.1 настоящего Договора.

2.1.2. Организовать все мероприятия по вопросам, связанным с исполнением настоящего Договора, включая __________________.

2.1.3. Осуществить подготовку документов, необходимых для исполнения настоящего Договора.

2.1.4. Организовать своевременность безопасных взаиморасчетов между _________ и обеспечить их конфиденциальность.

2.2. Исполнитель вправе:

2.2.1. В целях выполнения настоящего Договора привлекать к исполнению обязательств третьих лиц.

2.2.2. Отказаться от исполнения настоящего Договора в порядке и с соблюдением условий, установленных в разделе 5 настоящего Договора.

Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по Договору лишь при условии полного возмещения Заказчику убытков.

2.3. Заказчик обязан:

2.3.1. На момент подписания настоящего Договора представить Исполнителю надлежащим образом оформленные документы (подлинники либо заверенные копии), а именно:

2.3.2. По завершении мероприятий, предусмотренных в разделе 1 настоящего Договора, подписать Акт выполнения работ и оплатить услуги Исполнителя в порядке, размере и сроки, установленные в разделе 3 настоящего Договора.

2.3.3. Соблюдать конфиденциальность сведений, полученных от Исполнителя по условиям настоящего Договора, не сообщать данную информацию третьим лицам.

2.3.4. Предоставить Исполнителю полномочия осуществлять действия в интересах Заказчика, в том числе вести переговоры и заключать соглашения, не противоречащие условиям настоящего Договора, необходимые для исполнения обязательств Исполнителя по настоящему Договору.

2.4. Заказчик имеет право:

2.4.1. При необходимости проверять ход и качество работы, выполняемой Исполнителем, не вмешиваясь в его деятельность.

2.4.2. Отказаться от исполнения настоящего Договора полностью или частично до _____________ в порядке и с соблюдением условий, установленных разделом 5 настоящего Договора.

Заказчик вправе отказаться от исполнения Договора при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов.

3.1. Цена по настоящему Договору составляет _____ (____________) ___.

3.2. Оплата Заказчиком Исполнителю стоимости услуг осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет или наличными денежными средствами в кассу Исполнителя в течение _____ банковских дней с момента ____________.

3.3. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине Заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме.

3.4. В случае когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из Сторон не отвечает, Заказчик возмещает Исполнителю фактически понесенные им расходы.

4.1. Имущественная и иная ответственность Сторон определяется настоящим Договором и действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. За нарушение срока оплаты, предусмотренного п. 3.2 настоящего Договора, Заказчик уплачивает Исполнителю пеню в размере _____ от просроченной суммы за каждый день просрочки.

4.3. Уплата пени не освобождает Заказчика от выполнения своих обязательств или устранения нарушений по настоящему Договору.

5.1. Настоящий Договор может быть расторгнут по взаимному согласию Сторон при условии письменного уведомления заинтересованной Стороной противоположной Стороны за ____ рабочих дней до предполагаемой даты расторжения Договора.

5.2. Стороны вправе отказаться от исполнения настоящего Договора полностью или частично в одностороннем порядке до _________. Заинтересованная Сторона обязана сообщить об отказе от исполнения Договора противоположной Стороне в письменной форме с уведомлением в срок не позднее ____ рабочих дней до предполагаемой даты расторжения.

5.3. Порядок и условия расчетов при расторжении и отказе от исполнения настоящего Договора устанавливаются дополнительным соглашением Сторон, но в любом случае Заказчик обязан оплатить фактически оказанные ему услуги на момент расторжения Договора и фактические затраты, произведенные Исполнителем до получения соответствующего извещения об отказе.

6.1. Настоящий Договор вступает в силу после его подписания Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по нему или до его прекращения по другим основаниям, предусмотренным настоящим Договором и/или действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. В случае прекращения действия настоящего Договора его положения сохраняют свою силу для обязательств, возникших на его основе и не исполненных Сторонами в период его действия.

7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

7.2. В случае невозможности урегулирования разногласий путем переговоров спор подлежит рассмотрению в суде.

8.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями Сторон.

8.2. Настоящий Договор составлен и подписан в двух экземплярах на русском языке, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.

8.3. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются:

8.3.1. ____________________________________ (копии правоустанавливающих документов на имущество).

