Рейтинг: 5.0/5.0 (1813 проголосовавших)Категория: Бланки/Образцы
к ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
№ ____ от ______________
(полное наименование организации Арендодателя)
именуем__ далее Арендодатель, в лице директора ________________________________,
действующ___ на основании __________________________________, с одной стороны, и
(основание полномочий директора
_____________________________________________, именуем__ далее Арендатор, в лице
(полное наименование организации Арендатора)
директора ________________, действующ___ на основании _________________________,
с другой стороны, вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:
Соглашение, дополнительное, по договору аренды нежилых помещенийДополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения
г. Москва ______ 201_ г.
Открытое акционерное общество _______________, именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора ____________, действующего на основании Устава с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью _________, именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице генерального директора ____________, действующего на основании Устава с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилого помещения № &hellip от &hellip 201__ г.
1. Пункт 1.1. договора аренды нежилого помещения № &hellip от &hellip 201__ г. изложить в следующей редакции:
Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. ______________________д. __, строение № _, а именно комнаты: № _____ площадью ___ кв.м. № ___ площадью ___ кв.м. № ____ площадью ___ кв.м. общая площадь арендуемых помещений составляет _____ кв.м. в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию.
2. Пункт 3.1. договора аренды нежилого помещения № &hellip от &hellip 201__ г. изложить в следующей редакции:
Арендная плата устанавливается из расчета &hellip (&hellip) рублей за один кв.м. в год, включая НДС, коммунальные услуги. Общая сумма оплаты в месяц составляет &hellip (&hellip) рублей &hellip коп.
Договор аренды нежилого помещенияАРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ,
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: г. Ростов-на-Дону, Российский пр. д.10, литер А, пом. 15Н, общей площадью 120 (сто двадцать) кв. м, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.
1.2. Помещение будет использоваться под офис.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Производить капитальный ремонт за свой счет.
2.1.2. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры по устранению ее последствий.
2.2. Арендатор обязуется:
2.2.1. Использовать помещение исключительно по его прямому назначению в соответствии с настоящим договором.
2.2.2. Содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность.
2.2.3. Своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт.
2.2.4. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендодателю.
2.2.5. Не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения Арендодателя.
2.2.6. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств, или возмещает ущерб, нанесенный Арендодателю, в установленном законом порядке.
2.3. Арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя.
3.1. Арендатор своевременно производит арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме, эквивалентной 1200 (одна тысяча двести) долларов США в месяц с учетом налога на добавленную стоимость.
3.2. Арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемых помещений. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об этом не позднее, чем за один месяц.
3.3. Оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее 10 числа каждого месяца, начиная с первого месяца (квартала) аренды. Расчеты осуществляются в российских рублях по курсу Центрального банка РФ по день оплаты.
3.4. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,5 % от суммы задолженности, но не более 30% от общей суммы арендной платы.
3.5. В случае оставления Арендатором помещений до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора, он обязан уплатить Арендодателю сумму стоимости не произведенного им и являющегося его обязанностью косметического или текущего ремонта помещений.
3.6. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.
4. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до ___________ ______ г.
4.1.1. По истечении срока договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора.
4.1.2. За месяц до истечения срока аренды Арендатор должен уведомить Арендодателя о намерении продлить срок договора.
4.1.3. Письменно сообщить Арендодателю, не позднее чем за две недели, о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.
4.2. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон.
Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
4.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор выселению:
4.3.1. При использовании помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды
4.3.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения
4.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев
4.3.4. Если Арендатор не производит ремонтов, предусмотренных договоров аренды.
4.4. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора:
4.4.1. Если Арендодатель не производит вменяемого ему капитального ремонта помещения.
4.4.2. Если помещение в силу обстоятельства, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, негодном для использования.
4.5. Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств.
4.6. Одностороннее расторжение договора не допускается.
4.7. Споры, вытекающие из настоящего договора, решаются сторонами путем переговоров.
4.8. При недостижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий настоящего договора одной из сторон договор может быть расторгнут в арбитражном суде в установленном законом порядке.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ
5.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.
5.2. Приложением к настоящему договору является копия Свидетельства о праве собственности Арендодателя на имущество, указанное в п.1.1 настоящего договора.
6. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Подписи и печати сторон:
При аренде нежилого помещения в договоре надо указать, имеет ли право Арендатор сдавать арендуемое помещение в субаренду и, если имеет - в каком порядке.
