Предварительный договор долевого участия: что общего с ФЗ-214? Статьи - Каталог статей

Предварительный договор долевого участия: что общего с ФЗ-214?

Сказать о том, что предварительный договор долевого участия (ПДДУ) не имеет ничего общего с 214-ФЗ и скорее противоречит ему, пожалуй, нужно сразу, чтобы развеять все сомнения. Суть этого закона не просто в подписании договора долевого участия (ДДУ) и необходимости его регистрации в соответствующих госорганах (ДДУ считается заключенным только с момента его регистрации). По данному договору покупатель приобретает не возможность в будущем получить квадратные метры и тем более - не векселя и какие-либо другие ценные бумаги, а квартиру, в том числе и недостроенную. При приобретении недвижимости по ДДУ покупателям, в соответствии с п. 13 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору передается в залог земельный участок, на котором будет возводиться дом, и само здание.
В соответствии с 214-ФЗ участок и дом каждому конкретному покупателю (дольщику) передаются пропорционально его инвестициям, т.е. фактически по ДДУ покупатель получает в залог оговоренную в его договоре квартиру, которая после окончания строительства переходит в личную собственность дольщика (либо в собственность всех членов его семьи). Приключись с застройщиком финансовый крах, квадратные метры и/или права на них однозначно остаются у покупателя. Кроме того, в договоре долевого участия строго оговариваются сроки возведения и сдачи дома, параметры квартиры и права и обязательства сторон, в том числе определена ответственность застройщика или девелопера за нарушение сроков строительства. Предварительный же договор долевого участия вообще не подлежит регистрации, и квартира, т.е. права на конкретное имущество, по нему передаваться никак не могут. По своей сути это простой предварительный договор в соответствии с которым вы и продавец обязуетесь заключить в будущем не договор купли-продажи, а договор долевого участия.
По ПДДУ на самом деле вообще ничего не продается, как и по любым другим предварительным договорам, которые согласно ГК РФ являются лишь обязательством в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Конкретно же по предварительному договору участия в долевом строительстве стороны обязуются в будущем заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, предусмотренных ПДДУ, в котором к сожалению из практики условия очень сильно отличаются, в том числе и по срокам.
ПДДУ, закон и оплата.
Тем не менее назвать предварительный договор долевого участия незаконным нельзя. Отношения субъектов по ПДДУ регулируются п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ как по предварительным договорам. То есть он вполне даже может заключаться как предшественник ДДУ, если, конечно, в этом есть необходимость. А вся необходимость в заключение ПДДУ определена за частую тем, что застройщик или продавцы не готовы заключать ДДУ и регистрировать его как того требует закон по ряду причин: - отсутствуют достаточные документы на строительство, разрешения, согласования и т.д. И никаких вопросов вообще бы не возникало, если бы по ПДДУ застройщик не требовал оплаты приобретаемого жилья, т.е. инвестиций в долевое строительство. Однако оплата производится в полном объёме, да ещё с условиями о штрафах, если вы вдруг откажетесь с вас удержат проценты и за частую не малые. По этому подписав ПДДУ и оплатив полную стоимость вы становитесь заложниками ситуации, которая за частую складывается не в пользу покупателей.
По закону по предварительному договору оплата невозможна, так как по этому документу не происходит передачи товара, выполнения работ или услуг. Стороны лишь вправе прийти к соглашению об обеспечении надлежащего исполнения будущим участником долевого строительства своих обязательств, свидетельствуют эксперты. И таким обеспечением может быть некий депозит, который, конечно, никак не должен равняться стоимости жилья. К тому же этот депозит застройщик не должен использовать до заключения ДДУ. Если подписание ПДДУ сопровождается подобной «денежной» схемой, то криминала нет. И более того, этот вариант часто используется при покупке новостройки в кредит, когда банк не может перечислить денежки просто так, безо всяких документов, а застройщик не может заключить ДДУ без гарантии оплаты квартиры, т.е. до подписания кредитного договора. В таких случаях, когда банк дает добро на кредит, покупатель выбирает квартиру и заключает с застройщиком (продавцом) предварительный договор долевого участия. С ним он отправляется в банк, вносит первоначальный взнос в качестве депозита по ПДДУ, и затем подписывает кредитный договор. А застройщик, удостоверившись, что получит свои инвестиции, оформляет ДДУ. Подобная схема, например, работает в Сбербанке.
Но бывает и иначе.

