Документы ОСМД

Если Вы желаете, чтобы Ваш подъезд был чистый и красивый. Чтобы у жильцов дома никогда не было никаких проблем с ЖЭКом, чтобы электричество, канализация и лифт всегда работали? В этом случае, наступила пора, самим жильцам становится управляющими своими домами!
Именно для этих целей и создаются объединения совладельцев многоэтажного дома (ОСМД). Несмотря на то, что такое объединение является довольно новым в жилищных отношениях, в то же самое время, сегодня, значительное число домов отказываются от услуг ЖЭК.
Основная цель ОСМД – это наиболее эффективное и качественное управление собственностью, а также значительно лучшие условия для проживания за небольшие деньги. Помимо этого, следует иметь в виду, что создавая ОСМД, объединение не распоряжается чужим жильем, а лишь совместной собственностью. К такой собственности можно отнести чердаки, коридоры, подвалы и т д. Самое главное, что теперь не ЖЭК или государство решают эти вопросы, а именно жильцы дома!

Прежде всего, с 23 апреля 2011 государственную регистрацию осуществляют государственные регистраторы в порядке, предусмотренном Законом о госрегистрации. Итак, специальным Законом «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» есть определенные требования, которые должны соблюдать все жильцы домов, которые вступили в ОСМД.
1) Первым, и самым важным документом ОСМД, который необходим для создания объединения – это протокол собрания инициативной группы. Он создается на основе собрания инициативной группы (не менее из трех собственников помещений). Сам документ прошивается и заклеивается ярлыком с надписью типа: “В даному Протоколі (Статуті, документі) пронумеровано, прошито та скріплено підписами (если есть – и печаткой) 3 (три) аркуші”. Лица, которые принимают участие в собрании, расписываются и на этом ярлычке. Сама дата проведения собрания согласовывается за 4 недели до проведения собрания.
2) Вторым, не менее важным документом ОСМД, который также является обязательным для владельцев квартир – это уведомление об учредительном собрании. Этот документ должен быть сделан за 2 недели до проведения собрания. На данном документе должны быть собраны все подписи членов инициативной группы.
Кроме того, для того, чтобы проконтролировать то, что все жильцы получили уведомление желательно сделать образец реестра уведомления владельцам. В этом документе необходима подпись владельца, получившего уведомление (либо подклеена квитанция об отправке заказного письма).
3) Для проведения учредительного собрания следует подготовить примерный протокол учредительного собрания. В процессе такого собрания следует иметь в виду, что решения по любому вопросу собрания необходимо утверждать поименным голосованием. При этом, каждый владелец имеет лишь один голос. В этом случае, решение принято при голосовании 2/3 участников такого собрания. Если же нет такого количества, то проводится новое собрание (не менее, чем через 14 дней).
4) Следующим документом ОСМД является Устав. Он составляется исходя из Типового устава, который утвержден Приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно – коммунального хозяйства №141 от 27.08.2003.
Последним документом является регистрационная карточка Ф1 на регистрацию юридического лица. Эта карточка составляется на этапе государственной регистрации юридического лица и производится согласно Закону о регистрации.

• Заполненную регистрационную карточку
• Оригинал (либо ксерокопию) протокола учредительного собрания
• Два подписанных и прошитых Устава ОСМД
• Квитанцию об уплате регистрационного сбора.

Организация оплаты жильцам дома в ОСМД (ОСББ) и формирование тарифов - сайт про ОСББ ОСМД и житлово комунальну сферу України

В этой статье я не буду углубляться в дебри образования тарифов, образовании цены на услуги ОСМД. Назовем эту статью обзорной для начинающих председателей ОСМД, задача, которой разъяснить принципы формирования тарифов в объединениях и сделать упор на организационные механизмы внутри объединения совладельцев многоквартирного дома в аспектах организации оплаты жильцами дома по счетам ОСМД. Тарифы на ежемесячную оплату жильцами дома подготавливаются членами правления во главе с председателем правления ОСМД. Правлением выносится соответствующее решение в протоколе собрания правления ОСМД и это Решение (если уставом не предусмотрено другого) подается на утверждение членам объединения. В том случае если большинство членов ОСМД проголосовало за это решение (в проектах решения, если голосование осуществляется путем письменного опроса), обобщенный документ этого Решения подписывает председатель правления ОСМД. Если проект решения забракован (проголосовало «за» меньше половины) членами объединения совладельцев, то все возвращается на новый круг.

