Продажа дачи - купля-продажа, договор, документы, без документов, оформление

Сделка должна проводиться в соответствии с законодательством.

Важно, чтобы все документы у продавца были на руках. К их числу относятся бумаги, подтверждающие право собственности на дом (если таковой имеется) и на земельный участок.

Если какого-либо документа не будет, сделка признается не действительной.

Оформление купли-продажи дачи требует составления соглашения в письменном виде. Оно должно полностью соответствовать законодательству РФ.

Чтобы оформить продажу дачи, нужно получить выписку из кадастрового плана. в двух экземплярах.

Но это еще не все, если нет кадастрового паспорта. то его потребуется заказать – тоже 2 копии. В Росреестре необходимо получить выписку из ЕГРП .

Процедура купли-продажи дачи регламентируется законодательно. Договор должен быть составлен в соответствии со статьями 549-557 ГК РФ.

Правила расчета между лицами регулируются статьей 488 пунктом 5 ГК РФ. Переход в собственность от одного лица к другому регулируется статьей 218 ГК РФ.

Помимо вышеперечисленных нормативно-правовых актов, следует обратить внимание на Земельный кодекс РФ.

Например, простой земельный надел у муниципалитета можно приобрести в соответствии со статьей 38 ЗК РФ .

Сделка должна осуществляться по всем правилам. Но сложность при продаже дачи заключается в запутанности с юридической точки зрения.

Довольно трудно простому человеку разобраться в процессе перехода дачи от одного владельца к другому:

• если дача досталась по договору купли-продажи, мены, дарения и пр. то обязательно право собственности должно быть зарегистрировано;
• если свидетельство о владении участком и домиком не зарегистрировано, то сделка не действительна, в результате покупатель теряет дачу и деньги, так как не всегда их можно вернуть потом.

Продать дачу без документов, как самосторой, вполне возможно. Только цена будет в десятки раз ниже и купят такой участок не сразу, а порой и вовсе невозможно продать. Лучше не связываться, поскольку часто в этой сфере орудуют мошенники.

Если нет права собственности у продавца, то следует его зарегистрировать, а затем приступать к оформлению сделки.

Так получится выгодней для обеих сторон сделки. Как вариант – можно быстро оформить документы на собственность по дачной амнистии.

Дачу можно купить не только за наличный расчет, но и в рассрочку. Процедура составления договора при этом не меняется.

Но обязательно нужно включить следующую информацию:

• полная стоимость дачного участка ;
• указание суммы, которая должна вноситься каждый месяц;
• каким способом будет выплачиваться долг – перевод на счет или наличкой;
• срок рассрочки;
• как будет эксплуатироваться участок на период рассрочки.

Как только договор будет составлен, его необходимо зарегистрировать. Сотрудники юстиции проверят его на юридическую чистоту.

Покупателю будет выдан акт с ограниченными правами на дачный участок.

После того, как полная стоимость будет выплачена, обе стороны сделки должны составить заявление с просьбой о снятии ограничений. И уже тогда будет выдано свидетельство о собственности.

Ни в коем случае нельзя заблаговременно производить расчет. Нечестный продавец может просто исчезнуть или после оформления документов завысить цену.

Все расчеты должны производиться только после оформления всех необходимых документов.

У продавца должен быть на руках пакет документов. Затем у нотариуса составляется договор купли-продажи .

Затем осуществляется расчет, следует обратить внимание, что оплату необходимо осуществлять только через банковскую ячейку.

Чтобы сделка прошла полностью по закону, на руках должны быть следующие документы у продавца:

• право собственности;
• свидетельство о госрегистрации (на землю и постройки);
• выписка из кадастрового плана;
• кадастровый паспорт;
• выписка из ЕГРП;
• если продавец состоит в браке – согласие на продажу от жены/мужа (и от супруга/супруги покупателя);
• план межевания;
• технические паспорта на землю и строения;
• подтверждение того, что долги отсутствуют.

Договор заключается в присутствии обеих сторон. Для того, чтобы он был действителен, нужно следовать законодательству.

Договор должен быть обязательно в письменном виде. В нем 3 части, которые нужно подробно заполнять.

Нужно ли платить налог с продажи дачи? Узнайте тут .

В вступительной части прописывается, о чем договор. Обозначается место и число, когда он был заключен. Указываются стороны и на каких основаниях они действуют.

В основной части прописываются условия сделки купли-продажи. Если стороны не договорились между собой о каких-либо конкретных условиях, то сделка признается недействительной.