8.3.2. Акт об оказании услуг.

Договор с риэлтором

В последние годы редко какая сделка купли-продажи обходится без участия риэлтора. В то же время, опыт общения наших заказчиков с риэлорскими компаниями не всегда положителен. Целью этой статьи являются ответы на наиболее частые вопросы, связанные с заключением договора с агентством недвижимости, и развенчание некоторых мифов, в частности, об «эксклюзивном договоре» и страховании ответственности.

Распространенные вопросы относительно договора с риэлторской компанией, которые часто задают нам клиенты на консультации:

— Можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости в одностороннем порядке? Последуют ли за этим штрафные санкции со стороны агентства? Каков их размер, определяется ли он законом РФ?

— Как правило, в договорах оговаривают порядок одностороннего расторжения договора по инициативе одной из сторон. Если такая процедура не оговорена, то руководствуясь ГК РФ, Заказчик вправе на любой стадии исполнения услуги отказаться от договора, оплатив исполнителю его расходы. Размер расходов определяется исходя из объемов оказанной услуги. Штрафные санкции законом в данном случае не предусмотрены.

— В договоре с агентством часто указывается, что клиент не имеет право одновременно обращаться в другое агентство по этому же вопросу. Насколько законно это требование?

— Принцип свободы договора исходит из того, что если подобные положения не запрещены законом, то стороны вправе оговорить их в договоре. Следовательно, агентство вправе предлагать своим клиентам «эксклюзивное» представительство, а клиенты вправе на него согласиться.

— Все чаще встречается понятие «эксклюзивный договор», что оно означает?

— Понятие «эксклюзивный договор» подразумевает по общей практике исключительное предоставление определенного услуги (товара). То есть исполнитель ограничивает для заказчика круг лиц, способных оказать услугу по подбору/продаже/аренде недвижимости, только собой (см. также предыдущий ответ).

— Среди рекомендаций клиентам часто встречается – взять образец договора в агентстве и отнести его на экспертизу независимому юристу. А что делать, если агентство отказывается давать чистый бланк договора для проведения такой процедуры, аргументируя это тем, что его содержание – коммерческая тайна? Насколько обоснованы аргументы агентства?

— Аргументы не обоснованы абсолютно, и с таким «скрытным» агентством, я бы рекомендовала не сотрудничать. При подписании договора клиент вправе анализировать положения договора, и ограничить его во времени или в возможности проконсультироваться с юристом другая сторона не может.

— Что такое «ответственность агентства застрахована» и насколько это защищает интересы клиента такого агентства?

Если клиент, придя в агентство недвижимости, слышит о том, что профессиональная ответственность застрахована, и, «случись что», финансовые потери возместит страховая компания, ему необходимо ознакомиться с соответствующими договорами, чтобы выяснить, насколько заявленное соответствует действительности.

Из договора страхования надо понять, какие именно и чьи риски застрахованы (агентства как юридического лица или конкретного физического лица — агента). После этого надо сопоставить – застраховано ли в итоге то лицо (юридическое или физическое), которое заключаемый договор оказания риэлторских услуг подписывает.

При этом на каждом этапе сделки клиент должен понимать, за что, за какие возможные ошибки и недоработки несет ответственность риэлтор и агентство, которое он представляет. И все это должно быть четко прописано в договоре, который заключается с риэлторской компанией.

Шаг первый. Необходимо обратить особое внимание на такой пункт заключаемого с агентством договора, как «предмет договора». Как правило, он бывает настолько расплывчат, что ухватить суть бывает сложно даже профессионалу. Чаще всего «предмет договора» сводится к оказанию консультационных и информационных услуг, связанных с приобретением недвижимости.

Учитывая, что у нас одна из самых высокооплачиваемых сфер деятельности – услуги в сфере недвижимости, я считаю, что клиентам необходимо настаивать на том, что предмет договора должен быть прописан максимально четко: какие именно услуги должны быть оказаны, в какие сроки, к каким результатам они должны привести. Например, может быть прописано: «Услуга — подбор нескольких вариантов объектов недвижимости с целью их приобретения по таким-то параметрам». И в самом договоре или в приложении к нему эти параметры могут быть указаны. Также можно прописать: количество вариантов, которые должны быть предоставлены, каким образом проходят осмотры, каким образом клиент выражает свое одобрение (или неодобрение) предложенными вариантами.