Сдавать помещение в субаренду либо иным способом распоряжаться арендуемым помещением или правами, предоставляемыми договором аренды можно только с согласия собственника. Такое согласие может быть получено уже в момент заключения договора аренды путем включения соответствующего пункта в договор, либо в договоре может быть установлен иной порядок получения согласия собственника на сдачу арендуемого помещения в субаренду.
Если арендодатель не разрешает субаренду, то целесообразно предусмотреть в договоре применение санкций к арендатору в случае нарушения этого условия. Это нарушение может послужить основанием для расторжения договора аренды.
Договор субаренды здания (помещения)Договор субаренды здания и сооружения имеет сопутствующие документы:
Соответственно с пунктом 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество (сооружение, здание, нежилое помещение) в субаренду другому лицу. В части получения согласия на передачу в субаренду имущества эта норма носит императивный характер и не может быть договором изменена. Другими словами, в договоре аренды нельзя предусмотреть, что арендатор имеет право без согласия арендодателя сдавать в субаренду арендованное имущество. Но в договоре можно прямо предусмотреть право арендатора на передачу в субаренду имущества. В таком случае дополнительного получения согласия арендодателя на сдачу арендованного в субаренду имущества не потребуется.
Законодатель не устанавливает форму и порядок дачи арендодателем согласия на исполнение сделки по передаче в субаренду арендованного имущества. Согласие арендодателя можно оформить в виде соглашения, письма, протокола, дополнения к договору и так далее, копию которого субарендатору нужно получить на руки после ознакомления с оригиналом.
Когда в договоре аренды не предусматривалось право арендатора на передачу в субаренду арендованного имущества, то получение данного согласия после оформления договора аренды будет являться сменой условий договора аренды в части прав арендатора по применению арендованного имущества. Ввиду положений пункта 1 статьи 452 Гражданского Кодекса РФ соглашение об изменении договора выполняется в той же форме, что и договор. Соответственно, когда договор аренды удостоверен нотариально, то и согласие арендодателя на сдачу в субаренду арендованного имущества необходимо оформить нотариально. Несоблюдение формы сделки влечет за собой ее недействительность. Поэтому недействительность согласия арендодателя за собой может повлечь недействительность договора субаренды. так как не соответствует закону заключение договора субаренды без согласия арендодателя.
В согласии с частью 3 пунктом 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ к договорам субаренды применяют правила о договорах аренды. Соответственно с пунктом 3 статьи 607 Гражданского Кодекса РФ в договоре аренды необходимо указать данные, которые позволяют установить определенно имущество, которое подлежит передаче арендатору, как объект аренды. При отсутствии таких данных в договоре аренды условие об объекте, который подлежит передаче в аренду, считают не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды заключенным не считается. Поэтому и в договоре субаренды нужно указать конкретно данные, которые позволяют определенно установить имущество, которое подлежит передаче субарендатору, как объект субаренды. Описание имущества, передаваемого в субаренду, при этом должно корреспондироваться с предметом договора аренды. Иначе договор субаренды можно признать незаключенным.
Когда в субаренду передают помещение, которое составляет часть арендованного имущества, то целесообразным является оформить, как приложение к договору субаренды поэтажный план с указанием на нем помещения, которое передается в субаренду и заверено подписями сторон договора субаренды помещения.
В согласии с частью 2 пункта 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ договор субаренды нельзя заключать на срок, который превышает срок договора аренды. Заключение арендатором и арендодателем договора аренды на новый срок на аналогичных условиях не влечет за собой продления действия договора субаренды. В таком случае необходимо заключить новый договор субаренды на срок, который соответствует сроку действия договора аренды.
Когда договор субаренды и договор аренды предполагают симметричные условия о том, чтобы продлить срок действия договора на новый срок, если отсутствует отказ одной из сторон от продления договора, то действие договора субаренды продлят в случае продолжения действия договора аренды. Но нужно учитывать, что когда в результате этого продления срок действия договора субаренды и договора аренды станет больше одного года, то понадобится их государственная регистрация.
Прекращение договора аренды, который считается заключенным на неопределенный срок в порядке, который предусмотрен пунктом 2 статьи 610 Гражданского Кодекса РФ (с предупреждением за три месяца другой стороны договора аренды), влечет за собой прекращение действия договора субаренды.