Пусть вас не пугает, с непривычки, нагромождение процедурных вопросов, ведь это делается всего лишь один раз в году. А в своей практике я (думаю как многие ОСМД) подготавливаю все документы для правления самостоятельно по давно устоявшейся матрице, а после передаю эти документы на подпись членам правления. Члены ОСМД не сильно вникают в суть вопросов и утверждают, как правило, это решение без особых стопоров. Разумеется, решение будет принято без проблем, если все услуги и итоговая стоимость на один квадратный метр по ним будут компромиссными.

О компромиссе между всеми плательщиками дома вы должны всегда помнить и тогда проценты оплаты будут высокими ровно настолько, насколько вы создадите компромисс между всеми членами ОСМД и жильцами дома которые не вступили в члены объединения. В приложениях к этой статье я прилагаю разработанный документ в Excel, который позволяет руководителю и правлению смоделировать бюджет ОСМД в соотношении со стоимостью на один квадратный метр оплат по ОСМД. Документ называется «РОЗРАХУНКИ МАЙБУТНІХ ПЛАТЕЖІВ за 1 метр по ОСББ 27».

Немного углублюсь разработку тарифов ОСМД основанных на компромиссе двух крайностей, которые ведут между собой постоянное перетягивание условного каната. Дело в том, что есть две основные концепции для формирования тарифов в ОСМД, по которым может идти правление или создавать между ними компромисс. Первая концепция (крайность) – это во что бы то ни стало платить меньше чем в ЖЭКе или хотя бы не платить неоправданные сумы, которые требует ЖЭК. А если, речь идет об оплате счетов ОСМД, которое остается на балансе ЖЭКа, то платить только те сумы, которые самые необходимые и очевидные в результатах улучшенного существования дома. И чтобы административные расходы (постоянные затраты) на существование ОСМД были, практически незаметны в счетах объединения, иначе это будет сильно раздражать малообеспеченных жильцов дома.

Если в доме большое количество квартир, то этого легко добиться потому, что сумма на административные – постоянные затраты ОСМД будет не существенной из-за рассеянности между большим числом плательщиков.

А если дом маленький, то этого добиться почти невозможно. Разве что имеются хорошие арендные и другие поступления ил правление должны взять на себя администрирование дополнительно ещё несколько домов для того, что бы достичь минимальных платежей на содержание административного аппарата ОСМД (постоянных затрат).
Вторая концепция (крайность) – это значительное улучшение облика дома, существования дома, сервиса дома, расширение услуг для жильцов дома и все это ни взирая на затраты. В этой концепции используется принцип подражания пятизвездочным отелям со всем спектром услуг, предоставляемых гостиницами.

Разумеется, хочется лучшего, но если в вашем доме есть малообеспеченные жильцы, то вам не избежать поиска компромисса, который может принимать различные формы, вплоть до освобождения этой прослойки жильцов дома от всех дополнительных платежей. Конечно, это можно сделать в том случае если в вашем доме хорошая доходная часть помимо взносов или этой прослойки незначительный процент. Если вы найдёте компромисс между этими концепциями развития домов, это не приведет к образованию конфликтов и значительной части неплательщиков по счетам ОСМД.

И здесь очень важно прийти к общему согласию потому, что может сформироваться критический процент людей, которые не захотят оплачивать услуги и это приведёт к конфликтным ситуациям, внутренней революции, разделению на «правых и левых» внутри дома. Поэтому сторонникам второго пути развития дома желательно наращивать сумму в счетах жильцов дома постепенно, начинать с маленького сервиса. Что бы люди видели результат шаг за шагом, например, сначала организуйте автоматическое освещение в парадном и во дворе с сумеречными датчиками и эконом лампочками, потом установите хорошие двери и т.п. И постепенно люди, как собачки Павлова, начнут понимать причинно следственную связь между выделяемых ими денег и улучшения сервиса в доме, что когда они платят, к примеру, 100 грн. эти деньги реально идут на улучшение их жизни!

Сторонникам второго пути развития в работе с жильцами (во внутренней пропаганде) важно победить нежелание платить больше, а это очень и очень трудно.

