Руководства, Инструкции, Бланки

привязка дома к земельному участку образец img-1

привязка дома к земельному участку образец

Рейтинг: 5.0/5.0 (1902 проголосовавших)

Категория: Бланки/Образцы

Описание

Привязка проекта дома к местности

С компанией «Свой дом» меня свела судьба, именно так я думаю спустя год успешного сотрудничества с этой организацией.
Еще находясь в поиске фирмы для постройки своего жилого дома, я обзвонил достаточно организаций, также отправлял сообщения емайл, используя адреса, указанные на сайтах компаний. Однако самыми быстрыми и компетентными оказались работники организации «Свой дом». Этим сразу вызвали во мне некое доверие. По их ответу на мое письмо, я понял, что имею дело не с сомнительной конторкой, а с серьезными и знающими свое дело людьми.

Дом в деревне Ясачная.
Построен в 2015 году.

Привязка проекта дома к местности

Главная › Блог › Привязка проекта дома к местности

Привязку дома на местности необходимо осуществлять после получения градостроительного плана земельного участка, оформленного в установленном порядке в органах архитектуры и градостроительства.

Имея рельефный участок, застройщик будет прежде всего обращать внимание на проекты, специально предназначенные для рельефов. Большой участок позволит выбрать проекты, предполагающие вынос хозяйственных построек в отдельные строения. А небольшой участок подскажет, что рассматривать нужно варианты компактных домов.

Наиболее распространенная проблема - близость грунтовых вод, которые могут оказывать агрессивное воздействие на материалы фундамента. В этом случае надо либо дополнительно укреплять фундамент либо принимать меры по отводу грунтовых вод.

Исследование грунтов может выявить зоны с пониженной несущей способностью грунта, обусловленные тектоническими нарушениями, а также карсты, если они есть. Для того чтобы изучить строение грунта на участке, в выбранном для строительства месте выкапывается шурф. Обычно сначала откапывают 30-50 см лопатой, а дальше шурф проходят ручным буром до глубины 2-5 м, отбирая образцы грунта с горизонта промежуточных глубин. Взятые образцы грунта и воды направляют в лабораторию, где определяются их физико-механические и химические свойства. Иногда состав грунтовых вод оказывается таким, что они способны разрушить материалы фундамента.

Грамотное исследование грунтов может быть выполнено только профессиональными гидрогеологами. По результатам проб грунта составляются геологические карты-разрезы участка и делается подробный отчет. Он оформляется в виде документа, который имеет юридическую силу. Серьезные проектные и строительные организации вообще не приступают к проектированию фундамента без инженерно-геологического заключения.

Отказ от геологических изысканий означает, что грамотного проектирования фундамента не будет. Следовательно, нулевой цикл либо окажется очень затратным, либо фундамент будет заложен с ошибками, последствия которых не заставят себя долго ждать. Конечно, чаще всего это относится к каменным двух- и трехэтажным домам с большой нагрузкой на основание. В деревянных домах трещины по стенам не пойдут, просто постройка перекосится. В дальнейшем может потребоваться подъем дома домкратами и выравнивание фундамента. И если деревянный дом иногда можно эксплуатировать после ремонта фундамента, то после образования трещин вдоль стены здания сделать что-либо бывает практически невозможно. Поэтому при новом строительстве, особенно каменных домов, не экономьте на изысканиях.\\\

Многое зависит от правильной ориентации коттеджа на участке. В какое время дня солнце будет на кухне, а в какое - в спальне; окна какой комнаты будут выходить на живописный лес, а какой - на унылый соседский забор; какая комната будет в большей степени прогреваться в жаркие летние дни; а какая, наоборот, оставаться прохладной.

Согласно СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства", у садебный, одно-, двухквартирный дом должен отстоять:

• От красной линии улиц не менее чем на 5 метров;

• От красной линии проездов не менее чем на 3 метра;

• Расстояние хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 метров.

До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее:

• От усадебного 1-, 2-х квартирного и блокированного дома - 3 м;

• От постройки для содержания скота и птицы - 4 м;

• От других построек (бани, гаража и др.) - 1 м;

• От стволов высокорослых деревьев - 4 м;

• От стволов среднерослых деревьев - 2 м;

• От кустарников - 1 м.

Расстояние между постройками регулируется противопожарными нормами. Исходя из них, устанавливаются так называемые противопожарные разрывы, которые определяются степенью огнестойкости сооружений, то есть возгораемостью используемых при строительстве материалов.