Застройщики, используя эту схему, зачастую требуют полной оплаты жилья. Конечно, в договоре не фигурирует формулировка «взнос за квартиру», а есть пункт «об обеспечении обязательств по исполнению предварительного договора» или о «депозите». В таких случаях заключение ПДДУ – это обход закона 214-ФЗ, а порою и самый настоящий обман, так как покупателю никто не спешит сообщать, что применяемая схема противоречит закону о долевом строительстве и фактически мало чем отличается от давно всем известной схемы реализации новостроек по предварительному договору купли-продажи. Покупатели жилья сегодня более начитанные, и многие знают и о 214-ФЗ, и о ДДУ, поэтому предварительные договоры купли-продажи заключать не спешат, а в новой схеме используется «законная» формулировка «договор долевого участия», и некоторых это очень даже подкупает. Цель застройщиков при оформлении ПДДУ – введение в заблуждение. Покупатели слышат и видят словосочетание «договор долевого участия», пусть даже и предварительный, и как следствие, настраиваются на положительное отношение как к застройщику, так и к приобретаемому объекту. И поскольку большинство о законе 214 только слышало, но текст его не читало, новая схема применяется довольно успешно.
Почему застройщики, среди которых авторитетные и известные компании идут на это? По тому, что желание получить деньги раньше чем получить соответствующие разрешения очень велико. Сегодня только так можно привлечь в строительство денежки инвесторов, не обременяя себя такими жесткими обязательствами, как в случае заключения ДДУ. Дело в том, что 214-й закон разрешает привлекать инвестиции для строительства дома только после того, как оформлена вся разрешительная документация. А как водится в нашем бюрократическом государстве, необходимые разрешения и документы согласуются порою по полгода, а то и дольше, и, естественно, ни один застройщик не хочет простаивать такой долгий срок, а некоторые, более мелкие компании просто не могут себе такого позволить, вот и заключают ПДДУ. Отсутствие разрешения на строительство, необходимого для заключения ДДУ, является наиболее частой причиной для использования застройщиком иных способов реализации недвижимости.
Если застройщик не хочет обманывать покупателей, но решается на заключение предварительных договоров, прежде всего он не будет скрывать, что ПДДУ – это не аналог ДДУ, предложит максимально понятный и содержательный документ, и не будет требовать полной оплаты ограничившись небольшим авансовым платежом (не более 10% от стоимости квартиры).
Главное, чтобы в предварительном договоре четко был установлен его предмет, т.е. там должны быть подробно изложены условия будущего договора долевого участия, а также обязательства продавца и покупателя квартиры по поводу заключения ДДУ, суды (если вдруг дело дойдет до них) рассматривают ПДДУ как намерения сторон. Если в них не будет ясности, не трудно догадаться, что купленную новостройку можно будет потерять.
Один из главных пунктов ПДДУ – определение объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией, который будет передан покупателю-дольщику сначала, по факту заключения ДДУ, в залог, а после ввода дома в эксплуатацию – в собственность. В ПДДУ должны быть указаны все параметры и характеристики приобретаемой квартиры – ее размеры, количество комнат, этаж, расположение на этаже и в доме, лучше, если будет приложен план квартиры и схемы дома (секции) и этажа, на которых будет указано, где именно находится приобретаемая недвижимость. Если квартира подразумевает отделку, то должно быть описано, какую именно и какими материалами.
Еще один важный пункт ПДДУ – условия заключения ДДУ. В ПДДУ обязательно должен быть определен срок, в который стороны обязываются подписать договор долевого участия, с определённым сроком завершения строительства указанном в ДДУ, чтобы это были конкретные даты. В ПДДУ обычно можно встретить подобную формулировку: «Стороны обязуются заключить ДДУ через месяц после получения застройщиком разрешительной документации», и вот такая фраза должна настораживать, ведь она позволяет застройщику тянуть с заключением основного договора фактически бесконечно. А вы не сможете расторгнуть договор в одностороннем порядке не уплатив штрафных санкций.
Также, как отмечают эксперты, в ПДДУ должны указываться стоимость приобретаемой квартиры (цена ДДУ), сроки и порядок оплаты. Если по ПДДУ предусмотрено денежное обеспечение или депозит (а на практике это всегда имеет место), то необходимо проследить, чтобы в договоре было условие о зачислении соответствующих сумм в счет стоимости жилья при заключении ДДУ. Обычно с «денежными» пунктами проблем не бывает, но иногда стоимость не указывается либо застройщик или девелопер оставляет за собой право ее изменить, как правило, ссылаясь на то, что после окончания строительства БТИ, производя замер объекта, может насчитать несколько другую площадь. В таком случае для изменения цены есть основание, а вот если возможность уменьшения или увеличения стоимости жилья никак не объясняется либо цена в ПДДУ вообще не фигурирует, стоит серьезно задуматься о покупке данного объекта.