Дополнительно в договор могут быть включены:

• обязанности и права сторон сделки;
• когда должны быть исполнены договоренности, прописанные в договоре;
• цена дачи и как будет производиться расчет (рекомендуется через банковскую ячейку);
• в каких случаях договор может быть расторгнут;
• гарантии исполнения обязательство по договору;
• при необходимости – иные условия и пункты.

В завершающей части прописывают реквизиты. Если оплата происходит через банковскую ячейку, то следует указать реквизиты банка. Обязательно должны быть данные продавца и покупателя, адреса, ИНН, подписи и печати.

Образец договора купли-продажи поможет оформить документ. Если в сделке существуют какие-либо моменты, не предусмотренные стандартами, то они могут быть включены.

Нередко составляется и акт передачи.

В акте передачи указывается информация о том, кто принял объект, а кто передал. Также отображается информация о состоянии дачного участка.

Данный документ позволит избежать необоснованных претензий.

Взаиморасчет может быть произведен наличкой, через карту или со счета на счет. Но рекомендуется производить оплату через банковскую ячейку.

Таким образом покупатель застрахует себя от возможного мошенничества.

Возможна ли приватизация дачи? Читайте здесь .

Разрешено ли использовать материнский капитал на покупку дачи? Подробная информация в этой статье .

Перед совершением сделки следует проверить всю информацию в Росреестре. Если дача окажется в залоге, то купля-продажа по стандартному плану невозможна.

Следует проверить данные на сайте районного суда. Таким образом удаться получить информацию об возможном аресте или споре.

Бывает так, что дачу продают с долгами. Это могут быть налоги или коммуналка. Именно поэтому стоит просить подтверждающие документы об отсутствие долгов.

Если это коммуналка – то не так страшно, а вот налоговые платежи придется в таком случае гасить новому собственнику.

Если продавец находится в браке, то согласие мужа/жены должно быть обязательно. Иначе второй владелец может потребовать оспорить совершение сделки.

Договор купли-продажи дачи: Бланки и образцы

Договор купли-продажи дачи является соглашением по законному переходу прав собственности на дачный участок от продавца к покупателю на возмездной основе. Договор купли-продажи дачи, по сути, является договором купли-продажи земельного участка, но отличительной особенностью есть то, что на дачном участке, как правило, построен садовый дом, и договор заключается и в отношении него тоже. Сделка по приобретению дачи регулируется действующим законодательством РФ, а именно: ст. ст. 131, 157, 160, 161, 164, 166-181, 209, 223, 408, 433, 450, 460, 549, 551, 556, 557 Гражданского кодекса, ст.ст. 5-7, 15, 25-27, 37, 65, 66 Земельного кодекса и ст.ст. 34, 35 Семейного кодекса, а также ст. 34 ФЗ «О садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Текст договора должен содержать данные об общей площади участка, его юридический адрес, кадастровый номер, номер садового дома, его площадь, инвентарный номер. Все насаждения, имеющиеся на участке, должны быть перечислены в договоре. Продавец обязан подтвердить право собственности на участок и дом, предъявив свидетельство о государственной регистрации права собственности. На момент заключения договора дача не может быть в залоге, продана, подарена, арестована или быть предметом судебных разбирательств.

Финансовую сторону соглашения отображают три стоимости, указанные в нем: кадастровая стоимость земельного участка (подтверждается кадастровым планом), инвентаризационная стоимость дома (согласно текущему уровню цен) и стоимость, о которой договорились стороны. Обычно договорная стоимость гораздо выше кадастровой и инвентаризационной. Договорная стоимость участка и дома прописывается отдельно. Передача денежных средств от покупателя продавцу подтверждается выдачей расписки последним.

Договор вступает в силу с момента его подписания, чем обязывает покупателя в кратчайшие сроки совершить государственную регистрацию в учреждении юстиции по месту нахождения объекта сделки. Договор составляется в трех экземплярах: для органа регистрации, для покупателя и для продавца Налоговые обязательства, расходы по регистрации договора и содержанию дачного участка ложатся на покупателя. Продавец передает дачный участок покупателю после подписания обеими сторонами передаточного акта. Неотъемлемыми приложениями к договору являются: передаточный акт, справка БТИ, план земельного участка.