Я открою еще один аспект доходов в ОСМД, который ни в коем случае нельзя игнорировать, а необходимо всячески мотивировать, подпитывать, поощрять и выращивать. Это богатые люди вашего дома. Иногда богатые люди, движимые улучшением сервиса в собственном доме готовы сами выделять немалые суммы, разово и постоянно, а это очень хорошее подспорье для финансовой жизни ОСМД. Работа с этими людьми может поменять ваши счета до неузнаваемости вместе с достижениями ОСМД. Богатые люди никогда не будут выделять собственные деньги ЖЭКам, да и механизмов у ЖЭКов принимать деньги на конкретный дом нет. А вот на собственное ОСМД эти деньги могут выделяться с удовольствием и вдохновением. Но не забудьте, что эти люди очень ранимы и с ними нужно носиться «как дурню со ступою», любое кривое слово или не тот взгляд кого-то из жильцов дома и вы теряете инвестиции в свой дом. Поэтому в общей внутренней пропаганде они должны для всех жильцов выглядеть как благодетели. Разумеется они не дураки, а напротив очень умные и подозрительные люди, поэтому вы должны найти уютные для них формы представления их в этом свете, а если вы к этому не готовы по внутренней неприязни к этому сословью или вы не сможете соответствующим образом настроить жильцов вашего дома, то ваш лимит инвестиций быстро исчерпается.

Конечно, есть и скупые богатеи или сомневающиеся обеспеченные люди, и руководитель ОСМД должен научиться их вычислять и с ними работать. Это подобно работе со спонсорами и меценатами в сфере искусства и благотворительности. Если вам удастся сломить скупость богатеев вашего дома, и если вы в работе с обеспеченными людьми дома преуспеете, то перед вами откроются «неисчерпаемые сундуки возможностей». Если вам обеспеченные люди будут выделять оправданно много (разумеется под отчет) финансовых ресурсов, тогда вы без особых стрессов и потрясений жителей вашего дома большими счетами сможете изменить ваше существование к лучшему. Сможете обеспечить в своей работе не только базовый набор услуг (уборка дома и двора, замена прокладок в кранах, ремонт лифтов и т. д.), но и сможете сформировать дополнительные услуги и сервис в вашем доме. Такой сервис как автоматизированную охранную систему (газ, пожар, затопление), вы сможете в своем доме организовать вооруженную охрану вместо всегда спящей или всегда ругающейся бабушки-старушки. Этот охранник, по мониторам видео наблюдения дома будет следить за порядком в местах общего пользования и на прилегающей территории. Вы сможете позволить себе классные входные двери с системой доступа и видео наблюдением из каждой квартиры. Вы, постепенно организуете в своем доме евроремонт с новыми перилами и шикарными люстрами на этажах. Вы сможете заняться обустройством двора, его озеленением и обустройством прудов и фонтанов. Вы сможете заменить коммуникации дома и старый бойлер поменять новым, современным экономичным. Вы осуществите ремонт фасада дома с заменой окон на современные деревянные или металлопластиковые окна. Да много еще чего сможете добиться в своем доме, при этом, сохраняя сдержанные счета для всех жильцов дома. А собираемые деньги с жильцов и бизнеса ОСМД сможете направлять на поддержание всех своих достижений в исправном и функционирующем состоянии.

Тарифы формируются с учетом всех факторов, формируются с учетом компромисса всех явных и скрытых возможностей и ресурсов. Формируются с учетом всех ваших потребностей и желаний, ради которых вы, как руководитель объединения, готовы жертвовать собственным временем, и ради которых подавляющее большинство жителей вашего дома, будут готовы жертвовать психологически приемлемой для себя суммой ежемесячных взносов. В общем, все зависит от возможностей, потребностей и желаний.

Пойдем дальше. И вот по компромиссному принятому Решению членов ОСМД, которое утвердило бюджет-смету ОСМД на текущий год, создаются счета, подробней о них расскажу ниже. Платить по счетам должны члены ОСМД и остальные жильцы дома не зависимо от того поддерживают они деятельность объединения или нет, ведь они в любом случае являются пассивными или активными пользователями услуг и сервиса дома, который организовывает ОСМД.

Как практик, во всех своих статьях, всем активистам, которые решили поставить свой дом на рельсы ОСМД, я советую временно, до тех пор, пока они не сформируют устойчивую экономику в своем ОСМД, оставаться на балансе у ЖЭКа. И если вами действительно движет желание улучшить существование в собственном доме, а не тайно затаившееся за давние обиды принципиальное противостояние со службами ЖЭКа, то этот совет очень рационален, пожалуйста, прислушайтесь к нему.