Чем дальше дом расположен от улицы, тем меньше пыли и шума будет проникать в его окна. Отгородиться от улицы помогут и плодовые деревья, посаженные между домом и красной линией. Однако следует учесть, что удаление дома вглубь участка автоматически приводит к удлинению подъездной дороги к дому.

Иногда для того, чтобы дом смотрелся особенно выигрышно, создают искусственный рельеф, досыпая или, наоборот, убирая землю.

Случается и так, что владелец холмистого участка выбирает проект, не предназначенный для сложного рельефа. Если такая ситуация не была исключена на стадии выбора проекта, приходится либо срезать холм, либо приспосабливать проект к склону, что влечет серьезные архитектурные переделки и дополнительные финансовые затраты.

Обычно решение всех этих вопросов берет на себя архитектор строительной фирмы, которая будет возводить ваше будущее фамильное гнездо, или непосредственно автор проекта. Он же производит корректировку проекта отделки фасадов в зависимости от окружающего природного ландшафта и архитектуры соседних коттеджей.

Юрий Бычков, генеральный директор ООО «Инджилстрой»:

- Проекты типовых домов, как правило, разрабатываются не для сейсмических районов. При привязке проекта к местным условиям не всегда удается повысить сейсмостойкость здания. Приходится менять объемно-планировочное решение или отказываться от выбранного проекта. Можно заказать разработку индивидуального проекта.

Согласование проекта и строительства в местных органах власти

Алексей Мусин, юрист, заместитель генерального директора ООО «Правовое дело»:

- Разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка в соответствии Градостроительным кодексом от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ и Сводом правил по проектированию и строительству СП 11-111-99 «Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства» с учетом особенностей и требований органов МСУ. \\

Для начала законного строительства застройщик обязан пройти ряд согласований в местных органах власти.

Для получения разрешения на строительство необходимо представить заявление на имя главного архитектора района (города) и следующие документы:

  • паспорт, либо доверенность от заинтересованного лица на представление интересов;
  • постановление (ходатайство) органа исполнительной власти о разрешении на строительство;
  • документ, подтверждающий право пользования землей и его копия;
  • копия проекта дома и хозяйственных построек в двух экземплярах;
  • технические условия на подключение к сетям инженерных коммуникаций;
  • акт выноса в натуру осей строений и границ участка, согласованный с УАиГ и территориальной администрацией;
  • топографическую съемку участка в М 1:500.

Если вы являетесь участником кондоминиума, придется согласовать проект с соседями по кондоминиуму.

Юрий Бычков, генеральный директор ООО «Инджилстрой»:

- В документах на землю должно быть указано целевое назначение земли – под жилую застройку. Во всех других случаях вы не сможете зарегистрировать ваше строение как жилой дом. В том случае если земельный участок рассчитан именно под жилую застройку, значит, он включен в градостроительный план, и вы имеете право требовать от администрации принятия мер по благоустройству территории. Вы можете быть уверены, что подъездные пути к вашему дому будут вовремя очищены, а свет не отключат надолго и без предупреждения. Всего подготовка документов для получения разрешения на строительство обойдется вам в сумму в пределах 15000 рублей.

\\\Деятельность местных архитектурных чиновников регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации и Сводами правил, наиболее важным из которых является «Свод Правил по проектированию и строительству СП 11-111-99», определяющим порядок разработки, согласования, утверждения, состав проектно-планиравочной документации на застройку территорий малоэтажного (в том числе индивидуального) жилищного строительства. \\

Отказать в выдаче разрешения на строительство могут из-за отсутствия необходимых документов, или при несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка. Отказ можно обжаловать в суде.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Если общая площадь дома превышает 500 кв. м, его придется строить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, которое выдает районный комитет по архитектуре. Оно содержит положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях, требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.

Для получения архитектурно-планировочного задания нужно подготовить заявку и документы, удостоверяющие ваше право собственности (право распоряжения) земельным участком, либо разрешение собственника земельного участка на проектирование. Непосредственно перед строительством дома после получения разрешительной документации необходимо получить еще разрешения на производство земляных, строительно-монтажных работ и, наконец, финальное разрешение на строительство от межведомственной комиссии (МВК), которая будет принимать ваш дом после завершения строительства.

Полученная вами документация действительна только в течение двух лет.

Помните, что все изменения в проекте (более чем на 10%) производятся с разрешения главного районного архитектора. Возведение на земельном участке дополнительных строений, не отраженных в согласованном проекте дома и плане размещения строений на участке, не допускается без разрешения администрации района и согласования с главным архитектором.