Хорошо, если в ПДДУ будет информация о сроках окончания строительства дома и сроках передачи объекта долевого строительства покупателю – дольщику, а также гарантийный срок на здание и квартиру. А если к примеру, вы подписываете ПДДУ в конце 2011 года с обязательствами заключения ДДУ до конца 2012 года, в установленый (в конце 2012 года) срок с вами подписывают ДДУ, который содержит срок окончания строительства конец 2014 года, что тогда?
Стоит отметить, что ПДДУ согласно ГК РФ, впрочем как и любой другой предварительный договор необходимо заключать в форме, установленной для ДДУ, т.е. в письменной, а стороны в этом договоре обычно называются «застройщик» и «участник долевого строительства».
Суд поможет?
С любым застройщиком может произойти все что угодно, прав на квартиру при заключении ПДДУ не возникает, в отличии от оформленого ДДУ и регистрации его в государственных органах. Кроме того, при заключении ПДДУ гораздо выше риск двойных продаж. Для покупателя-дольщика в подписании предварительного договора нет абсолютно никакой выгоды: стоимость квартиры остается той же, строительство точно не будет вестись быстрее, т.к. если застройщик не способен обеспечить согласование необходимых для подписания ДДУ документов, он не сможет обеспечить и ускоренное строительство. И к тому же отсутствие необходимой документации – это показатель риска вступления в отношения с данным застройщиком, ведь никто не может гарантировать, что эти документы вообще будут оформлены. Будущий собственник, покупая квартиру по ПДДУ, несет гораздо большие риски, нежели при оформлении сделки в соответствии с 214-ФЗ по договору долевого участия. Приобретение квартиры в новостройке с подписанием предварительных договоров (в том числе и ПДДУ), это очень большой риск.
Самая частая проблема, с которой приходится сталкиваться покупателям, заключившим предварительный договор долевого участия, - затягивание подписания ДДУ. И тогда прямая дорога в суд. Можно подать иск о понуждении заключить договор долевого участия либо иск о расторжении предварительного договора и возврате уплаченного обеспечения. Обычно подобные дела решаются в пользу покупателей жилья, особенно если они исполняли все свои обязанности, установленные в ПДДУ, и вовремя внесли «обеспечение» или «депозит». Вот только придется запастись временем и терпением, суд - инстанция не быстрая. И нервы тоже придется потратить. И не факт, что вы сможете получить назад денежные средства, если данная компания с уставным капиталом 10 000 рублей и отсутствующе имуществом, специально создавалась для перепродаж.
С ПДДУ возможны и другие сложности. Например, строительство дома может затянуться, и если по договору долевого участия заемщик получит неплохую компенсацию - за каждый день просрочки застройщик платит пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (для физических лиц), - а потом, скорее всего, и квартиру в собственность, то ПДДУ подобных штрафных санкций не предусматривает. В лучшем случае предварительный договор признается ничтожным (недействительным, причем с момента подписания) и уплаченные в качестве «депозита» денежки возвращаются покупателю. Ссылаться в данном случае можно и нужно на закон «О защите прав потребителей», требуя также оплаты убытков и неустойки (не такой существенной как при заключении ДДУ, но все же).
Суды, как правило, решают спор в пользу несостоявшихся собственников жилья, вот только на возвращенные средства купить другую квартиру, скорее всего, не получится, ведь цены на жилье сегодня пусть и не очень активно, но растут.
А еще одна глобальная проблема, которая может возникнуть при заключении ПДДУ вместо ДДУ, связана с банкротством застройщика. «Если такое произойдет, дольщики обязаны обращаться в арбитражный суд с требованиями либо о передаче жилого помещения, либо о взыскании рыночной стоимости квартиры.
Данные споры решаются в пользу покупателей, поскольку в соответствии с 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 15 августа 2011 года любые договоры, направленные на продажу квартир дольщикам, должны считаться действующими, действительными и порождать обязанность строительных компаний передавать квартиры дольщикам при любых обстоятельствах. Но гарантировать положительное решение суда, естественно, невозможно, ведь в подобных сделках и в предварительных договорах долевого участия скрывается целый ряд различных нюансов. И в результате договор может быть признан ничтожным: покупатель не получит квартиру, и скорее всего не вернет свои деньги ввиду отсутствия их у ответчика (банкрота).