В этот период у жильцов вашего дома будет два счета, которые они оплачивают ежемесячно, один от ЖЭКа, а второй от ОСББ.

ЖЭКовский счет, нам известно как выглядит и кто и каким образом его составляет. Во все ваши счета от ЖЭКа входят расходы только напрямую связанные с сиюминутной жизнедеятельностью вашего дома и придомовой территории. Накопления на все возможные ремонты асфальтирования и т.п. в них не входят, эти расходы обязано, по возможности, выделять государство, и нехотя выделяет на те жилые объекты, которые уже никак без этого обходиться не могут.

Позвольте, отвлечься в предмет расходов на ремонт дома потому, что эти будущие расходы ОСМД может предусматривать в своих бюджетах, накапливая на бухгалтерских счетах те или иные будущие затраты, из которых будут формироваться суммы счетов для жильцов. В тот же момент, правление может и не предусматривать накопление этих ресурсов на счетах ОСМД, и тогда у жильцов счета будут выглядеть более приятно, но жильцы будут вынуждены по мере возникновения проблем и подступающей необходимости организовывать вскладчину немалые суммы на необходимые аварийные и текущие работы.

Выделяемые государством деньги для подобных нужд, называются субвенциями. В первую очередь, как правило, эти деньги выделяются на те дома, в которых проживают «шишки». «Шишки», которые могут повлиять на лиц соответствующих организаций. А эти лица, в свою очередь, принимают решения, чей дом будет следующим в той или иной ремонтной или модернизационной программе. А после, оставшиеся деньги, по остаточному принципу перераспределяются в остальные дома с особыми, экстренными долгожданными нуждами. Постепенно ЖЭКовские дома и дома находящиеся под управлением ОСМД в правах на выделяемые из государственного бюджета деньги уравниваются. Это хорошие тенденции, но плохо то, что принцип выделения все тот же, долгий, мучительный и при крайней экстренной потребности.

Пойдем дальше по вопросу счетов внутри ОСМД.

Дом ОСМД, находящийся на балансе у ЖЭКа может добиться уменьшения объема предоставляемых услуг ЖЭКом. Для этого члены ОСМД принимают соответствующее решение и предоставляют комплект бумаг своему ЖЭКу. В этом решении должно быть отмечено, что эти услуги будут выполняться / организовываться самим ОСМД. ОСМД может таким образом уменьшить суммы счетов выставляемых жильцам вашего дома ЖЭКом и увеличить на эту же, меньшую или вообще не увеличивать сумму счета объединения.

Это факторы, которые влияют на стоимость ваших счетов от ЖЭКа и от ОСМД и оправдывают функционирования одновременно двух счетов, от ЖЭКа и от ОСМД.

Теперь можем перейти к вопросу разработки счетов от ОСМД и принципа их тиражирования.

Мне приходилось общаться со многими руководителями ОСМД, и выяснил, что во многих ОСМД, как и у меня практикуется изготовление бланков ежемесячных счетов в Excel. Разумеется, счет делается по подобию ЖЭКовского счета с реквизитами ОСМД.

Кто-то распечатывает счета ежемесячно и распространяет между жильцами под роспись (для этого нужен бланк выдачи расчетных книжек), кто-то вбрасывает эти счета в почтовые ящики, как это делают ЖЭКи, кто-то раздает эти счета лично в руки без всяких подписей, а кто-то высылает счета заказными письмами (в зависимости от обстоятельств).

Я в своей практике свои счета заполняю на каждую отдельную квартиру на весь год в целом (это шесть файлов по два счета на страницу + один файл две оборотные стороны). При печати счета и оборотной стороны информация совмещается таким образом, что документ выглядит настолько правдоподобным и авторитетным, что от ЖЭКовского счета ни чем не отличается. Оборотная сторона в моих счетах служит для «пропаганды» и для информирования в общих понятиях, на какие направления расходов будут перераспределяться получаемые от жильцов деньги.