Алексей Мусин, юрист, заместитель генерального директора ООО «Правовое дело»:

- Однако если это применительно к «Закону о дачной амнистии» и вы являетесь собственником земельного участка, то вам достаточно только технического и кадастрового паспортов (уже построенного дома) для оформления права собственности на индивидуальный жилой дом упрощенном порядке. \\

При условии, что все документы оформлены правильно, а строительство одобрено Управлением архитектуры и градостроения, владелец земельного участка получает строительный паспорт, который и является разрешением на строительство. Строительный паспорт представляет собой пакет документов, в который входит само разрешение на строительство (заверяется заместителем Главы районной администрации и подписывается главным архитектором района), а также постановление Главы районной администрации о том, что размещение объекта строительства является согласованным.

Проекты застройки участка и проекты самих построек, согласованные ТУ на подключение жилого дома к сетям коммуникаций, акты выноса в натуру осей строений и границ земельного участка — все эти документы также включаются в строительный паспорт. После получения строительного паспорта владельцу земельного участка необходимо зарегистрировать объект строительства в Главгосархстройнадзоре. После этого можно начинать проведение строительных и монтажных работ.

Другие статьи

Технический план

Технический план

С 1 января 2012 года вступил в силу Порядок государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 года № 577. Технический план.
С указанного периода подготовку документов, необходимых для государственного учета объектов капитального строительства осуществляют как аккредитованные органы технической инвентаризации, так и кадастровые инженеры . В целях постановки на учет объекта или учета изменений объекта представляется технический план объекта (выполнение работ по технической инвентаризации и подготовка технических паспортов для целей государственного учета объектов не осуществляется).

Технический план, здания, сооружения, помещения, незавершенного строительства – это документ, в котором отражаются конкретные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер. (Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. N221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

В соответствии с требованиями законодательства для постановки на кадастровый учет объектов капитального строительства и регистрации прав собственности на них требуется оформление технического плана.
В кадастровом учете первичен земельный участок. Технический план индивидуализирует объект капитального строительства в обозначенном пространстве .
Технический план необходим для постановки на государственный учет и получения кадастрового паспорта на следующие виды объектов недвижимости:

  • вновь построенные здания, сооружения (жилые и нежилые, коммерческие, линейные и т.д.);
  • на помещения (квартиры в многоквартирном доме, гаражные боксы в ГСК, жилые и нежилые помещения находящиеся внутри зданий или строений и т. д.);
  • объекты незавершенного строительства (в случае необходимости регистрации права собственности, например для продажи);
  • а также при внесении изменении в имеющийся кадастровый паспорт для исправления ранее допущенной ошибки или после проведенной реконструкции, перепланировки объекта недвижимости.
  • Также технический план будет необходим в случае, когда на объект недвижимости не зарегистрировано право собственности.

Основным новшеством технического плана является содержащееся в нем описание контура объекта недвижимости с целью его привязки к земельному участку, на котором он находится. Для наиболее точного определения местоположения объекта недвижимости. Для нахождения, просмотра земельного участка на котором расположен объект недвижимости Вы можете загрузить, точнее открыть, публичную кадастровую карту Росреестра. Так же Вы можете просмотреть совмещенные карту Google и кадастровую карту росреестра, скачав программу SAS.Планета со страницы Программы КИ. Более подробнее читайте — Кадастровая карта и спутниковые карты Google и карты Яндекс

Привязка к земельному участку осуществляется по координатам поворотных точек контура объекта недвижимости. В соответствии с действующим законодательством изготавливать и подписывать технический план имеет право аттестованный кадастровый инженер .
В зависимости от вида объекта недвижимости кадастровый инженер изготавливает различные виды технических планов:

  • Технический план на ПОМЕЩЕНИЕ. (форма технического плана помещения. вступил в силу с 30.06.2014 г.)
  • Технический план на ЗДАНИЕ. (форма технического плана здания. вступил в силу с 30.06.2014 г.)
  • Технический план на СООРУЖЕНИЕ.
  • Технический план на ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. (форма технического плана на объект незавершенного строительства. вступил в силу с 30.06.2014 г.)