Скачать образец договора купли-продажи дачи

Договор купли-продажи участка с садовым домом

г. Калининград «____» _____ 20__ года
Мы, нижеподписавшиеся гражданин(ка) РФ ____________________________________________________________________________________________________________________________________, «_ ___ _» _______ 19 ___ года рождения, место рождения ____________________________________________________________________________________________________________________________________. паспорт: серия _____________. № ___________________. выдан « _____ » ___________ _____________ года ___________________________________. код подразделения ________________. проживающий(ая) по адресу: ___________________________________________________________________________________________________________________________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и гражданин(ка) РФ ____________________________________________________________________________________________________________________________________, «_ ___ _» _______ 19 ___ года рождения, место рождения ____________________________________________________________________________________________________________________________________. паспорт: серия _____________. № ___________________. выдан « _____ » ___________ _____________ года ___________________________________. код подразделения ________________. проживающий(ая) по адресу: ___________________________________________________________________________________________________________________________________, далее именуемый Покупатель, с другой стороны, а вместе именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Продавец продает, а Покупатель — покупает и оплачивает в соответствии с условиями настоящего Договора принадлежащие Продавцу на праве собственности земельный участок и размещенный на нем садовый дом.

2. Характеристика земельного участка и садового дома.

Принадлежащий Продавцу земельный участок № _____________ площадью _____________ кв. м, в садоводческом товариществе ________________-с юридическим адресом: ________________________ продается в границах плана, прилагаемого к настоящему Договору, с кадастровым номером __________________________________________________________________

Принадлежащие Продавцу и размещённый на вышеназванном земельном участке садовый дом № ____________, общей площадью ____________ кв.м. сарай площадью ________________ кв.м и колодец гл. ___________ м (согласно Извлечению из технического паспорта на домовладение) также переходят в собственность Покупателя.

3. Указанный земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании постановления мэра г Калининграда №______________ от «____» __________________ года «О предоставлении гражданам-членам садоводческого товарищества ________________ в общую долевую собственность земель общего пользования и в собственность (или аренду) занимаемых ими земельных участков», о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «______» ___________________ года сделана запись регистрации № ________________________________________ что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии __________________ №______________, выданным _____________________.

Указанный садовый дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора безвозмездной передачи земельного участка в собственность от _________________года за № ________________. заключенным с мэрией г.Калининграда Продавцом, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ___________________ сделана запись регистрации № _______________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии _________________, выданным ______________________________________.

4. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанные земельный участок и садовый дом не отчуждены, не заложены, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоят, правами третьих лиц и иными обязательствами не обременены, долгов по налогам и другим платежам не имеют, скрытых дефектов нет. Ограничений в пользовании земельным участком и пользования садовым домом не имеется. Покупатель осмотрел земельный участок с садовым домом и замечаний по их состоянию не имеет.

5. Стороны заявляют, что они действуют сознательно, добровольно, не вынужденно, на обоюдовыгодных, не кабальных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, не страдают заболеваниями, в том числе психическими, лишающими их возможности понимать значение своих действий и руководить ими.

6. Сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора. По соглашению Сторон общая цена названного земельного участка (вместе с насаждениями) и садового дома на нем составляет _______________________ (____________________________________________) рублей.

При этом земельный участок № ______________ вместе с насаждениями оценивается Сторонами и продается за ______________________ (___________________) рублей, а садовый дом, сарай и колодец оцениваются Сторонами и продаются за ________________ (_________________) рублей.

7. Покупатель передал Продавцу деньги в сумме ______________________ (__________________) рублей в момент подписания настоящего договора, что подтверждается распиской, выданной Покупателю Продавцом.

8. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче земельного участка и садового дома Стороны в обязательном порядке составляют и подписывают передаточный акт, являющийся неотъемлемой частью настоящего договора. Стороны обязуются незамедлительно после подписания настоящего Договора представить его для государственной регистрации и регистрации перехода права собственности.

9. Стороны подтверждают, что им понятны смысл и содержание сделки, её последствия, ответственность, права и обязанности, а также содержание статей Гражданского Кодекса РФ: 131, 157, 160, 161, 164, 166-181, 209, 223, 408, 433, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557 и статей 5-7, 15, 25-27, 37, 65, 66 Земельного Кодекса РФ. Требования статей 34, 35 Семейного кодекса РФ известны и соблюдены. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем Договоре, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

10. В соответствии со ст. 551 ГК РФ, ст. 25 ЗК РФ, Покупатель приобретает право собственности на земельный участок № 283 и садовый дом с момента государственной регистрации перехода права собственности и настоящего Договора, после чего принимает на себя обязанности по уплате соответствующих налогов и возмещению расходов по содержанию земельного участка и садового дома.

11. В качестве неотъемлемой части к настоящему Договору прилагаются: — карточка на земельный участок ___________Садоводческого товарищества ______________, Договор о безвозмездной передаче земельного участка в собственность № ______________________, Извлечение из технического паспорта на домовладение, Свидетельство о государственной регистрации права.