Один раз в году правлением и членами ОСМД принимается бюджет (кошторис). Сумма всего бюджета делится на площадь всех квартир, и мы получаем сумму на один квадратный метр. Полученную сумму на один квадратный метр я умножаю на метраж каждой квартиры и, исходя из квадратных метров той или иной квартиры, исправляю в бланках прошлогодних счетов новые суммы помесячно на текущий год. Распечатываю счета и сшиваю одним щелчком степлера (с тыльной стороны, чтобы было удобно ежемесячно отрывать счета) в книжечки по 12 квитанций для каждой квартиры. Через год я снова меняю суммы в каждом счете на новые суммы. Вот мои жильцы и имеют каждый год книжечку, из которой ежемесячно отрывают следующий счет и оплачивают его вместе с ЖЭКовским, вместе с телефонными переговорами, телевидением и т.п.

Бухгалтер в ходе получения оплат по жильцам разносит в табличку «оплата членских взносов» сделанную в EXCEL все оплаты по каждой квартире. Каждый месяц бухгалтер предоставляет мне эту табличку в которой я вижу динамику оплат и должников.

С должниками я работаю следующим образом. Я бросаю в почтовый ящик распечатанные счета с надписью «ЗАБОРГОВАНІСТЬ» и с указанием суммы задолженности. Это действие я делаю пару месяцев подряд, а после подключаю уборщицу-дворника к информированию жильца о задолженности с просьбой оплатить, а в последствии, если оплаты не поступают и далее, я подключаю «тяжелую артиллерию», то есть веду лично неприятный тяжелый разговор «за жизнь» в квартире неплательщика. До судебных исков мне не приходилось доходить, для решения вопросов оплат и задолженностей по оплатам достаточно было указанных принимаемых мер.

Для того чтобы снизить для жильцов вашего дома процент за услуги банка, по уплате по вашим счетам, можно заключить с ближайшим банковским отделением сбербанка или любого другого банка, оказывающего подобные услуги, договор на обслуживание платежей вашего ОСМД и тогда процент можно сделать незначительным.

Для ОСМД, которые приняли дома на собственные балансы, имеется несколько путей решения рассматриваемых задач, это классическое ведение бухгалтером счетов каждой квартиры в классических бухгалтерских программах.

И вот, недавно появилась еще одна альтернатива, в Киеве, фирма ТОВ «КОМПАН Украина » с программным продуктом «ЖКГ-Соціум» достаточно активно работает по внедрению во всех доступных им ОСМД, ЖСК и т.п. программного обеспечения, созданного специально под нашу деятельность. Мне стало настолько интересно, что я даже посетил эту фирму для праздного интереса и поверхностно ознакомился с этой программой, она мне очень понравилась. Правда я не знакомил своего бухгалтера с этой программой, ведь управленческий учет, хоть и основывается на бухгалтерской статистике, но он сильно отличается от бухгалтерского учета и имеет отличные цели. В любом случае для меня внедрение этого программного обеспечения преждевременно, ведь я пока, категорически не хочу принимать дом на баланс ОСМД, а с ним и заниматься всеми счетами, которые сегодня в моем случае ведет ЖЭК. К тому же, с течением времени это программное обеспечение станет только лучше, ведь разработчики ее постоянно меняют и совершенствуют исходя из возникающих проблем у «подопытных мышек». Я подожду, но буду рад, если вы работаете или сталкивались с этим программным обеспечением и упомянете о ваших впечатлениях для нас всех в отзывах под этой статьей.

Желание сделать ЖЭКовский счет без некоторых услуг у меня активно, но в своем доме я этого снижения объема услуг ЖЭКом и тем снижения суммы счетов для жильцов своего дома не добился. Этого я не сделал по нескольким причинам, во-первых, до этого руки не доходят, вернее сказать, пока идут мои суды в борьбе за части незаконно проданных площадей в моем доме, я решил этот вопрос не форсировать, ведь мой ЖЭК меня поддерживает во многих вопросах. Во-вторых, влезать в утомительные процедурные вопросы не хочется, это займет много моего времени, к тому же, пока, не хочется заморачивать головы тех людей из ЖЭКа, которых я уважаю и, которые мне всячески содействуют. В-третьих, в сравнении с положительными и дорогостоящими преобразованиями в моем доме платежи жильцов моего дома настолько незначительные, что они еще несколько лет готовы потерпеть, до того момента пока у меня на это найдется время, и возникнут подходящие обстоятельства.