При изготовлении технического плана на помещение кадастровый инженер определяет местоположение помещения в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания.
При изготовлении технического плана на здание, сооружение или объект незавершенного строительства кадастровый инженер определяет местоположение объекта недвижимости на земельном участке.
Остальные сведения берутся из документов необходимых для изготовления технического плана.
Для изготовления технического плана кадастровому инженеру, так же требуются документы, имеющиеся у собственника:

  • разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию
  • проектная документация объекта недвижимости
  • технический паспорт на объект недвижимости

Заверенные копии, которых подшиваются, прилагаются к техническому плану.
В случае отсутствия этих документов, собственник объекта недвижимости (помещения, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства) составляет и собственноручно подписывает декларацию на объект недвижимости.
Форма и требования к подготовке декларации на объект недвижимости утверждены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13 декабря 2010 г. № 628 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке».

Декларация является неотъемлемой частью технического плана. (Форма декларации об объекте недвижимости. вступил в силу с 30.06.2014 г.)
В перечне документов для изготовления технического плана фигурирует более привычный документ технический паспорт.

Технический паспорт объекта недвижимости изготавливается специалистами БТИ. В нем отражаются такие характеристики объекта недвижимости как, материал фундамента и стен, параметры помещений, наличие окон, дверных проемов, водопровода, канализации, износ объекта недвижимости, его кубический объем и тому подобное.
Технический план должен быть заверен подписью и печатью кадастрового инженера. подготовившего данный план.
Технический план состоит из графической и текстовой частей. (см. образец в начале заметки)
Графическая часть плана помещения представляет собой план (чертеж) этажа или части этажа, здания либо сооружения с указанием местоположения такого помещения. В графической части технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства содержится план (чертеж) положения этого объекта на земельном участке, стоящем на кадастровом учете.
В текстовой части плана указывается информация, установленная нормативными правовыми актами, необходимая для внесения в государственный кадастр недвижимости при постановке на учет.
Технический план необходим только для постановки помещений, зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства на кадастровый учет.

Завершением процедуры, формирования, сдачи технического плана на государственный кадастровый учет, станет кадастровый паспорт .

Поделиться:

Привязка здания к земельному участку в Москве и Московской области

Привязка здания к земельному участку Что нужно учесть при подготовке технического плана

  1. Привязка объекта недвижимости к земельному участку осуществляется в тех, случаях, когда в кадастровом паспорте или выписке отсутствуют сведения - кадастровый номер земельного участка, на котором расположен этот объект.
  2. Привязка объекта недвижимости осуществляется на основании одного или нескольких документов: свидетельства о праве собственности на здание, свидетельства о праве собственности на земельный участок на котором оно расположено, кадастрового паспорта или кадастровой выписки, решения суда.
  3. Если объект недвижимости расположен на нескольких земельных участках, при подготовке технического плана используются кадастровые выписки обо всех земельных участка, в границах которых расположено соответствующее здание.
  4. Местоположение объекта недвижимости определяется с помощью определения координат характерных точек контура этого объекта на земельном участке.
  5. Технический план по привязке здания к земельному участку подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
Варианты сотрудничества и результат

« Базовый »

Что вы получите?
  • технический план в XML формате на CD диске
ЗАКАЗАТЬ

Что вы получите?
  • технический план в XML формате на CD диске
  • кадастровый паспорт в XML формате
ЗАКАЗАТЬ

Как осуществить привязку деревянного дома к участку

Привязка дома к участку

Оптимальным материалом для строительства дома во все времена считалась древесина. Причинами популярности такого выбора стали преимущества в эксплуатационных и эстетичных вопросах.

Почему важно осуществить правильную привязку

Строительство дома из сруба предполагает не только грамотное составление его проекта, но и определения такого важного вопроса, как расположение постройки на имеющемся участке. В случае неграмотной привязки дома к участку можно создать множество проблем:

  • Нарушение норм строительства;
  • Отсутствие грамотного обустройства коммуникаций;
  • Проблемы с соседями.

После составления проекта дома, который включает в себя создание подробных деталей, общей стилистики, цветовых решений и используемых материалов, необходимо рассмотреть правильное расположение будущего здания на имеющейся земельной территории. В данной процедуре рассматриваются рельефные особенности местности, наличие деревьев и других растений, наличие вида на лес, озера и т.д. Также во внимание берутся вопросы расположения инженерных коммуникаций и подъездных путей.

Немаловажными станут и технические вопросы, которые должны решаться с помощью профессиональных организаций. Только в таком случае все установленные правила и стандарты будут соблюдены в полной мере.

Противопожарные нормы

Одним из самых важных вопросов считается соблюдение норм пожарной безопасности. Данный вопрос подразумевает правильное расположение дома и дополнительных построек с учетом отведенного расстояния к другим конструкциям и ландшафтным особенностям. Числовые критерии могут иметь отличия между нормами для домов из сруба и построек из других материалов.

