Переуступка права аренды земельного участка

Всем известно, что арендатор земельного участка имеет право в пределах срока аренды передать имущество в субаренду (если иное не предусмотрено договором), однако, есть и другая процедура переуступки права, она некоторым образом отличается от субаренды их смешивать нельзя. Переуступка аренды - это не просто сдача арендованного имущества, а переуступке всех прав аренды. Арендатор передает свои права и обязанности по договору другому лицу. Это лицо становится стороной договора вместо прежнего арендатора и несет вместо него права и обязанности перед арендодателем в полном объеме и без ограничений. Прежний арендатор уже считается вне арендных правоотношений, все они выполняются лицом, получившим право на них после переуступки. В случае же субаренды в дополнение к основному договору заключается второй договор субаренды. Есть два договора и два правоотношения: между арендодателем и основным арендатором и между ним и субарендатором. Права субарендатора ограничены рамками объема прав по основному договору.

Процесс переуступки прав аренды земельного участка может идти по двум направлениям, каждое из которых имеет свои особенности в отношении размеров налогообложения. Новый арендатор может погасить задолженность предыдущего арендатора непосредственно арендодателю, выплатить ему сумму за предыдущего арендатора. Эта сумма включается в расходы как погашение данной задолженности и для целей налогообложения прибыли не учитывается. В другом случае при переуступке права на сумму непогашенной задолженности увеличивается стоимость, которая в полном объеме уплачивается предыдущему арендатору, тогда расходы на приобретение права могут быть признаны в полном объеме. Каждый арендатор должен это учесть и выбрать вариант оплаты, который будет для него оптимален.

Документы для переуступки прав аренды подаются в комитет по земельным ресурсам местной администрации. Требуются в обязательном порядке: заявление по образцу, копия паспорта (для физических лиц), копии уставных документов и выписка из ЕГРП (для юридических лиц), нотариально заверенная копия свидетельства о внесении записи в ЕГРП, копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе, справка о кодах общероссийских классификаторов (ОКПО, ОКОНХ), заверенная печатью организации копия (для юридических лиц), решения сторон о сделке с правом аренды, зарегистрированный договор аренды земельного участка (подлинник возвращаются заявителю) и его копия, кадастровый план земельного участка, свидетельство о государственной регистрации права на собственность (нотариально заверенная копия), план земельного участка М 1:500.

После сдачи и рассмотрения документов в местной администрации оформляется новый договор и завершается переуступка права аренды земельного участка.

Договор переуступки прав аренды земельного участка образец физических лиц

«___» _____________2014 года
г. Приозерск Ленинградской области

Мы, нижеподписавшиеся:
Иванова Нина Павловна. гражданка Российской Федерации, пол женский, 12.12.2012 года рождения, место рождения: (из паспорта), паспорт гражданина РФ 00 00 00000 выдан (из паспорта), 12.12.2012 года, код подразделения 000-000, зарегистрированная по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, поселок Красивый, улица Хорошая, дом 1, корпус 2, квартира 3
в лице представителя Соколова Ивана Ивановича, 12.12.2012 года рождения, пол мужской, паспорт 00 00 00000 выдан (из паспорта), 12.12.2012 года, код подразделения 000-000, зарегистрированного по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, поселок Красивый, улица Хорошая, дом 1, корпус 2, квартира 3, действующий на основании доверенности от 12.12.2012 года, удостоверенной Соловьевой Любовью Григорьевной, нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург, зарегистрированной в реестре за № Д-100, бланк 78 АА 00000,
именуемая в дальнейшем АРЕНДАТОР,
с одной стороны и,