12. По соглашению Сторон все расходы по подготовке и заключению настоящего Договора и регистрации, в том числе по оплате соответствующих пошлин несет Покупатель.

13. Настоящий Договор содержит весь объём соглашений между Сторонами в отношении его предмета, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.

14. Настоящий Договор составлен в трёх экземплярах, по одному — для Продавца, Покупателя и Управления Росреестра по Калининградской области.

Порядок оформления купли-продажи садового участка с домиком?

Марина Ганина Мастер (1781), закрыт 8 лет назад

Покупаю дачный участок с домиком. С чего нужно начинать оформление? Достаточно ли простой письменной формы договора купли-продажи (без оформления у нотариуса документов) - с регистрацией в регпалате? Где можно взять образец такого договора? Сколько по времени действительны выписка из кадастрового плана на земельный участок и технический паспорт на строение? обязательно ли делать межевание земельного участка, если нет, то на что можно сослаться?

Алексей Гений (89584) 8 лет назад

Давайте по-порядку.
Заключать договор в простой письменной форме или удостоверять у нотариуса - зависит исключительно от Вашего желания. Составить проект договора в простой письменной форме Вам могут в любом агентстве недвижимости (за деньги, естественно).
Выписка из кадастрового плана действительна в течение 1-го года, технический паспорт БТИ - 5 лет, извлечения из тех. паспорта БТИ (требуется, в основном, для нотариально удостоверенных договоров - 2 месяца) .
Межевание делать обязательно, поскольку необходимо присвоить земельному участку кадастровый номер.
Успехов!

Валерий Высший разум (322295) 8 лет назад

Больно уж много вопросов за один раз задали.
Начну с того, что постараюсь предположить, что купили Вы садовый домик и земельку в России.
Исходя из этого, с радостью сообщу Вам, что тратиться на нотариуса Вам не следует, просто не нужно. Вполне утсроит Федеральную регистрационную службу договор купли-продажи в простой письменной форме.
Образец договора можно взять:
1. У Михаила Михайловича Анисимкина, посетителя и актвного пользователя данной рубрики.
http://otvet.mail.ru/mail/anisimkinmm/. предлагающего свою помощь абсолютно во всех отраслях (по его меткому выражению областях) права.
2. На сайте www.bddo.ru
3. В сети Интернет, набрав в любой поисковой системе "образец договора купли-продажи дачного участка с домиком", вы не поверите в десять секунд (плюс-минус пару-троку секунд) например Яндекс выдаст такое количество сайтов, что и дня не хвтит, что бы их все пересмотреть.
Устал я отвечать, очень уж вы любознательная.
Удачи

Договор купли-продажи земельного участка с садовым домом

Город Санкт-Петербург.
Девятнадцатое сентября две тысячи шестнадцатого года.

Мы, нижеподписавшиеся граждане Российской Федерации:
СМИРНОВ ВАЛЕРИЙ СЕРГЕЕВИЧ (пол мужской), родившийся 28 января 1950 года в городе Ленинграде, проживающий в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющий паспорт 40 03 540087, выданный 6 отделом милиции Калининского района Санкт-Петербурга 01 декабря 2002 года (код подразделения 782-006),
и КРОТОВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА (пол женский), родившаяся 13 марта 1960 года в городе Ленинграде, проживающая в Санкт-Петербурге, Комендантский проспект, дом 38, квартира 17, имеющая паспорт 40 05 347418, выданный 44 отделом милиции Приморского района Санкт-Петербурга 02 апреля 2005 года (код подразделения 782-044),
заключаем настоящий договор о нижеследующем:

1. СМИРНОВ ВАЛЕРИЙ СЕРГЕЕВИЧ продаёт, а КРОТОВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА покупает земельный участок и расположенный на нём садовый дом с надворными постройками, находящиеся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, массив Васкелово, садоводческое некоммерческое товарищество "Восход", участок № 12 (двенадцать).

Отчуждаемый земельный участок имеет площадь 600 (шестьсот) квадратных метров, отнесён к категории земель сельскохозяйственного назначения и предназначен для ведения садоводства. Кадастровый номер земельного участка 47:07:0202008:7.

На земельном участке расположены подлежащие передаче по настоящему договору одноэтажный каркасный садовый дом нежилого назначения (литера А) общей площадью 43,5 (сорок три целых пять десятых) кв.м. с дощатыми мансардой (литера А1) и верандой (литера а), а также надворные постройки: два дощатых сарая (литеры Г, Г1), дощатый туалет (литера Г2) и колодец из бетонных колец (литера Г3). Кадастровый номер садового дома 47:07:0202008:127.