Санитарные нормы

Также важно правильно рассчитывать расстояние от дома к дополнительным постройкам:

  • Бани;
  • Канализационные сливы;
  • Бассейны;
  • Помещения для животных;
  • Уборные.

Установленные нормативы должны просчитываться не только по отношению к дому заказчика, но и с учетом соседних жилых сооружений.

Системы коммуникаций

Инженерные коммуникации относятся к завершающему вопросу в перечне пунктов по привязке дома из сруба к участку. Грамотный просчет расположения газопровода или электрического кабеля поможет избежать опасности повреждений во время строительных работ. Также стоит получить информацию от соответствующих организаций в вопросах имеющихся развязок:

Вопросы подобного плана рассматриваются не только в случае строительства дома на участке. который имеет перечисленные подключения, но и в случае возведения здания на территории без таковых коммуникаций. Согласование всех вопросов с отведенными службами поможет правильно и безопасно выполнить все необходимые процедуры, а также избежать всевозможных штрафов.

Рельеф участка

Существует два варианта выполнения строительства дома. К первому относят выравнивание имеющейся территории для строительства. Данная процедура обладает внушительными финансовыми и временными затратами. Второй вариант предполагает строительство без изменений рельефа местности. Такой выбор позволит создать единение постройки с имеющимися особенностями территории.

Смотрите также:

Что такое привязка проекта к участку

Неважно купили ли вы готовый проект будущего дома или же разрабатывали его сами. есть несколько основных правил, которые должны предусматриваться проектом и выполняться обязательно.
После того, как вы получите полный комплект документов (пакет технической документации) вашего проекта строительства дома, вы должны будете сделать привязку проекта к участку. на котором будет происходить строительство.

Что такое привязка проекта к участку.


Привязка проекта к участку – это планируемое размещение строительства дома, коттеджа или любого другого строения на участке в соответствии с утвержденным генеральным планом.

? Должно быть проведено геологическое исследование грунта для корректировки нулевого цикла, так как есть зависимость от конкретных грунтовых условий.

? Также должны учитываться требованияСНиП II-3-79 «Строительная теплотехника», а именно решения конструкций ограждений, связанного с расчетной температурой воздуха.

Чтобы сделать привязку проекта к участку. должны быть предусмотрены возможные решения оборудования автономных систем отопления, канализации, водопровода и газоснабжения.

? Также существует приложение 3.1 Противопожарных требований ДБН 360-92 «Планировка и застройка сельских и городских поселений», согласно которого необходимо строго выдерживать расстояния между соседними постройками и проектируемым домом, которое зависит от степени огнестойкости здания (огнестойкости материала, из которого сделаны стены, крыша и т.п.).


Дома из дерева или же временные дома имеют одну из самых низких степеней огнестойкости – 4 степень. Дома из камня, бетона, кирпича и т.п. – имеют вторую и первую степени огнестойкости, так как материал из которого построен дом практически не горит. Если для первой и второй степени огнестойкости минимальное расстояние между постройками должно быть от 6 метров, то для четвертой степени – расстояние будет от 10 метров. Если на соседствующем участке строений нет, то у вас появляется возможность разместить свой дом на минимальном расстоянии от межи – это 1 метр. Расстояние рассчитывается от самой выступаемой части дома (крыша, навес, балкон).

? Стоит сказать о том, что в процессе строительства у вас появятся новые идеи и вы захотите внести какие-то изменения в проект. Это можно сделать, но за это также придется платить в управлении архитектуры.
Изменения могут быть незначительными (изменение угла наклона крыши +-5%, или же изменение стеновых изоляций без потери теплостойкости), или же второй степени – значительные (изменение перегородок, стен, окон, проемов, перенос санузла и ванной и т.п.) то-есть изменения, которые потребуют дополнительных расчетов.
Что такое привязка проекта к участку.

? Если в районном управлении архитектуры есть проект застройки района, то вам необходимо об этом узнать подробнее и строить в соответствии с проектом застройки.

? Еще один немаловажный факт – перед строительством получите разрешение на строительство, без такого документа ваша стройка будет в категории самозастрой, что является не законным.


Проект дома вашей мечты. Как выбрать проект правильно.

Аренда жилья - иногда это самый легкий и приемлемый способ для многих обзавестись временным домом.

Срочно: деньги под залог доли квартиры в Подмосковье и Москве Срочный залог доли квартиры

Затвор дисковый поворотный с электроприводом – это тип арматуры трубопроводного типа с регулирующим или запирающим элементом в виде диска.