Публікації та новини схожі

Я представитель инициативной группы по адресу г.Киев,ул.Мишуги 12. У нас новопостроенный дом, где мы хотим создать ОСББ, но застройщик не дает нам контактных данных и заставляет нас подписывать договора с частным ЖЕКом. Мы письменно объявили, как в Администрацию Киевскую так и в районную об инициативе создать ОСББ в нашем доме, но нам не дают контактных данных совладельцев, а собрать самостоятельно не представляеться возможным так как дом без внутренних отделочных работ и отопления нет и соответственно в нем пока что идут отделочные работы и владельцев не застать. а оповестить надо всех. Как выйти из ситуации?

“В нашем доме, обслуживаемом ОСББ, на 1-м этаже расположен банк, который имеет счетчики: электричества, тепла, горячей и холодной воды. Водоканал заключает договор только с ОСББ и предлагает ОСББ по отдельному договору с банком получать компенсацию. Если можете, помогите пож. найти проект типового договора компенсации коммунальных услуг между ОСББ и юридическим лицом”.

Хотим создать домовой комитет. Нужен устав и перечень правоустанавливающих документов

Подскажите пожалуйста, как правильно составить заявление директору водоканала (пришел какой-то виртуальный(несуществующий) долг на воду. Оплата за воду производилась всегда регулярно по счетчику.

Статті №2016#02#№08#1 от, ОСББ: організаційні моменти

Тема создания ОСМД в последнее время особо популярна. В немалой степени этому поспособствовали законодатели, которые "сузили" для собственников квартир способы управления многоквартирным домом. В данной статье издание "БУХГАЛТЕР&ЗАКОН" расскажет о регистрационных новшествах, связанных с ОСМД.

Влада Карпова,
к. э. н. консультант по вопросам учета и налогообложения

Способы управления многоквартирным домом

Новации в сферу управления многоквартирным домом были внесены Законом № 417. который вступил в силу с 01.07.2015 г. Многоквартирным домом считается жилой дом, в котором расположено три или более квартиры. В многоквартирном доме могут также быть расположены нежилые помещения, которые являются самостоятельными объектами недвижимого имущества ( п. 1 ч. 1 ст. 1 Закона № 417 ).

Положениями ч. 1 ст. 9 Закона № 417 предусмотрено три формы управления многоквартирным домом, а именно управление:

1) совладельцами. которыми считаются собственники квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме ( п. 5 ч. 1 ст. 1 Закона № 417 );

2) управителем. в частности, физическим лицом – предпринимателем или юридическим лицом – субъектом предпринимательской деятельности, которое по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд ( п. 7 ч. 1 ст. 1 Закона № 417 );

3) объединением совладельцев многоквартирного дома (ассоциацией совладельцев многоквартирных домов).

Причем нормами ч. 4 ст. 13 Закона № 417 установлено, что до определения формы управления совладельцами многоквартирного дома, в котором не создано ОСМД, но не более одного года со дня вступления в силу Закона № 417 (до 01.07.2016 г.), услуги по содержанию такого дома оказывает субъект хозяйствования, определенный исполнителем услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий в многоквартирном доме до вступления в силу Закона № 417.

Если же до 01.07.2016 г. совладельцы многоквартирного дома, в котором не создано ОСМД, не приняли решения о форме управления многоквартирным домом, управление им осуществляет управитель, который назначается на конкурсных принципах исполнительным органом местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом ( ч. 5 ст. 13 Закона № 417 ).

В этом случае цена услуги по управлению многоквартирным домом определяется по результатам конкурса, а договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом сроком на один год от имени совладельцев подписывает уполномоченное лицо исполнительного органа соответствующего местного совета, по решению которого назначен управитель. Если за один месяц до окончания указанного срока ни одна из сторон не известит в письменном виде вторую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на очередной однолетний срок ( ч. 5 ст. 13 Закона № 417 ).

Итак, если до 01.07.2016 г. совладельцы не определяться с формой управления домом, местный совет назначит своего управителя, за услуги которого придется платить цену, на которую совладельцы повлиять не смогут.

Поэтому имеет смысл определиться до указанной даты с формой управления домом. Заметим также, что управление домом непосредственно совладельцами связано со сложностями организационного характера. Ведь в этом случае для принятия любого решения необходимо по достаточно хлопотной процедуре, изложенной в ст. 9 Закона № 417. созывать собрание совладельцев.

В связи с этим более удобна форма управления путем привлечения управителя, которого выбирает самостоятельно собрание совладельцев дома. Тогда с управителем можно договориться о цене за оказываемые услуги и передать ему не все функции управления, а определенную их часть.