2. Вышеуказанные земельный участок и садовый дом с надворными постройками принадлежат СМИРНОВУ ВАЛЕРИЮ СЕРГЕЕВИЧУ на основании:
- свидетельства на право собственности на землю от 23 января 1995 года серии РФ-II-ЛО-3507 № 197583, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Всеволожского района Ленинградской области, регистрационная запись от 23 января 1995 года № 092382;
- справки садоводческого некоммерческого товарищества "Восход" от 24 июля 2006 года № 47. Право собственности на садовый дом с надворными постройками зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, о чём сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15 октября 2006 года № 47-78-13/009/2006-396 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 15 октября 2006 года серии 78-АВ № 173345.

3. Стороны оценивают земельный участок в 300000 (триста тысяч) рублей, а садовый дом с надворными постройками в 200000 (двести тысяч) рублей. Стороны подтверждают, что не заблуждаются в отношении оценки недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего договора.
По соглашению сторон земельный участок и садовый дом с надворными постройками продаются вместе за 500000 (пятьсот тысяч) рублей.

4. До совершения настоящего договора продаваемое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.
Продавец подтверждает отсутствие претензий третьих лиц на отчуждаемое имущество.

5. Расчёт сторонами произведён полностью до подписания настоящего договора.

6. Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем на момент подписания настоящего договора осуществлены. Стороны претензий друг к другу не имеют. Настоящий договор одновременно является передаточным актом.

7. Стороны обязуются в течение десяти дней со дня подписания настоящего договора подать в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - орган регистрации) заявления о государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к покупателю.
Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации права.

8. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

9. Настоящий договор составлен в трёх подлинных экземплярах, первый из которых остаётся в делах органа регистрации, второй выдаётся после государственной регистрации права собственности покупателю КРОТОВОЙ ЕЛЕНЕ ВИКТОРОВНЕ, а третий - продавцу СМИРНОВУ ВАЛЕРИЮ СЕРГЕЕВИЧУ.

Договор купли продажи дачного участка с домом бланк

ст. 131, 157, 160, 161, 164, 166-181, 209, 223, 408, 433, 450, 460, 549, 551, 556, 557 Гражданского кодекса, ст.ст. 5-7, 15, 25-27, 37, 65, 66 Земельного кодекса и ст.ст. 34, 35 Семейного кодекса, а также ст. 34 ФЗ «О садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Текст договора должен содержать данные об общей площади участка, его юридический адрес, кадастровый номер, номер садового дома, его площадь, инвентарный номер.

Основными условиями такой сделки являются:

Первое, на что стоит обратить внимание при заключении договора купли-продажи садового участка с домиком или без, — это наличие у продавца всех правоустанавливающих документов на предмет договора. Независимо от временного периода оформления права собственности продавца на конкретный участок, такие правоподтверждающие документы должны быть в наличии.

СМИРНОВ ВАЛЕРИЙ СЕРГЕЕВИЧ продаёт, а КРОТОВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА покупает земельный участок и расположенный на нём садовый дом с надворными постройками, находящиеся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, массив Васкелово, садоводческое некоммерческое товарищество «Восход», участок № 12 (двенадцать).

Отчуждаемый земельный участок имеет площадь 600 (шестьсот) квадратных метров, отнесён к категории земель сельскохозяйственного назначения и предназначен для ведения садоводства.

Пенза, улица Титова, дом 22, кв.51, именуемая в дальнейшем «Продавец » с одной стороны и Лопаткин Леонид Иванович. дата рождения 02.10.1978 г. паспорт 56 03 133322, выдан ОВД Железнодорожного района г. Пензы 20.06.2001 г. зарегистрирован по адресу: г. Пенза, улица Захарова, дом 18, кв.36, именуемый в дальнейшем «Покупатель », при совместном

Иногда в интернете можно видеть простые шаблоны, которые только на первый взгляд являются простыми. Лично мне гораздо проще использовать уже готовый и заполненный договор, в котором нужно только поменять фамилии, паспортные данные сторон и другую информацию об участке, доме и месте и времени заключения договора. Поэтому я решил разместить на сайте именно такие варианты договоров, а для удобства выделил желтым цветом те данные, которые необходимо заменить на Вашу информацию.

Москва, ул. Кратовская, д. ___, корп. ___. кв. ___, именуемая в дальнейшем «Продавец », с одной стороны, и гр. Дачная Амнистия Петровна. ___ мая 19___ года рождения, место рождения – город Люберцы, пол – женский, гражданство Российской Федерации, паспорт РФ: серия _____ № _________, выдан ОВД Октябрьского района г. Раменское ___ августа 20___ года, код подразделения _______, проживающая по адресу: Россия, Московская область, г.