Досрочное прекращение договора аренды за собой влечет прекращение договора субаренды, заключенного в соответствии с ним. Субарендатор в таком случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, которое находится в его пользовании по договору субаренды, в границах оставшегося срока субаренды на условиях, которые соответствуют условиям прекращенного договора аренды (статья 618 Гражданского Кодекса РФ ).
Так как к договорам субаренды применяют правила о договорах аренды, соответственно, договор субаренды сооружения, здания и нежилого помещения подлежит государственной регистрации при условии, что договор субаренды заключается на срок не меньше года.
Договор субаренды, который подлежит государственной обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации. Законом не устанавливается срок, в течение которого стороны обязаны сдать документы для государственной регистрации договора. Поэтому для избежания конфликтной ситуации при заключении договора субаренды сторонам нужно определить, в какой срок и какая сторона должна подать на регистрацию договора субаренды пакет документов. Это нужно еще и на случай уклонения одной из сторон от выполнения действий, которые необходимы для государственной регистрации договора субаренды. Когда одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона имеет право предъявить иск об обязательстве зарегистрировать договор, так как если отсутствует государственная регистрация, договор субаренды недвижимого имущества считают незаключенным.
Обязательства сторон по договору субаренды, который требует государственной регистрации, появляются с момента государственной регистрации договора, так как именно с этого момента договор вступает в силу. Но в договоре субаренды стороны могут предусматривать, что условия заключенного договора субаренды используются к их отношениям, которые возникли до заключения договора.
Во избежание споров о намерении сторон использовать договор к отношениям на период до его регистрации нужно в договор субаренды включать указывающее прямо на это положение, а не думать, что когда в договоре предусматривается его действие с момента подписания, то это значит применение положений договора к отношениям, которые возникли до его регистрации.
При этом до момента регистрации договора отношения по пользованию имуществом являются возмездными и подлежат за фактическое пользование имуществом оплате. Но договорная ответственность, которая вытекает из обязанности по оплате, применению, принятой по такому договору, не подлежит оплате до момента регистрации договора.
Так как ввиду пункта 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ к договорам субаренды применяют правила о договорах аренды, субарендатор имеет право с согласия арендатора (субарендодателя) и арендодателя распорядиться правом аренды ,принадлежим ему и заключить договор субаренды. Если невозможно получить согласие арендатора и арендодателя (субарендодателя), можно применять другие виды договоров - о сотрудничестве, совместной деятельности и так далее. Но в последнем случае заключение этого договора может являться основанием для расторжения договора субаренды ввиду использования имущества не соответственно с условиями договора субаренды.
Договор субаренды здания и сооружения имеет приложения:
Образец договора субаренды здания (помещения)
ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯг. ____ &ldquo___&rdquo ____________ 200 __ г.
________, именуемое в дальнейшем &ldquoАрендодатель&rdquo, в лице _____________, действующего на основании устава, с одной стороны, и __________, именуемое в дальнейшем &ldquoАрендатор&rdquo, в лице ____, действующего на основании доверенности № _____ от ___________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. Предмет договора
1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда -нежилое помещение, именуемое далее &ldquoПомещение&rdquo, расположенное по адресу: ____________, для использования _________________.
(указать цели использования)
Общая площадь сдаваемого в аренду Помещения составляет _____________ (__) кв.м. План помещений прилагается (приложение 1)*.
Помещение является собственностью Арендодателя (свидетельство о собственности № _____ серия ____ от _______). При смене формы собственности (или собственника) на арендуемое помещение условия договора изменению не подлежат.
1.2. Настоящий договор действует с &ldquo___&rdquo ___________ 200 __ г. причем указанная дата является датой вступления договора в силу, по &ldquo___&rdquo _____________ 200 __ г.
2. Обязанности сторон
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Передать Арендатору Помещение по акту приемки-сдачи не позже 7 дней с даты окончательного выполнения обязательств по п. 2.1.6 настоящего договора. Акт сдачи-приемки нежилых помещений подписывается Арендодателем и Арендатором. Указанный акт прилагается к договору (приложение 2) и является его неотъемлемой частью.
2.1.2. Обеспечить тепло-, водо-, энергоснабжение и водоотведение в пределах отпущенных Арендодателю по соответствующим договорам мощностей.
2.1.3. Принимать в случае аварий, произошедших не по вине Арендатора, все необходимые меры к их устранению за свой счет и в сроки, не прерывающие технологический процесс Арендатора.