И все же ОСМД можно назвать более "продвинутой" формой управления, которая позволяет осуществлять гибкое управление домом либо через выборные органы ОСМД (в частности, председателя правления), либо путем привлечения управителя.

Способы создания ОСМД

ОСМД – юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества ( ст. 1 Закона № 2866 ).

ОСМД создается как непредпринимательское общество для осуществления функций, определенных законом. В одном многоквартирном доме может быть создано только одно ОСМД. Собственники квартир и нежилых помещений в двух и более многоквартирных домах, объединенных общей придомовой территорией, элементами благоустройства, оборудованием, инженерной инфраструктурой, могут создать одно ОСМД ( ст. 4 Закона № 2866 ).

ОСМД является неприбыльной организацией, может иметь печать со своим наименованием и другие необходимые реквизиты, а также расчетные счета в учреждениях банка.

ОСМД может быть создано двумя способами:

1) путем реорганизации жилищно-строительных кооперативов в ОСМД по решению общего собрания. При этом в учредительном собрании участвуют члены жилищно-строительного кооператива, которые полностью оплатили стоимость квартир и надлежащую часть в стоимости нежилых помещений и другого имущества и выразили такое желание ( ст. 5 Закона № 2866 );

2) через создание ОСМД по решению учредительного собрания. ОСМД может быть создано только собственниками квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах). Учредительные собрания объединения в новопостроенных многоквартирных домах могут быть проведены после государственной регистрации права собственности на больше половины квартир и нежилых помещений в таком доме ( ст. 6 Закона № 2866 ).

По новым правилам государственная регистрация ОСМД проводится в порядке, установленном законом для государственной регистрации юридических лиц. ОСМД считается образованным со дня его государственной регистрации ( ст. 6 Закона № 2866 ). В связи с этим Порядок № 1521. которым определялись особенности госрегистрации ОСМД, не действует, что подтвердил и Минюст Украины в письмах от 21.04.2015 г. № 961/22-15/19.3. от 07.09.2015 г. № Ю-16958/19.3 .

Процедура создания ОСМД

Создание ОСМД включает несколько этапов ( ст. 6 Закона № 2866 ).

Созывается учредительное собрание. Действия по созыву учредительного собрания проводит инициативная группа, в которую входит не менее чем три собственника квартир или нежилых помещений.

Уведомление о проведении учредительного собрания инициативная группа не менее чем за 14 дней до даты его проведения вручает каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). В таком уведомлении указывается:

– по чьей инициативе созывается собрание,

– место и время проведения собрания,

– проект повестки дня собрания.

C позиции минимизации рисков важно иметь доказательство того, что уведомление о созыве учредительного собрания с целью создания ОСМД было вручено именно каждому собственнику. Дело в том, что на практике некоторые собственники квартир оспаривают решение о создании ОСМД по причине невручения им такого уведомления (см. к примеру, решения Хозяйственного суда Черкасской области от 25.08.2015 г. по делу № 925/1063/15. апелляционного суда Тернопольской области от 30.06.2015 г. по делу № 607/19384/13 ).

Учредительное собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих совладельцев или их представителей.

Каждый совладелец (его представитель) во время голосования имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

К примеру, если общая площадь всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, составляет 5000 м 2. а площадь квартиры, принадлежащей гр-ну Горулько, составила 50 м 2. он имеет право на: 50 / 5000 х 100 = 1 %, или на 1 голос.

Если одно лицо является собственником квартир (квартиры) и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет более чем 50 % общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, каждый совладелец имеет один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, которые находятся в его собственности.

В связи с этим для проведения голосования следует заранее определить количество голосов, принадлежащих каждому совладельцу.

Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев.

Если для принятия решения не набрано необходимое количество голосов "за" или "против", в течение 15 календарных дней с даты проведения учредительного собрания проводится письменный опрос совладельцев, которые не голосовали. Утвержденной формы такого опроса нет, но есть перечень сведений, который он должен содержать ( письмо Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 21.08.2015 г. № 7/9-10109 ).

Если в течение указанного срока необходимое количество голосов "за" не набрано, решение считается непринятым.

Решение принимается путем поименного голосования. При подсчете голосов учитываются голоса, поданные совладельцами во время:

– проведения учредительного собрания;

– письменного опроса.