Значительные успехи Польши в реконструкции народного хозяйства, в развитии науки, искусства и архитектуры не были бы возможны без осуществления

Туалетные кабины в сегодняшнее время – это весьма востребованный атрибут местной канализации, и используемый не только в коммерческих целях.

Привязка дома к земельному участку образец

Согласование и привязка проекта Действия заказчиков после приобретения проекта

Получение разрешения на строительство.

В России действует так называемая программа «Доступное жилье». Не знаю, в чем эта программа преуспела, и что много ли она принесла нашим согражданам. Однако по части получения разрешений на строительство для частных застройщиков в рамках этой программы сделаны значительные послабления, и по сути дела, сняты все бюрократические препоны. Жертвой снятия этих препон оказалась… архитектурные проекты частных домов. Логика Законодателей – причем, правильная логика! в принципе понятна: если застройщик приходит к чиновнику получать разрешение на строительство частного дома с проектом в руках, то любой чиновник всегда найдет возможность к чему-нибудь придраться, особенно, учитывая хаотичное состояние нынешней нормативной базы в России. Придраться можно хотя бы к размерам букв на чертежах… А это – посыл для коррупции, с которой мы сейчас активно боремся. Поэтому, эта проблема была решена одним росчерком Законодательного пера: для получения разрешений на строительство частного дома проект не нужен.

Об этом однозначно указано в статье 48 ГК РФ: Архитектурно-строительное проектирование, часть 3: 3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

В новой редакции Градостроительного Кодекса РФ (принята ГД ФС РФ 22.12.2004), указано, что если вы хотите построить дом на садовом участке, то вам вообще не надо общаться с чиновниками – получения никаких разрешений на строительство в садоводствах не требуется. Это прописано в статье 51 п.17: Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;…

Если же у вас так называемое ИЖС. то для вас – п. 9 той же статьи 51 ГК РФ: 9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3)схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Полностью статью 51ГК РФ вы можете прочитать по ссылке:

Как правило, в административных органах документы 2 и 3 делают сами госслужащие. В разных регионах, наверное, по разному, но в Ленинградской области такое удовольствие обходится примерно в 10-12000 рублей. Для выполнения градостроительного плана на ваш участок приезжает бригада, которая делает топографическую съемку участка. После этого, на топографической подоснове делается указанная в пункте 3 схему, которая представляет собой прямоугольник на плане вашего участка, в границах которого должен находиться ваш дом, и за которые он не может выступать.

Зная наше чиновничество, в Градостроительном Кодексе в специальной статье еще раз специально подчеркнуто – не часто бывает, что в законе одно и то же повторяют дважды – в пункте 10: Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.

В сущности, как всегда. У медали есть две стороны. Предоставление свободы и отсутствие необходимости согласований проектов снимает бюрократические препоны. Но с другой стороны, одна из клиенток, столкнувшись с этим вопросом, долго слала мне удивленные письма о том, что для пробивки всего одного дополнительного проема в квартире ей пришлось пройти все круги чиновничьего ада и отдать много денег, но свой большой дом она не должна согласовывать ни с кем… Но у нас много парадоксов в строительной отрасли. Это всего лишь один из них…

Для регулирования застройки могут быть созданы внутренние документы и регламенты застройки коттеджных поселков. И многие поселки такие документы создают, чтобы обеспечить самим себе в будущем комфортную среду обитания. В таких документах может быть, например, ограничена высота построек, отрегулированы высоты и прозрачность ограждений, стиля и т.д. Но, входя в число жителей такого поселка, вы сами должны быть заинтересованы в таком регулировании вопросов.

Кроме этого, существуют редкие охранные зоны, связанные с находящейся по соседству какой-либо уникальной застройки, и там тоже может существовать специальное регулирование. Например, в Петербурге такими зонами могут быть Стрельна, или Петергоф, в связи с находящимися неподалеку уникальными дворцовыми комплексами.

Другая история – это подключение к инженерным сетям. Проект у вас и в этой ситуации требовать не имеют право, но… Но тут я не могу сказать уважаемым Застройщикам ничего хорошего, кроме одного: «Мужайтесь!» И готовьте кошелек. Вы будете вознаграждены – когда пройдете все мытарства подсоединений к сетям и получения киловатт, и построите свой собственный дом.