2.1.4. Письменно сообщить Арендатору не позднее чем за два месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при его досрочном расторжении.
2.1.5. Предоставить Арендатору право переоформить один телефонный номер городской телефонной сети на имя Арендатора и за его счет при условии обратного переоформления по окончании срока действия настоящего договора. Номер телефона: ______________.
2.1.6. Согласовать с архитектором ___________ р-на г. _ проект организации второго эвакуационного выхода из помещения согласно предписания Госпожнадзора № ______ от &ldquo___&rdquo __ 200 __ г.
2.2. Арендатор обязуется:
2.2.1. Соблюдать в арендуемом помещении требования СЭС, Госпожнадзора, установленные для организаций данного вида деятельности.
2.2.2. Не производить никаких перестроек в помещении без письменного разрешения Арендодателя (перепланировка, установка решеток, ОПГС и прочее).
План перепланировки помещения, подписанный Арендодателем, прилагается к договору (приложение 3) и является его неотъемлемой частью.
2.2.3. Не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных Арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду Помещения или его части в уставной капитал предприятия и др.) без письменного разрешения Арендодателя.
2.2.4. Обеспечивать эксплуатацию и текущий ремонт в арендуемом помещении внутренних инженерных сетей своими силами и за свой счет.
2.2.5. Передать Арендодателю по истечении срока договора, а также при досрочном его расторжении по собственной инициативе безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда для конструкции.
2.2.6. В случае аварий внутренних, тепло-, энерго- и других сетей по вине Арендатора принимать все необходимые меры к устранению аварий и их последствий за свой счет.
3. Платежи и расчеты по договору
3.1. Арендатор принимает указанное в п. 1.1 настоящего договора Помещение в аренду на условиях оплаты Арендодателю:
3.1.1. Арендной платы в размере ____________ (____________) долларов США за 1 кв. м в месяц с учетом НДС.
3.1.2. Фактических эксплуатационных расходов (кроме расходов за электроэнергию) из расчета занимаемой площади по действующим ценам соответствующих организаций, в случае если оплата их производится Арендодателем, что подтверждается счетами данных организаций.
3.1.3. Фактических расходов электроэнергии согласно показаниям счетчика, установленного в арендуемом помещении, по действующим ценам энергоснабжающей организации, в случае если оплата электроэнергии производится Арендодателем, что подтверждается счетами энергоснабжающей организации.
3.2. Арендатор перечисляет арендную плату не позднее двадцатого числа первого месяца каждого квартала с момента вступления договора в силу по курсу доллара на ММВБ на день оплаты.
3.3. Оплата эксплуатационных расходов производится Арендатором на основании счетов, представленных Арендодателем, с начислением налога на добавленную стоимость, не позднее пяти дней со дня представления Арендодателем соответствующих счетов.
3.4. Арендная плата по настоящему договору начисляется с момента подписания акта сдачи-приемки помещения.
4. Условия расторжения и продления договора
4.1. Договор аренды может быть расторгнут досрочно в следующих случаях:
а) по решению арбитражного суда
б) по взаимному соглашению сторон
в) по причине систематического нарушения Арендатором условий договора
г) по причине систематического нарушения Арендодателем условий договора
д) в случае невозможности выполнения п. 2.1.6 и невозможности согласования использования Помещения в соответствии с п. 1.1 с Госпожнадзором.
4.2. Вносимые в договор дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями, кроме п. 3.3.
4.3. Арендатор имеет преимущественное право на продление договора при условии надлежащего исполнения своих обязательств.
4.4. Если ни одна из сторон не оповестит другую сторону за 2 месяца до окончания договора о его прекращении, договор считается продленным на следующий срок на тех же условиях.
5. Действие непреодолимой силы
5.1. Стороны не несут ответственности за невыполнение обязательств по договору, если невозможность их выполнения явилась следствием обстоятельств непреодолимой силы, таких, как стихийные бедствия или военные действия, при условии, что они непосредственно влияют на выполнение обязательств по договору, принятие государственными органами законодательных актов, препятствующих выполнению условий настоящего договора.
В этом случае выполнение обязательств по договору откладывается на время действия обстоятельств непреодолимой силы.