Резюме
Предварительный договор долевого участия не регистрируется в госорганах и не дает покупателям никаких прав на жилье, а лишь определяет намерения сторон в будущем заключить ДДУ. Если в этом случае не взимается некий «депозит» в обеспечение исполнения ПДДУ либо «депозит» небольшой и не участвует в строительстве, то ничего страшного нет, а вот если застройщик требует оплаты и тем более стопроцентной, то очевидно, что предварительный договор используется, чтобы обойти 214-ФЗ. И заключать его эксперты рынка и юристы все-таки не рекомендуют, так как в случае чего свои права можно будет отстоять только в суде, и получить квартиру вряд ли удастся, хорошо, если вернутся все деньги.
ПДДУ – это обход 214-ФЗ закона, самый настоящий обман, так как покупателю никто не спешит сообщать, что применяемая схема противоречит закону о долевом строительстве и фактически мало чем отличается от давно всем известной схемы реализации новостроек по предварительному договору купли-продажи.

Просмотров: 22399 | Рейтинг: 4.8 /9 |

Договор долевого участия в строительстве в 2016 – 2017 годах: образец и правила составления

Долевое участие в строительстве позволяет гражданам с наименьшими затратами приобрести желанное жилье.

Это один из самых популярных вариантов покупки недвижимости и вложения денежных средств в современных экономических условиях.

Очевидна выгода такого способа для обоих участников сделки: застройщик имеет необходимые средства для возведения жилых объектов, и ему не приходится брать кредиты, а покупатель по приемлемой цене выбирает для себя оптимальное жилье.

Вместе с тем, такой способ строительства может быть рискованным предприятием, поскольку это есть вид инвестиционной деятельности. Минимизировать известные риски поможет грамотно составленный договор между застройщиком и покупателем.

Скачать образец договора долевого участия в строительстве.

Инвестиционное содействие граждан в застройке жилья документально оформляется с помощью договора долевого участия в строительстве.

Исключительно важно подойти к его заключению ответственно, грамотно составить, чтобы максимально быть готовым к ко всем правовым особенностям и рискам.

По данному договору застройщик обязуется произвести строительство жилого или другого строения, сдать его в эксплуатацию и передать в пользование данный объект дольщику (инвестору ), который в свою очередь должен произвести оплату, определенную договором, и принять недвижимость.

Долевое участие в строительстве регламентируется, прежде всего, законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.04. Именно этот нормативно-правовой акт является базисным и наиболее надежно защищает права дольщиков. Он описывает правовые и финансовые взаимоотношения между застройщиком и гражданином, приобретающим жилую недвижимость, а также иные аспекты взаимоотношений сторон, касающихся застройки жилья.

Кроме того, процедуру оформления такого договора в строительной деятельности регулируют положения законодательного документа №122-ФЗ «О госрегистрации прав» от 21.07.1997 года (статья 25.1). Вопросы, связанные со страхованием подобных объектов строительства, находятся в сфере Федерального закона № 286-ФЗ «О взаимном страховании». В случае нарушения закона при оформлении долевого участия предусмотрены санкции, содержащиеся в Кодексе об административных правонарушениях РФ.

Следует отметить, что риски такого вида сотрудничества являются довольно многочисленными. В России с 2014 года действуют правила, согласно которым такой вид договора должен быть обязательно застрахован в страховой организации или в банке. При этом госрегистрации подлежат только застрахованные контракты, предметом которых является долевое участие в строительстве.

1. Нарушение сроков сдачи объекта от 6 до 12 месяцев;
2. Многократная продажа одной и той же квартиры разным дольщикам;
3. Банкротство организации застройщика;
4. Уничтожение объекта строительства;
5. Невозможность регистрации права собственности на жилой объект;
6. Необходимость доплаты за недвижимость сверх договора.