Первое, что надо для начала строительства, имея на руках готовый проект, это привязать его к участку. В ПРИВЯЗКУ входят:

- посадка дома на участке. Определяется место дома на участке по горизонтали, привязываясь к границам участка в соответствии с требованиями местного Генплана и действующих норм. Нормы предписывают:

- для садоводств - СНиП 30- 02- 97 «ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ТЕРРИТОРИЙ САДОВОДЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ ГРАЖДАН, ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ». Нормированные расстояния указаны в этом документе в разделе 6. Планировка и застройка садовых участков (ссылка или цитата ?)

- для ИЖС СНиП 2.07.01- 89* «ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО. ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА

ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ» и СВОД ПРАВИЛ СП 11-111-99 «РАЗРАБОТКА, СОГЛАСОВАНИЕ, УТВЕРЖДЕНИЕ, СОСТАВ ПРОЕКТНО-ПЛАНИРОВОЧНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА ЗАСТРОЙКУ ТЕРРИТОРИЙ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА», глава 5.3 ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ПРИКВАРТИРНЫХ УЧАСТКОВ

Кроме посадки дома по горизонтали, определяется расположение дома по вертикали – решается, какой отметке уровня земли соответствует отметка 0.000 дома. За нулевую отметку в проектах принимается уровень пола первого этажа. Что касается высоты от земли до пола первого этажа, то решение по этому расстоянию принимается в зависимости от рельефа, региона строительства (высоты снега зимой) и др. Это расстояние принимают кратным 15см, то есть высоты ступени, и берут 45, 60, 75, 90 или 105см.

- привязка инженерных сетей в соответствии с Техническими Условиями, получаемыми у местных властей. Указываются точки подключения к местным сетям водоснабжения, канализации, газо- и электроснабжения, нагрузки на сети, трассы прокладки наружных коммуникаций от дома до точек подключения. Определяются временное электро- и водоснабжение в период строительства.

- производится уточнение фундаментов в соответствии с местными инженерно-геологическими условиями. Основанием для корректировки фундаментов служат инженерно-геологические изыскания, выполняемые соответствующей организацией. На это надо обратить особое внимание – в готовых проектах фундамент спроектирован под некий усреднено-плохой тип грунта, с нагрузкой под подошвой фундамента 1-1,5кг/см2 – он проходит без корректировок в большей части случаев!

Понятно, что когда проектировщики даже не знают, в каком регионе будут строить дом, то тем более им неизвестно, какие на участке грунтовые условия. В крайних ситуациях некоторые дома попадают на скалы (например, на Карельском перешейке под Питером) – тогда фундамент не требуется вообще, а некоторые на торфяники – тогда нужна монолитная плита, а иногда даже сваи. Многое также зависит от уровня грунтовых вод.

Поэтому, анализ соответствия фундамента местному грунту просто необходим, на основании этого анализа должно быть принято решение о внесении корректировок к проекту фундаментов.

Подсчет площадей жилого дома.

Казалось бы, о чем говорить, когда речь идет о подсчете площадей коттеджа. Взял, да просуммировал цифирки, стоящие на опубликованных планах. Однако, как и в каждом деле, здесь есть свои тонкости. Задумайтесь о том, равноценны ли, например, 1м2 гостиной и 1м2 крыльца или балкона? Математически конечно да. Но с точки зрения затрат на строительство, и по функциональной ценности однозначно нет. Хотите ли вы заплатить строителям за 1м2 балкона столько же денег, как и за, например, 1м2 спальной? Поэтому, при подсчетах общей площади 1м2 гостиной больше 1м2 крыльца.

На законодательном уровне для некоторых типов помещений используются понижающие коэффициенты. Например, 1м2 балкона учитывается с понижающим коэффициентом 0,3, и в общую площадь добавляется не 1м2, а 0,3м2. Для лоджий используется понижающий коэффициент 0,5.

Кстати, этот вопрос уже стал поводом для многочисленных судебных разбирательств, когда, покупая квартиру в многоквартирном доме, застройщик брал деньги с дольщиков за балконы и лоджии по полноценной единице, а потом, при обмерах БТИ, в документы на квартиры записывалась меньшая площадь за счет понижающих коэффициентов на балконы и лоджии. Дольщики чувствовали себя обманутыми застройщиком, и шли в суд – в Москве есть даже юридическая контора, которая специализируется на таких исках.

Есть свои особые правила учета площадей в мансардах и под лестницами. Документом, регламентирующим вопрос, является «ИНСТРУКЦИЯ О ПРОВЕДЕНИИ УЧЕТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ». Подробнее об этом можно прочитать по ссылке..