5.2. Сторона, которая не может выполнить свои обязательства по договору, должна немедленно уведомить другую сторону в письменном виде о начале и окончании обстоятельств непреодолимой силы, но в любом случае не позднее 10 дней после их начала.
6. Ответственность сторон
6.1. Арендатор в случае задержки любого из платежей в сроки, установленные настоящим договором, уплачивает пени в размере 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки при своевременном предоставлении счетов Арендодателем.
6.2. За просрочку передачи Арендатору помещения по вине Арендодателя Арендодатель уплачивает пени в размере 0,1% годовой арендной платы за каждый день просрочки.
6.3. Штрафные санкции оплачиваются в 10-дневный срок после их предъявления на основании счетов.
6.4. В случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендодателя (при условии соблюдения Арендатором обязательств, указанных в пп. 2.2 и 3) Арендодатель компенсирует стоимость неотделимых улучшений, произведенных с его согласия, с учетом индексов инфляции и амортизации неотделимых улучшений.
6.5. За невыполнение какого-либо обязательства по настоящему договору, кроме пп. 2.1.1, 3.2, 3.3, виновная сторона уплачивает другой стороне неустойку в размере 5% годовой арендной платы.
6.6. Уплата пени, установленных настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений.
7. Особые условия
7.1. Вопросы, не урегулированные настоящим договором, регулируются действующим гражданским законодательством.
7.2. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, стороны разрешают путем переговоров. При невозможности решения спорных вопросов путем переговоров стороны обращаются в Арбитражный суд г. ______.
Срок рассмотрения претензий сторон друг к другу устанавливается равным десяти дням.
7.3. Защита имущественных прав Арендатора осуществляется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
7.4. Проектные работы по организации второго эвакуационного выхода оплачиваются ________ ________________ ________________.
8. Прочие условия
8.1. Все изменения настоящего договора действительны в том случае, если они составлены в письменном виде и подписаны уполномоченными представителями сторон.
8.2. Все приложения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью.
8.3. После подписания договора все предыдущие переговоры и корреспонденция, связанные с ним, являются недействительными.
9. Адреса и реквизиты сторон
к постановлению правительства Москвы
от 16 ноября 1993 г. № 1039
На стороне арендодателя выступало три индивидуальных предпринимателя (у каждого было общая долевая собственность на нежилое помещение). Теперь, когда нежилое помещение находится в собственности только одного их них, каким образом оформить доп. соглашение к договору аренды (если за основу берем пример. образец из Системы Юрист)?
На стороне «Арендодателя 1» в нашем случае выступают три индивидуальных предпринимателя, а на стороне «Арендодателя 2» только один из этих трех ИП, и это доп. соглашение должны подписать все стороны? Как нам (Арендатору по договору аренды) определить дату перехода право собственности от Арендодателя 1 к Арендодателю 2, какие документы новый Арендодатель должен предоставить арендатору, и в какие сроки? Ведь в доп. соглашении есть пункт, в котором стороны уведомляют друг друга, что с (опр. даты) право собственности на нежилое помещение, переданное в аренду по Договору аренды нежилого помещения, перешло от Арендодателя 1 к Арендодателю 2?
В нашем случае мы исправно платили ежемесячную арендную плату трем Арендодателям в равных долях в конце месяца за текущий месяц, т. е. за апрель месяц мы перечислили арендную плату трем Арендодателям в конце апреля, после 12 мая один из Арендодателей – теперь уже единственный собственник арендуемого помещения передал нам копию свидетельства о гос. регистрации права, это свидетельство выдано ему 10 апреля 2015, а нам (Арендатору) он сообщил только в мае, т. е. получается, что мы не знали, что арендную плату за апрель нужно было платить только этому собственнику. Есть ли в данном случае нарушение закона, и каким образом все исправить?
ОтветПримерный текст соглашения приведен ниже. Обязанность по внесению арендных платежей в адрес нового собственника имущества возникает у арендатора с момента официального уведомления о смене собственника имущества. До этого момента все обязательства по внесению арендных платежей по реквизитам первоначальных арендодателей считаются исполненными надлежащим образом.
В рассматриваемом случае в дополнительном соглашении будут фигурировать Арендодатель1, Арендодатель2, Арендодатель3 и Арендатор.
Примерный текст соглашения:
«Стороны уведомляют друг друга, что с … право собственности на нежилое помещение по адресу: …, переданное в аренду по договору № … от. перешло от Арендодателя1 и Арендодателя2 к Арендодателю3.