Решение оформляется личной подписью каждого, кто проголосовал, с указанием результата голосования ("за" или "против"). Результаты проведения учредительного собрания оформляются протоколом собрания совладельцев многоквартирного дома, форма которого утверждена приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 25.08.2015 г. № 203 .

Учредительные документы ОСМД подписывает председатель учредительного собрания или другое уполномоченное собранием лицо.

Требования к написанию наименования юридического лица, его обособленного подразделения, общественного формирования, которое не имеет статуса юридического лица, кроме организации профсоюза, утверждены приказом Министерства юстиции Украины от 05.03.2012 г. № 368/5 .

Проводится госрегистрация ОСМД. Для этого госрегистратору подаются документы, предусмотренные ч. 1 ст. 17 Закона № 755. в частности, следующие:

– заявление о государственной регистрации создания юридического лица по форме, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 06.01.2016 г. № 15/5 ;

– регистрационное заявление о добровольной регистрации ОСМД плательщиком НДС (по ф. № 1-ПДВ, приведенной в приложении 1 к Положению № 1130 ) и/или заявление о включении в Реестр неприбыльных учреждений и организаций (по ф. № 1-РН, приведенной в приложении 1 к Положению № 37 ) – по желанию заявителя;

– учредительный документ (устав ОСМД).

К сведению: по новым правилам эти документы могут быть поданы ( ст. 14 Закона № 755 ):

1) в бумажной форме:

– лично заявителем или

– почтовым отправлением;

2) в электронной форме через портал электронных сервисов.

Детали подачи документов на госрегистрацию изложены в Порядке № 359/5 .

Госрегистратор рассматривает документы, поданные для госрегистрации, и проводит госрегистрацию в течение 24 часов после их поступления, кроме выходных и праздничных дней ( ч. 1 ст. 26 Закона № 755 ).

По результатам проведенной госрегистрации госрегистратор вносит сведения в Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований и формирует выписку, которая с помощью программных средств размещается на портале электронных сервисов в день проведения госрегистрации ( п. 15 разд. II Порядка № 359/5 ).

Порядок предоставления сведений из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц – предпринимателей утвержден приказом Министерства юстиции Украины от 31.03.2015 г. № 466/5 .

Бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, которое осуществляло управление многоквартирным домом до создания ОСМД, в трехмесячный срок со дня госрегистрации ОСМД обеспечивает передачу ему экземпляра технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом, а также документа, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технического паспорта и планов инженерных сетей.

При отсутствии такой документации бывший балансодержатель или лицо, которое осуществляло управление многоквартирным домом до создания ОСМД, в течение полугода со дня госрегистрации ОСМД восстанавливает ее за собственный счет ( ст. 6 Закона № 2866 ).

Порядок передачи жилого комплекса или его части с баланса на баланс утвержден постановлением КМУ от 11.10.2002 г. № 1521 .

Заметим также, что председатель ОСМД может исполнять свои обязанности:

– по трудовому договору, тогда о заключении такого договора следует подать уведомление о приеме работника на работу согласно Постановлению № 413. На это обратила внимание ГФСУ в письме от 28.10.2015 г. № 22788/6/99-99-17-03-03-15 ;

– на общественных началах (бесплатно). Применительно к потребительскому обществу, которое тоже относится к неприбыльной организации, такая возможность была подтверждена в письме Министерства социальной политики Украины от 02.03.2015 г. № 228/13/84-15 .

В случае привлечения управителя для выполнения всех или части функций ОСМД с ним заключается договор. На данный момент действует Типовой договор о предоставлении услуг по управлению домом, сооружением, жилым комплексом или комплексом домов и сооружений, утвержденный постановлением КМУ от 20.05.2009 г. № 484 .

Также на эту тему читайте материалы издания "БУХГАЛТЕР&ЗАКОН" (№ 08 за 2016 год):

4. Порядок № 1521 – Порядок государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома, утвержденный постановлением КМУ от 11.10.2002 г. № 1521 .

5. Порядок № 359/5 – Порядок государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований, которые не имеют статуса юридического лица, утвержденный приказом Министерства юстиции Украины от 09.02.2016 г. № 359/5 .

6. Положение № 37 – Положение о Реестре неприбыльных учреждений и организаций, утвержденное приказом Министерства финансов Украины от 24.01.2013 г. № 37 .

7. Положение № 1130 – Положение о регистрации плательщиков налога на добавленную стоимость, утвержденное приказом МФУ от 14.11.2014 г. № 1130 .