и Петров Иван Иванович. гражданин Российской Федерации, пол мужской, 12.12.2012 года рождения, место рождения: (из паспорта), паспорт гражданина РФ 00 00 00000 выдан (из паспорта), 12.12.2012 года, код подразделения 000-000, зарегистрированный по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, поселок Красивый, улица Хорошая, дом 1, корпус 2, квартира 3
в лице представителя Сидорова Ивана Ивановича, 12.12.2012 года рождения, пол мужской, паспорт 00 00 00000 выдан (из паспорта), 12.12.2012 года, код подразделения 000-000, зарегистрированного по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, поселок Красивый, улица Хорошая, дом 1, корпус 2, квартира 3, действующий на основании доверенности от 12.12.2012 года, удостоверенной Соловьевой Любовью Григорьевной, нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург, зарегистрировано в реестре за № Д-100, бланк 78 АА 00000,
именуемый в дальнейшем НОВЫЙ АРЕНДАТОР,
вместе именуемые СТОРОНЫ,
заключили между собой настоящий договор переуступки права аренды земельного участка (далее – Договор) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с Договором АРЕНДАТОР передает НОВОМУ АРЕНДАТОРУ свои права и обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка № 1000 от 12.12.2012 года заключенного на основании постановления администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области № 100 от 12.12.2012, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 12.12.2012 года, номер регистрации 47-47-25/000/2012-00, на земельный участок с кадастровым номером 47:03:0000000:00, предоставленный Ивановой Нине Павловне на праве аренды сроком на 3 (три) года. Срок аренды земельного участка исчисляется 12.12.2012 года.
1.2. АРЕНДАТОР передает НОВОМУ АРЕНДАТОРУ свои права и обязанности на земельный участок с кадастровым номером 47:03:0000000:00, общей площадью 2000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Красноозерное сельское поселение, поселок Красивый.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. По настоящему Договору АРЕНДАТОР с согласия АРЕНДОДАТЕЛЯ обязуется передать НОВОМУ АРЕНДАТОРУ все права и обязанности, предусмотренные договором аренды, а НОВЫЙ АРЕНДАТОР обязуется принять переданные ему права и обязанности.
2.2. АРЕНДАТОР обязуется передать НОВОМУ АРЕНДАТОРУ все необходимые документы, удостоверяющие его права, а также сообщить все иные сведения, имеющие значение для осуществления НОВЫМ АРЕНДАТОРОМ своих прав арендатора по вышеуказанному договору аренды.
2.3. АРЕНДАТОР несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим Договором документов и гарантирует наличие и передачу всех уступленных НОВОМУ АРЕНДАТОРУ прав и обязанностей.
2.4. НОВЫЙ АРЕНДАТОР обязуется добросовестно исполнять требования действующего законодательства, а также все обязательства перед АРЕНДОДАТЕЛЕМ в рамках договора аренды, заключенного между АРЕНДАТОРОМ и Администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области.

3. ПЛАТА ЗА УСТУПКУ ПРАВА АРЕНДЫ

3.1. Новый арендатор обязуется уплатить Арендатору, в счет приобретения права аренды земельного участка с кадастровым номером 47:03:0000000:00, общей площадью 2000 кв.м, 100 000 (сто тысяч) рублей. Расчеты произведены до подписания настоящего договора.

4. ПЕРЕДАЧА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

4.1. Передача земельного участка АРЕНДАТОРОМ и принятие его НОВЫМ АРЕНДАТОРОМ осуществляется в течение 3 (трех) дней с момента подписания настоящего Договора по Акту приема-передачи, подписываемому СТОРОНАМИ Договора, и осуществляется в том состоянии, в котором он находится на день его подписания.
4.2. Обязательство по передаче считается исполненным после подписания СТОРОНАМИ Акта приема-передачи.
4.3. С момента передачи земельного участка от АРЕНДАТОРА к НОВОМУ АРЕНДАТОРУ последний несет риск случайной гибели или случайного повреждения.
4.4. НОВЫЙ АРЕНДАТОР приобретает право аренды на указанный земельный участок с момента государственной регистрации настоящего Договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4.5. Расходы, связанные с государственной регистрацией по заключению настоящего Договора оплачиваются за счет НОВОГО АРЕНДАТОРА.

5. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

5.1. АРЕНДАТОР гарантирует, что до подписания настоящего Договора арендуемый земельный участок не обременен правами третьих лиц, третьи лица не имеют преимущественного права покупки, его права или права АРЕНДОДАТЕЛЯ на земельный участок не оспариваются, он под арестом не находится, в доверительное управление, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передан.
5.2. АРЕНДАТОРУ ничего не известно о возможности изменения назначения использования земельного участка, о возможности изъятия земельного участка для государственных, муниципальных или публичных нужд.
5.3. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между СТОРОНАМИ по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства.
5.4. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.
5.5. Настоящий Договор составлен и подписан в 4 (четырех) экземплярах, по 1 экземпляру для каждой из СТОРОН, третий – для АРЕНДОДАТЕЛЯ, а четвертый – для регистрирующего органа.
5.6. Приложением к настоящему Договору является Акт приема-передачи, являющийся его неотъемлемой частью.