При самостоятельном составлении предварительного договора-купли продажи необходимо помнить серьёзность данного документа. Все детали договора необходимо проверить несколько раз.

В случае если в договоре допущены ошибки, можно их исправить заключением дополнительного соглашения о внесении изменений в предварительный договор купли продажи. Однако если ошибки существенные, целесообразнее перезаключить договор.

Дачный участок – покупка «по правилам» №15 (28 апреля) 2014

Дача – это не только возможность выращивать овощи-фрукты для домашнего стола, но и обустройство собственного маленького «растительного» мира, куда можно приезжать, чтобы отвлечься от суматохи рабочих будней и суеты городской жизни. Вы собираетесь купить дачу? За воплощением вашего намерения стоит юридически-правовой аспект – его мы и рассмотрим в нашей статье.

О НЮАНСАХ ВЫБОРА

Когда покупать. На этот счет существуют разные мнения: кто-то считает, что лучшим временем для покупки дачи является весна, а кто-то убежден в том, что осень. Плюсы осенней покупки заключаются в том, что не придется совершать ее второпях, и будет достаточно времени до весны, чтобы принять решение, какой будет ваша дача (какие растения вы посадите, будете ли обустраивать, скажем, газон или небольшой прудик и т.п.). Да и сама сделка купли-продажи обычно занимает не один месяц. Зато именно весной вы сможете увидеть все недостатки дачного домика, оценить рельеф участка и состояние здоровья деревьев и кустарников, произрастающих на нем, ведь им пришлось пройти «зимние испытание на прочность».

Где искать. В Астрахани с советских времен сохранились загородные территории, отданные когда-то под дачные участки. Некоммерческие объединения граждан, имеющих в своем распоряжении дачу, получили название дачных сообществ или садовых товариществ. Такие территории расположены, к примеру, вдоль Началовского шоссе (Приволжский район) или недалеко от Николаевского шоссе (Трусовский район).

Определяясь с территориальным местоположением дачи, вы должны выяснить, по каким автомагистралям проложен путь, какова транспортная (и пешая) доступность участка. Также вы должны продумать некоторые детали расположения дачи: хотелось бы вам, чтобы она находилась вблизи трассы; есть ли рядом водный объект. Обдумайте еще и такой вопрос, какие насаждения и постройки вы хотите видеть на участке.

Предложения о продаже дачи вы сможете найти не только в печатных изданиях, но и на специализированных интернет-сайтах. Кроме того, база таких предложений бывает и у риелторов.

Что уточнить. Допустим, какое-то предложение показалось вам заманчивым. В общении с продавцом дачи (сначала по телефону, а потом при личной встрече – желательно на самом дачном участке) вам необходимо выяснить следующие моменты: физические характеристики грунта, доступность инженерных сетей (в частности, водоснабжение), наличие «зеленых насаждений» и хозпостроек на даче и т.п. А одним из ключевых вопросов должно стать правовое положение дачного участка. Остановимся на этом подробнее.

Одной из особенностей сделки по приобретению дачи является некоторая запутанность в юридическом смысле. Дело в том, что такие объекты имеют, как правило, длительную историю перехода прав собственности от одного правообладателя к другому. Причем, чаще всего, с юридической точки зрения, оформление прав собственности делалось не до конца или не совсем правильно. И для обычного человека пройти процедуру купли-продажи дачи оказывается весьма проблематичным. А вот риелторы и юристы готовы к длительному процессу проверок всей истории перехода прав на данный объект недвижимости.

Общие основания приобретения права собственности изложены в статье 218 Гражданского Кодекса РФ: право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом, а в случае реорганизации юридического лица – его правопреемникам.

Член дачного кооператива или другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевый взнос за дачу, приобретают на нее право собственности. Также ГК РФ предусмотрено такое основание приобретения права собственности на земельный участок, как приобретательная давность. Это означает, что гражданин или юрлицо, не являющиеся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (если земельный участок не является государственным либо муниципальным).

Но право собственности в любом случае должно быть зарегистрировано!

Желаем вам успеха в приобретении дачи и готовы помочь вам в совершении данной сделки.