Вместе с тем, различают и так называемые нестрахуемые риски, поскольку просчитать вероятность их наступления и масштаб убытков очень сложно. Соответственно, дольщики не смогут получить деньги в случае реализации такого рода рискованных ситуаций.

К нестрахуемым рискам относятся следующие:

• Незаконно выданное разрешение на строительство;
• Увеличение сроков сдачи жилого объекта, если они выше страхуемых;
• Происходит оспаривание прав собственности или аренды третьими лицами в суде;
• Признание договора недействительным по суду;
• Прекращение или остановка строительства объекта по решению государственных органов;
• Иные непредвиденные ситуации.

Преимущества заключения данного контракта:

• строящееся жилье до передачи в имущество дольщику находится у него в залоге, поэтому застройщик не имеет возможности распоряжения им по своему усмотрению;
• с 2012 года законодательно введена дополнительная мера, защищающая покупателя, которая заключается в процедуре обязательного страхования ответственности застройщика или поручительстве банка;
• риск продажи одной и той же квартиры нескольким лицам предельно минимизирован;
• покупатель вправе потребовать выплату неустойки от застройщика (1/150 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от договорной стоимости за каждый день просрочки), если сроки передачи готового жилья застройщиком нарушены;
• покупатель пользуется 5-ти летней гарантией на приобретенное жилье;
• дольщик может уступить права требования по договору новому участнику, если передумает покупать квартиру.

Весь процесс заключения данных видов договоров можно разделить на следующие этапы.

Перед оформлением долевого строительства застройщику необходимо выполнить следующие действия, которые позволят ему привлечь средства дольщиков для строительства:

• получить разрешение на строительство объекта;
• предоставить проектную декларацию (в СМИ, в сети Интернет, в регистрационный орган). Декларация содержит сведения о застройщике и объекте строительства;
• зарегистрировать право собственности на землю для строительства или заключить договор аренды .

Ознакомление с указанными документами исключительно важно для безопасной покупки недвижимости. Например, из проектной декларации можно узнать о юридической чистоте объекта, деловой репутации застройщика, его финансовом положении.

Договор составляется в письменной форме в 2-х экземплярах.

Типовой формы такого вида договора не существует, однако он в обязательном порядке должен содержать ряд важных условий:

• Описание объекта застройки, который подлежит передаче покупателю. Оно должно быть максимально точным и конкретным;
• Цена объекта, которую дольщик платит застройщику. Здесь же обозначаются порядок и сроки внесения платежей;
• Указывается срок передачи недвижимости долевой собственности;
• Прописывается гарантийный срок строительного объекта;
• Дается информация об обеспечении исполнения обязательств застройщика по соглашению.

Указанные разделы являются обязательными для признания договора долевого участия действительным (заключенным).

Важными пунктами являются также ответственность сторон за невыполнение обязательств соглашения, срок действия договора, возможные форс-мажорные ситуации, а также порядок разрешения споров.

К числу дополнительных условий рассматриваемого соглашения можно отнести:

• Сведения о возможности корректировки цены договора, если изменится площадь объекта;
• Информация о сдаче жилья государственной комиссии;
• Сроки устранения недочетов, которые выявил дольщик при осмотре жилья;
• Какова будет форма управления жилым объектом;
• Сведения об оформлении объекта в собственность (сроки, порядок, стоимость).
• Иные необходимые условия и обстоятельства, не противоречащие законодательству РФ.

В конце договора указываются данные сторон, ставятся подписи и печати. На что обратить внимание при его составлении? Следует иметь в виду, что договор от лица застройщика должен быть подписан только генеральным директором компании, а если это осуществляет иной представитель компании, то обязательно наличие доверенности .

Рекомендации по грамотному составлению данных видов соглашений представлены в следующем видеосюжете:

Начиная с 2014 года, обязательной является государственная регистрация такого вида соглашений в Росреестре, через который также должны быть зафиксированы все приложения к данному договору и его последующие изменения.

Произвести процедуру регистрации документа могут как дольщик, так и застройщик. Делается это в отделении Росреестра, к которому относится строящийся объект по адресу, куда необходимо подать. помимо самого договора:

• заявление;
• разрешение на строительство объекта;
• строительный план;
• проектную декларацию;
• учредительные документы строительной организации;
• договор поручительства или договор страхования.