Но самое смешное состоит в том, что для некоторых случаев, характерных для коттеджей, никаких рекомендаций законодательно не предусмотрено. Например, для учета площадей крылец нет никаких указаний. Но, руководствуясь логикой, я приравниваю их к балконам с коэффициентом 0.3. Нет никаких указаний, как в коттеджах учесть площадь гаражей, теплых или холодных. Приходится приравнивать их к верандам, которые учитываются как полноценная единица, хотя понятно, что по затратам теплый гараж и холодный – это две большие разницы.

Нет никаких указаний о том, как учитывать площадь помещений со вторым светом. Такое помещение, безусловно, дороже в строительстве, чем обычные комнаты. В одной из ведущих проектных организаций Петербурга, где я работал несколько лет, была самостоятельно, внутри института, принята практика, учитывать двусветные площади с повышающим коэффициентом 1,4. Например, площадь гостиной составляет 30м2, и часть ее – площадью 10м2 – двусветная. Тогда на первом этаже гостиная учитывалась как просто 30м2, а площадь второго света на втором этаже учитывалась как 10х0.4=4м2. таким образом, в общую площадь суммировались 30+4=34м2. На мой взгляд, это логичный подход, и я им пользовался во многих проектах. Но зачастую это вызывало непонимание застройщиков, и в последние годы я от такой практики отказался. Теперь площадь второго света в общей площади моих проектов не учтена.

Что лучше построить: дом из газобетона, коттедж из кирпича, или деревянный дом?

В подзаголовок этой части статьи вынесены три основных варианта конструкций домов, которые представлены среди готовых проектов.

Безусловно, есть еще один конструктивный вариант, имеющий большое распространение: это каркасные дома. Я считаю, что основные свои преимущества каркасные дома показывают при их индустриальном изготовлении. Поэтому, каркасные дома – это дома для домостроительных комбинатов, как это собственно делается в Германии, отчасти такое уже есть в России. Под Санкт-Петербургом, например, есть уже два крупных завода, выпускающих такие коттеджи. Их главное достоинство – быстрота сборки на участке. И экономия этих домов заключается именно в индустриальном изготовлении, качестве заводской сборки в цехах, в быстроте сборке этих коттеджей на месте. Если же этот дом будет строиться «по месту» бригадой строителей, то вы практически не выиграете ни в сроках, ни в стоимости, но получите сполна набор традиционных недостатков, которыми обладают такие дома.

Поэтому, я придерживаюсь принципиального подхода, что каркасные дома не следует проектировать как готовые проекты для частных застройщиков.

Дома из дерева – на любителя. На смену домам из оцилиндрованного бревна все больше приходят дома из клееного бруса, который сочетает в себе преимущества деревянного дома, и надежность в плане отсутствия коробления, изменения формы в ходе усушки, что всегда было проблемой деревянных домов. Безусловно, это качественные, экологичные и долговечные дома.

Дома из пенобетона и дома из кирпича, на мой взгляд, равноценны по потребительским качествам. И выбор того или иного материала по большей степени вопрос личных пристрастий, чем каких-либо объективных факторов. И у того, и у другого материала, есть свои плюсы, и свои минусы, но, безусловно, оба варианта – при соблюдении строительных технологий – гарантируют вам высокое качество жилья.

Дома из газобетона в ходе строительства – проект 48Б Рис 9, и дом из кирпича – проект 06А Рис 10. Материалы взаимозаменяемые при толщине несущей стены 375 (380)мм.

Доставка Вашего заказа курьерской службой "из рук в руки" от 1 до 7 дней по территории России:

1 раб.день
Москва, Санкт-Петербург, Великий Новгород, Псков, Тверь, Петрозаводск, Нижний Новгород

2-3 раб.дня
Саратов, Самара,Екатеринбург, Тамбов, Тула, Краснодар, Казань, Уфа, Архангельск, Ростов-на-Дону

3-5 раб.дней
Астрахань, Иркутск, Челябинск,Омск,Томск, Тюмень, Новосибирск

5-7 раб.дней
города Дальнего Востока

Доставка в страны СНГ 3- 5 раб. дней

Уважаемые Заказчик и. остерегайтесь пиратских копий и подделок!

Новые проекты коттеджей

Санкт-Петербург,
Большой пр.П.С. д.80, оф.13Н
Телефон: +7-(812)-347-5357
+7-(812)-927-8702
8-800-250-0597 бесплатный звонок из регионов
Эл. почта: [email protected]

Copyright © 2005–2016 ООО «Архитектурно-Дизайнерская Студия «АЛЬФАПЛАН»
Авторские права на использование всех архитектурных проектов и их изображений охраняются частью 4 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Разработка сайта Акцепт-У Создание и продвижение сайтов