ул. Анатолия Сергеева, 15

О ПРАВОВОМ СТАТУСЕ И ДОКУМЕНТАХ

В советские времена в садоводческих товариществах дачные участки выделялись гражданам в соответствии с актами, изданными органами местного самоуправления. Землю, полученную «от государства», граждане нашей страны возделывали, собирали с нее урожай, не задумываясь о том, кто является собственником используемого участка (ведь понятия «частная собственность» не существовало). Документом, достаточным для эксплуатации земли в интересах дачника, выступала членская книжка, выдаваемая такой структурой, как дачный кооператив.

Смена общественно-экономической формации в 90-е годы прошлого столетия повлекла за собой изменения в законодательстве. И многие члены садоводческих товариществ, имея членскую книжку, становились правообладателями своих дачных участков и получали свидетельство о праве собственности. Период выдачи таких свидетельств охватывает, как правило, 1992-1995 годы, и это свидетельство старого образца. Для того чтобы сделка купли-продажи дачного участка состоялась, необходимо свидетельство нового образца.

Но хочется отметить, что далеко не всегда границы земельных участков соответствуют границам, указанным в технической документации на землю (особенно если эта документация имеет немалый срок давности). Могло произойти так, что давно разрушилось ограждение, а новый забор установлен с присоединением «лишней» земли. Может быть и так, что местоположение участка стало весьма «расплывчатым», и, покупая такой участок, вы рискуете заплатить «за воздух». Во всех подобных неясных ситуациях обращайтесь к кадастровому инженеру, который окажет вам содействие с определением границ участка и поможет избежать неприятных межевых споров, которые могут возникнуть в дальнейшем.

Сотрудники нашей организации готовы проконсультировать вас по вопросам кадастровых, геодезических и землеустроительных работ, помочь оформить документы землепользования, изготовить технические планы, подобрав вам оптимальный и наименее затратный в плане финансов путь решения именно вашей «земельной проблемы».

ул. Бабефа, 8а, 2-й эт. оф. 205

тел. 41-44-84, 41-63-20

Но изменения в законодательстве, естественным образом вызванные сменой общественно-экономической формации, внесли свои коррективы. В 2001 году вступил в силу Земельный кодекс РФ, а в соответствии со ст. 37 объектом купли-продажи являются только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет.

Напомним: земельный участок как объект недвижимости значится в двух реестрах: в Государственном кадастре недвижимости и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После постановки на кадастровый учет в Управлении Федеральной службы гос. регистрации, кадастра и картографии по АО участок приобретает уникальные характеристики: кадастровый номер, координаты поворотных точек границ и адрес (месторасположение).

Кроме того, согласно действующему законодательству, для совершения сделки купли-продажи земельный участок должен быть оформлен в собственность. Эксплуатация участка лицом, не являющимся собственником данной земли, является незаконной.

В связи со сказанным, если вы желаете купить дачный участок, продавец должен предъявить вам следующие документы.

1. Правоустанавливающий документ (на основании которого лицо является правообладателем земельного участка). Таким документом выступает решение органов местного самоуправления о предоставлении права на земельный участок, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о наследстве, судебные акты, вступившие в законную силу и др.

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области. Оно сообщает такие сведения: когда и кем выдано, на основании каких документов, кто является собственником земли, категория земель и вид разрешенного использования, площадь участка, его местоположение и кадастровый номер, наличие ограничений (обременений).

3. Кадастровый паспорт земельного участка. Это документ, определяющий технические характеристики и правовой статус земельного участка. В данном документе указаны сведения о кадастровом номере участка, его местоположении, площади, кадастровой стоимости, категории земель, к которой относится земельный участок, виде разрешенного использования, а также сведения о зарегистрированных правах на конкретный участок.

К кадастровому паспорту прилагается план земельного участка.

Как правило, кадастровый паспорт выдается после проведения кадастровых работ. Если земельный участок оформлен в личную собственность или предоставлен в бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение, такие участки считаются ранее учтенными.

4. Паспорт правообладателя земельного участка.

Этот пакет документов (вместе с их копиями) необходим для представления в орган государственной регистрации.

Кроме того, покупателю желательно поинтересоваться и такими документами, как:

• справка из ФНС об отсутствии задолженности;
• справка об уплате членских взносов (если только вы не готовы принять выплату всех долгов на свои плечи);
• справка об отсутствии межевых претензий;
• письменное и нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу дачи.