Через 10 рабочих дней и дольщик, и застройщик могут получить зарегистрированный договор на основании выданной расписки.

Необходимо знать, что оплату по договору долевого строительства застройщик вправе принимать от дольщика только после регистрации документа в государственном органе. При несоблюдении этого важного условия штраф для застройщика может составить до 1 млн рублей.

В случае неисполнения застройщиком своих обязательств, дольщик имеет право на выплату неустойки в размере 1/150 ставки за день просрочки, как физическое лицо. Реальный размер неустойки всегда определяется судом, поскольку застройщики редко выплачивают ее добровольно.

Поскольку закон 214-ФЗ предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, некоторые из них вместо основного договора заключают так называемый предварительный договор долевого участия. На самом деле это достаточно рискованная сделка, ведь застройщик может заключить данное соглашение, даже не имея разрешения на строительство.

Существенным фактором, привлекающим покупателей и заставляющим их идти на предварительное соглашение, является, как правило, достаточно низкая цена объекта.

Договор долевого строительства очень часто таит в себе различного рода риски, причем не всегда в них виноват именно застройщик.

Типичные проблемные ситуации могут быть следующими:

• Застройщик, взяв деньги, умышленно не исполняет свои обязательства: стройка замораживается, один и тот же объект может быть продан нескольким покупателям и др.;
• Реальные размеры построенного жилья существенно отличаются от тех, которые были анонсированы;
• Влияние внешних факторов, например, политических или экономических изменений в стране, на финансовое положение компании застройщика.

Для того, чтобы не стать жертвой мошенников, нечестных или необязательных застройщиков, дольщикам рекомендуется ответственно подойти к выбору строительной компании для возведения ожидаемого жилья:

• Тщательно изучить историю деятельности застройщика, а также отзывы клиентов о нем;
• В договоре долевого участия максимально подробно отображаются сведения о будущей квартире (ее физические параметры, адрес и тип дома, этаж, планировка и др.). Уточняется, в каком виде объект подлежит передаче (с черной или готовой отделкой);
• Важны вопросы возможного изменения цены объекта, сроков его сдачи. Формулировка об устранении недостатков жилья «в разумный срок» является достаточно размытой и вариативной для застройщика.
• Договор следует заключать именно с той компанией, название которой прописано в разрешительных и правоустанавливающих документах. Если соглашение заключается с посредником, должно быть обоснование законности его действий.

В случае неисполнения обязательств договора долевого участия одной из сторон, его можно расторгнуть .

Обратиться с исковым заявлением в суд допустимо спустя 2 месяца после указанного в договоре срока. Дольщик в случае его вины, обязан выплатить неустойку в размере от 1 до 15 % от общей стоимости объекта. Застройщик в случае неисполнения договора возвращает дольщикам деньги за объекты строительства в полном объеме.

Опасности при заключении данных контрактов рассмотрены в следующем видеоматериале:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) - Новостройки Самары

Покупка квартиры в новостройке по предварительному договору участия в долевом строительстве (сокращенно – ПДДУ) считается одной из самых рискованных сделок. Но, несмотря на многочисленные предупреждения об опасности заключения таких договоров, их популярность на рынке новостроек не убывает, скорее наоборот, не иначе как очередной кризис приближается.

Почему они привлекательны для покупателей, понятно — на этапе заключения ПДДУ цена за кв.м существенно ниже, а про риски стараются не думать. Тем не менее, при заключении такого договора надо представлять себе возможные последствия.

Застройщики не скрывают причину заключения ПДДУ, а не ДДУ по закону 214-ФЗ.

Обычно такой причиной является отсутствие разрешения на строительство. Не всегда в этом виноват застройщик, иногда и местная администрация приложила свою ненасытную лапу, но для покупателя (дольщика) важен сам факт. Потому что за отсутствием этого разрешения может скрываться непорядок и в других документах – например, не оформлены права на земельный участок для строительства, не проведены необходимые экспертизы, не выполнены требования технических условий для подключения коммуникаций и т.д. Кто в этом случае даст гарантии, что разрешение вообще дадут?

ПДДУ практикуют и крупные строительные компании, и мелкие. Крупные – потому что уверены в получении всех необходимых документов, а раз так – чего тянуть, главное, чтобы клиента не увели. А более мелкие – потому что денег маловато, а стройка на начальном этапе должна все-таки проявлять признаки жизни, пока ее не окрестили долгостроем.