Все права и обязанности арендодателя по Договору аренды № … от … недвижимого имущества также перешли от Арендодателя1, Арендодателя2 к Арендодателю3».
Указанное дополнительное соглашение подписывается всеми тремя арендодателями и арендатором.
Моментом перехода права собственности на имущество является дата внесения регистрационной записи о переходе права собственности на имущество указанная в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение.
Арендодатель обязан уведомить арендатора о переходе права собственности на объект аренды в кратчайшие сроки.
Обязанность уплаты арендной платы новому собственнику возникает у арендатора с момента извещения его о смена арендодателя, то есть с момента когда ему была передана копия свидетельства о регистрации перехода права собственности.
Обязательства арендатора по уплате арендной платы считаются исполненными надлежащим образом, если арендодатель своевременно не известил арендатора о переходе права собственности.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66
«23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду*.
Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу*.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.
Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.
Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.
Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.
В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса. подлежали удовлетворению».
По мнению ВАС РФ, при смене собственника арендуемого объекта недвижимости нужно внести изменения в договор, если они связаны с изменением сведений об арендодателе, при этом достаточно оформить дополнительное соглашение к договору. При этом все изменения договора аренды, заключенного на срок больше года, необходимо регистрировать в Росреестре. Соответственно, при указанных обстоятельствах необходимо заключить допсоглашение к договору аренды и зарегистрировать его.
Обоснование данной позиции приведено ниже в рекомендации «Системы Главбух», в нормативно-правовом документе, который Вы можете найти в закладке «Правовая база», и в материалах судебной практики.
1. Рекомендация:Как заключить договор аренды
Форма заключения договора аренды (устная или письменная) зависит от срока его действия и статуса арендатора (гражданин или организация).
Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Однако если хотя бы одной из сторон договора является организация, то письменная форма договора необходима в любом случае. Таковы требования пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ.
В тексте договора аренды укажите такие условия сделки, как:
К отдельным видам договоров аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) указанные положения применяются, только если другое не установлено специальными положениями законодательства об этих договорах (ст. 625 ГК РФ ).
Если организация сдает в аренду недвижимое имущество, то такой договор, заключенный на срок от одного года и выше, подлежит обязательной госрегистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 ). Причем договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ ).*
Главбух советует: для того чтобы избежать регистрации договора аренды, заключите соглашение на срок менее года (п. 2 ст. 609. п. 2 ст. 651 ГК РФ). По окончании этого периода продолжите исполнять условия договора (если нет возражений со стороны арендодателя или арендатора). Тогда соглашение будет пролонгировано на неопределенный срок (п. 2 ст. 621. п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Ситуация: нужно ли регистрировать в отделении Росреестра договор аренды нежилого помещения в здании. Договор заключается на год и более
Несмотря на то что нежилые помещения в зданиях не относятся к зданиям или сооружениям, они неразрывно с ними связаны. Поэтому данные объекты также являются недвижимостью. В Гражданском кодексе РФ нет особых правил для регистрации договоров аренды нежилых помещений в зданиях. Следовательно, к ним применяются общие правила. Поэтому если срок аренды нежилого помещения в здании превышает или равен году, то его нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ ).
Необходимость госрегистрации договоров аренды нежилых помещений подтверждает информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 .
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение нового соглашения. Для этого ему достаточно письменно уведомить арендодателя о желании продолжить договорные отношения. Такое уведомление нужно представить в срок, указанный в договоре аренды. Если такой срок не оговорен, то письменное уведомление нужно отправить арендодателю до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон (в т. ч. размер арендной платы).
Если арендодатель отказал арендатору, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, то прежний арендатор получает право:
Такой порядок предусмотрен пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ и пунктами 31 и 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и возражений со стороны арендодателя нет, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (п. 2 ст. 621 и п. 2 ст. 610 ГК РФ).
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
2. статья 617 Гражданского кодекса РФ
«Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности* (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды*.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора».
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66
«24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).*
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450. 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ. согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.*
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно*».
эксперт «Системы Главбух» Пыжова Алла.
Ответ утвержден: ведущий эксперт Горячей линии "Системы Главбух" Наталья Колосова.
Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы «Горячей линии» «Системы Главбух», которые Вы можете найти по адресу:http://www.1gl.ru/#/hotline/rules/?step=14
Персональные консультации по учету и налогам
Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.