Шаг второй. Риэлтор должен продемонстрировать клиенту пакет документов на приобретаемую квартиру. И этот пакет документов должен позволить сделать вывод о том, что данное жилье условно безопасно для покупки (вряд ли можно говорить о стопроцентной гарантии, но вот о 95-ти процентной — да). А именно: правообладателем является именно то лицо, которое заявлено как продавец; жилье не под арестом, на него отсутствуют обременения; не нарушены права третьих лиц и т.д. К слову, всю необходимую информацию риэлторы могут получить в паспортном столе или у эксплуатирующей организации данного жилого дома.

Клиент должен внимательно относиться к предоставляемым сведениям, знать сроки действия конкретных документов. Например, выписка из лицевого счета действительна в течение трех дней, выписка из Единого Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним – в течение пяти дней. Эти сроки юридически обоснованы, поскольку именно по их истечении возможны изменения в отношении прав на недвижимость.

Таким образом, покупатель от своего риэлтора должен увидеть весь комплект документов вкупе с профессиональным мнением о том, есть ли риски, связанные с приобретением данной квартиры, насколько они велики.

И в договоре с агентством недвижимости должно быть отражено, что риэлтор несет ответственность за анализ соответствующих документов, за потенциально возможные проблемы, которые могут возникнуть в связи с его недостаточностью. Чем больше наши граждане будут требовать прописывать в договоре грани ответственности риэлторов, тем квалифицированнее, в итоге, станет оказание этой услуги.

Далее риэлтор должен оценить сам договор купли-продажи — все ли пункты прописаны, есть ли какие-то спорные моменты, к каким последствиям они могут привести.

Шаг третий. Регистрация сделки. Когда все документы собраны, договор купли-продажи подписан и оплачен (мало кто практикует рассроченную оплату по недвижимости), покупатель оказывается в незавидном положении: деньги он заплатил, но регистрация и переход прав собственности занимают еще месяц. И в этот период может случиться все, что угодно. Например, продавец, по каким-то причинам, может забрать документы из ФРС и т.д.

Проблем после подписания договора купли-продажи возникает масса, но зачастую агенты после совершения сделки забывают о своих клиентах. Происходит это потому, что, опять-таки, изначально четко не определяется сфера ответственности специалистов по недвижимости.

Выводы. Клиенты должны настаивать, чтобы в договоре на оказание риэлторских услуг были прописаны границы ответственности агентов и агентств недвижимости.

1. Предмет договора с агентством часто обозначается как «оказание консультационных услуг». О том, что фактическим результатом действий агентства является составление и заключение договоров купли-продажи — ни слова. Получается, что даже в случае, если в страховом договоре указано, что агент отвечает за последствия неправильного составления договора купли-продажи, он ни за что не отвечает. Страховой выплаты не будет.

2. Следует понимать, на какую сумму застрахованы профессиональные риски. Вряд ли хоть одно крупное агентство у нас в городе застрахована на сумму более миллиона рублей. Поэтому все, что сверх этого, пострадавшая сторона должна будет взыскивать с участников другой стороны сделки. Если с них, конечно, есть, что взыскивать.

3. Страховая сумма может быть фиксированной, то есть при наступлении каждого страхового случая выплачиваются одинаковые суммы. А может быть и так, что общая сумма страховки уменьшается с каждой выплатой. Получается, если наступил какой-нибудь десятый страховой случай, то платить будет просто нечего. Все это надо смотреть в договоре страхования.

У нас в городе нет судебной практики (по крайней мере, мне о ней ничего не известно) выплат страховки клиенту из-за неправильных действий агентов. Но это не значит, что все так хорошо, никто не ошибается.

К слову, на Западе все устроено более прозрачно. Там страхуются риски физического лица, которое участвует в сделке. У нас же – риски риэлтора при предъявлении ему претензий со стороны физического лица. Чувствуете разницу? В итоге, страхование существует номинально, но фактически оно не работает. Поэтому, пока гражданам уповать только на себя – требовать оказания реальной риэлторской услуги, границы которой четко прописаны в договоре.

Rating: 5.0. From 2 votes.