Что такое ПДДУ по существу?

ПДДУ – это не то же самое, что договор долевого участия, только предварительный, как иногда объясняют менеджеры застройщика. Эти договоры отличаются друг от друга примерно как обещание жениться от церемонии в ЗАГСе.

ПДДУ – это договор, предметом которого являются обязательства сторон заключить в будущем основной договор, то есть ДДУ, на условиях, предусмотренных в ПДДУ.

ПДДУ заключается в период строительства дома, до ввода его в эксплуатацию. После ввода могут предложить заключить предварительный договор купли-продажи, то есть ПДКП.

Возможность заключения предварительных договоров установлена статьей 429 Гражданского Кодекса РФ. Вот эта статья целиком:

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительный договор должен обязательно содержать:

- Обязательство сторон заключить основной договор;

- Существенные условия основного договора (ДДУ) в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ – иногда в виде приложения идет основной договор ДДУ, тогда его тоже надо внимательно прочитать;

- Срок заключения основного договора.

Стороной застройщика и в ПДДУ и в основном договоре должно быть одно и то же юридическое лицо, и это лицо должно быть фактическим застройщиком.

Существенные условия основного договора, включаемые в ПДДУ, должны позволять точно установить объект, в отношении которого будет заключен ДДУ, его цену, срок передачи, гарантийный срок (подробнее о существенных условиях). А ведь в некоторых случаях эти параметры, особенно срок передачи, невозможно установить на этапе заключения ПДДУ.

Если эти существенные условия в ПДДУ не прописаны, суд может признать такой договор недействительным (про суд – ниже).

ПДДУ не подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку сам по себе не является основанием требовать от застройщика что-то, кроме заключения основного ДДУ. (Хотя некоторые юристы на основании п. 2 ст. 429 ГК считают, что незарегистрированный ПДДУ ничтожен.) Раз договор не зарегистрирован, то ничто, кроме остатков совести не мешает застройщику продать квартиру еще раз или два, по аналогичному или другому договору.

Самое главное, ради чего заключается предварительный договор – привлечение денежных средств дольщика в обход закона 214-ФЗ. По закону 214-ФЗ никакие предварительные договоры не дают права застройщику принимать деньги от дольщика до регистрации основного ДДУ. Поэтому при заключении ПДДУ застройщики практикуют две основные схемы привлечения денежных средств дольщика:

а) денежные средства привлекаются якобы в обеспечение обязательства дольщика по заключению основного ДДУ (чтобы не уклонился, ага) либо в доказательство его платежеспособности, обычно это 100% суммы, но бывает и другой расклад, например, рассрочка;

б) денежные средства привлекаются по параллельному договору, например, под вексель застройщика или его родственной организации (об этом подробнее-здесь), либо по договору займа, с последующим зачетом по основному договору, причем не всегда в ПДДУ прописывается возможность и порядок такого зачета.

Последствия нарушения (неисполнения) ПДДУ.

ПДДУ считается нарушенным (неисполненным), если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора. В этом случае применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ:

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Итак, суд может виновную сторону принудить к заключению договора. Но это в том случае, если признает ПДДУ действительным. А что значит – принудить к заключению договора? Да просто вынести решение, что, мол, обязан заключить ДДУ.

Небольшая видеоконсультация о перспективах такого решения:

Решение суда не может быть исполнено также, если квартиры проданы по два раза. И второй раз, как положено, по 214-ФЗ, с государственной регистрацией. Тогда первому, доверчивому клиенту, по ПДДУ могут вернуть денежный (обеспечительный) взнос. Извините, дескать, ошибочка вышла. И все. Насчет компенсации убытков, как указано в статье 445, — это уже опять через суд.

Также суд может вынести решение о возврате денежных средств, если дольщик (точнее, «предварительный» дольщик) решил не продлять срок для заключения основного ДДУ или если застройщик пропустил этот срок.

Еще о сроке заключения основного договора

Если срок, в течение которого должен быть заключен основной ДДУ, заканчивается, а застройщик не подает знаков о готовности к его заключению, дольщик может сам направить в адрес застройщика предложение заключить основной ДДУ, независимо от того, что по этому поводу написано в договоре.