Но нередко получается так, что желающие приобрести дачный участок сталкиваются с тем, что «угодья» не узаконены, и продавец может предъявить лишь свидетельство, выданное местным административным органом, а то и вовсе членскую книжку с печатью садового кооператива. Надо понимать, что садовая книжка не служит подтверждением права собственности продавца на земельный участок. То есть, даже заплатив деньги за участок и «переписав» книжку на свое имя у председателя товарищества, вы не сможете зарегистрировать свое право собственности в законном порядке. От покупки лучше отказаться либо попытаться убедить продавца оформить землю в собственность. Следует учитывать и то, что, согласно действующему законодательству, не все земли можно оформить в собственность. К таким участкам относятся земли, которые находятся в непосредственной близости от санитарной и шумовой зоны (скажем, рядом с кладбищем или аэропортом). В этом случае оформление в собственность участка возможно только в судебном порядке. Информацию относительно того, входит ли земельный участок в указанные зоны, можно уточнить в Комитете по архитектуре и градостроительству Администрации г. Астрахани.

При покупке дачного участка следует обращать внимание на такие характеристики, как категория земли, на которой он расположен, и вид разрешенного использования.

Так, земля для дачного строительства может быть использована для возведения жилого строения с правом регистрации проживания в нем. Тогда как на земле с разрешением садоводства или огородничества можно выращивать сельхозкультуры и даже построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено.

Если вы решили приобрести земельный участок, который расположен в дачном обществе или садоводческом товариществе и не оформлен продавцом в собственность, то вы должны знать, что такой участок является имуществом общего пользования всех членов сообщества. Вы в данном случае становитесь лишь членом садоводческого кооператива или товарищества. А деньги, переданные продавцу, – это своего рода паевой взнос для приобретения права пользоваться общим имуществом.

Продавец дачи вправе не регистрировать постройки, расположенные на участке. Купив дачу, на основании перешедшего к вам права собственности на землю, вы можете зарегистрировать строения в упрощенном порядке, по т.н. «закону о дачной амнистии» (ФЗ 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»). Для этого достаточно самостоятельно заполнить бланк декларации, который вам выдадут в территориальном органе Росреестра.

ПРОЦЕДУРА СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Процедура сделки проходит, в общем-то, по той же схеме, что и купля-продажа любого другого объекта недвижимости (например, земельного участка или квартиры). И начинается она с заключения договора.

Форма договора является стандартной, вам помогут составить его в агентстве недвижимости либо организации, оказывающей юридические услуги.

Договор купли-продажи должен содержать весь объем соглашений между сторонами. В его тексте обязательно должны быть указаны стороны сделки, основные характеристики дачного участка: его местонахождение, площадь, кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования, а также стоимость участка. Договор должен содержать указания на то, что участок принадлежит продавцу на праве собственности и не обременен правами третьих лиц.

Договор купли-продажи подлежит государственной регистрации, он составляется в трех экземплярах и подается вместе с пакетом документов, который мы укажем ниже, в Управление Федеральной службы гос. регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

В соответствии со ст.433 ГК РФ, договор считается заключенным с момента его гос. регистрации.

Передача денег в счет оплаты земельного участка может происходить в различных формах: наличными или перечислением на банковский счет продавца.

Стороны до подписания договора купли-продажи по обоюдному согласию могут договориться о внесении задатка.

Для регистрации перехода права собственности сторонам сделки необходимо представить в орган государственной регистрации следующие документы:

со стороны покупателя:

• нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на приобретение недвижимости;

со стороны продавца:

• правоустанавливающий документ на дачный участок;

• свидетельство о регистрации права собственности на дачный участок;

• кадастровый паспорт участка;

• извлечение из тех.паспорта БТИ на строения, расположенные на участке;

• согласие супруга (супруги) на отчуждение недвижимости, если это совместная собственность супругов.

К пакету документов прилагается квитанция об уплате гос.пошлины.

После того как участники сделки представили пакет документов в УФС гос. регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, им выдается расписка о получении документов на гос. регистрацию, где указана дата окончания срока регистрации (в течение которого документы проходят правовую экспертизу).

Покупатель приобретает право собственности на дачный участок после гос. регистрации перехода права собственности, т.е. с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В день, указанный в расписке, вы приходите за получением свидетельства о праве собственности.

Теперь вы можете распоряжаться дачным участком по своему усмотрению, превращая его в собственный «райский уголок»!

ОБРАТИТЕСЬ К СПЕЦИАЛИСТАМ

Для грамотного совершения сделки купли-продажи лучше воспользоваться услугами профессионального юриста или специалиста по недвижимости, который поможет вам в составлении договора купли-продажи, проверит юридическую «чистоту» участка либо будет сопровождать всю сделку.

Как и любая сделка с объектом недвижимости, процедура купли-продажи дачного участка является довольно энергозатратной, но ваши усилия не пройдут даром, если вы вдумчиво подойдете к вопросу сделки, заручившись поддержкой специалиста.