В этом случае обязательно сохранять все доказательства своевременности этого предложения (отправка заказным письмом с описью и уведомлением, например). В противном случае срок ПДДУ подойдет к концу, и застройщик уже не будет обязан заключать основной договор на условиях, прописанных в ПДДУ. Тогда, если у дольщика еще не пропало желание приобрести квартиру в данном жилом комплексе, есть большая вероятность, что покупать ее придется уже по более высокой цене.

Часто бывает, что застройщик предлагает заключить дополнительное соглашение к ПДДУ о продлении срока заключения основного ДДУ. Соглашаться или нет – формально, право дольщика, но что делать, если препятствия для заключения и регистрации основного ДДУ не устранены (не получено разрешение на строительство до сих пор, к примеру)?

Слова менеджеров застройщика, что разрешение вот-вот получат или что администрация палки в колеса вставляет, не стоят ничего. Форумы новостроек, где заключены были ПДДУ, полны возмущений по поводу многократного превышения сроков заключения основного договора (то есть ДДУ), люди ждут иногда годами.

Иногда дольщик предпочитает вернуть деньги, внесенные по ПДДУ, но это возможно только в том случае, если условие об обеспечительном платеже и порядке его возврата присутствует в самом предварительном договоре. Если денежные средства платились по параллельному договору, то условия их возврата должны быть указаны в этом параллельном договоре или векселе. Но и здесь может статься, что должник еле жив, и возврат денег под вопросом.

Иногда ПДДУ используется как технический договор. Это значит, что документы у застройщика в порядке, но по разным соображениям он хочет получить денежные средства от дольщика до регистрации основного ДДУ. Характерным признаком технического ПДДУ является небольшой срок для заключения основного ДДУ – не больше двух-трех месяцев. В этом случае риск минимален.

Справедливости ради надо заметить, что бывают ситуации, когда застройщик обращается в суд с целью принудить дольщика к заключению основного ДДУ. Такое случается, если дольщику не нравится качество строительства или он нашел более достойный объект. А такие причины не являются основанием для отказа от заключения ДДУ, и если застройщик не страдает от наплыва покупателей, то его нежелание возвращать деньги «капризному» клиенту можно понять.

Если в рекламе новостройки указывается, что она продается по закону 214-ФЗ, вполне вероятно, что сначала будет предложено оформить ПДДУ, обязательно уточните перед поездкой в офис продавца;

Читая предварительный ДДУ, обращайте внимание на то, какие обязательства у сторон по ПДДУ и какие условия по основному договору, каким образом и в какие сроки вносятся денежные средства, как осуществляется их зачет и возврат, порядок уведомлений о готовности заключить основной договор и т.д. То есть надо четко отделить условия ПДДУ от условий основного договора. Если что-то непонятно, пусть менеджер не устно вам разъяснит, а ткнет пальцем в пункт договора с ответом на ваш вопрос.

Основные риски заключения предварительного договора долевого участия:

- Предварительный договор долевого участия не дает права требовать от застройщика объект долевого строительства, за который фактически были внесены денежные средства;

- Отсутствие государственной регистрации ПДДУ не защищает от двойных продаж;

- Если срок для заключения основного договора в ПДДУ указывается не в календарном формате, а привязывается к какому-то событию (например, получению разрешения на строительство), то это предполагает неопределенно долгий срок, так что подумайте;

- Просрочка заключения основного договора без письменного продления этого срока сторонами влечет практическую невозможность заключить основной ДДУ на прежних, более льготных условиях;

- Условия возврата внесенных денежных средств могут быть крайне невыгодными для дольщика. Если дольщик передумал заключать основной договор, а формальных нарушений со стороны застройщика нет, то, как правило, застройщик удерживает при возврате денежных средств 5-20% взноса, а вот ответственность застройщика в договоре не указывается;

- Никаких компенсаций, предусмотренных законом 214-ФЗ, по предварительному договору долевого участия дольщику не полагается, можно попробовать истребовать какие-то компенсации по закону о защите прав потребителей;

- Если денежные средства вносятся по параллельному с ПДДУ договору, да еще этот параллельный договор заключен с третьей фирмой (не застройщиком), то риск остаться на бобах многократно возрастает.

Итак, если уж рисковать и заключать ПДДУ, то предпочтение стоит отдать более крупным застройщикам, имеющим за спиной немалый опыт строительства и сдачи жилья, а также подтверждение по прежним объектам, что ПДДУ все-таки обращались в нормальные договоры долевого участия без затягивания сроков.