АРЕНДАТОР:
______________________________________________________________________
Расписался по доверенности Соколов Иван Иванович

НОВЫЙ АРЕНДАТОР:
_______________________________________________________________________
Расписался по доверенности Сидоров Иван Иванович

Переуступка права аренды земельного участка: образец договора переуступки и уступки, алгоритм передачи прав

Аренда участка не передаёт права имущественного распоряжения. делегируя лишь право использования по целевому назначению на основании законодательных положений, изложенных в статьях 624 ГК РФ. п. 2 ст. 15. п. 8 ст. 22 .

Соответственно, в отличие от имущественной сделки, которая имеет реальный имущественный объект, в роли которого выступает участок, переуступка права аренды земельного участка подразумевает виртуальный переход права на пользование по договору цессии, без участия материальных характеристик передаваемого объекта .

Эти дефиниции важны в понятийном смысле, отражая нормы и правила видов собственности, регламентированные гражданским законодательством.

Аренда земельного участка – имущественная сделка, в которой вправе участвовать лишь владелец участка. Он может распоряжаться объектом, но передаваемое им право пользования исключает аналогичные действия со стороны лиц, получаемых участок на основании найма. То есть арендатор не получает равных с собственником (арендодателем ) вещных прав.

В то же время арендатор наделяется определёнными гражданскими полномочиями и допускается к распоряжению владением ЗУ в их пределах. Эти пределы ограничены правом пользования, которые арендатор может передать новому участнику, копируя в его сторону правовые позиции.

Переуступка прав отличается от субаренды тем, что по договору цессии арендатор, выступая источником перехода прав новому субъекту правообладания, выходит из участия (подробнее о заключении договора субаренды ). Лицо, принявшее переуступленное право, становится непосредственным субъектом распоряжения ЗУ, на основе существующего договора аренды, заключённого с собственником. При субаренде такого не происходит.

Арендатор оставляет за собой изначальные правовые позиции, полученные по договору с собственником, передавая в пользование непосредственно участок, но не права на него.

Кардинальные различия заключаются в следующем :

1. Договор цессии передаёт право, полученное от арендодателя в полной мере, исключая предшествующего правообладателя в лице арендатора из гражданско-правовых отношений, прекращая его право пользования участком в момент подписания договора.
2. Субаренда сохраняет все полученные от собственника права на ЗУ, арендатор передаёт лишь возможность использовать участок третьим лицам, осуществляя поднаём, но неся за него ответственное исполнений пунктов договора перед собственником.
3. Договор уступки подразумевает неограниченные возможности перехода цессионарных прав от одного лица к другому.
4. Договор субаренды не допускает для лиц дальнейшего распоряжения ЗУ.

Так как договор аренды предусматривает возмездную передачу недвижимости, переуступка прав допускает получение компенсации при заключении договора цессии. Компенсация передаётся разовым платежом. При субаренде получение компенсации не допускается, так как пользование участком предусматривает систематические выплаты средств.

Этот вид права имеет определённые преимущества, что позволяет более чётко регулировать правовые позиции преемника, в лице которого могут выступать арендаторы и цессионарии. На этом основании разработан алгоритм уступки права аренды земельного участка. который отличается от переуступки только субъектом изначальной инициативы, в лице которого выступает не арендатор, а арендодатель.

Соответственно, первую транзакцию перехода прав так же допустимо определять в качестве уступки права аренды, в то время как все последующие процедуры будут определяться переуступкой. Разночтения могут возникнуть и в соответствии со статусом сторон.

Договор о передаче права аренды земельного участка, заключённый юридическими лицами. обычно оформляют как «уступку» прав, а между физическими – как «переуступку».

Обозначенный вид перехода прав в сторону нового арендатора позволяет не расторгать основного договора аренды, а составить его в виде дополнительного приложения к нему, которое предусматривает уже внесённые в Росреестр сведения об установленном порядке использования ЗУ, с действующей суммой оплаты и условиями использования надела.

Кроме этого, составление договора переуступки прав, допускает взимание компенсации за утраченное право пользования участком с преемника. Эти преимущества перехода прав в сравнении с заключением нового договора аренды несомненны и используются практически во всех случаях.

Для составления договора цессии потребуются документы:

1. паспорта сторон;
2. кадастровый паспорт ЗУ;
3. справка об отсутствии обременений и ареста;
4. основной договор аренды ЗУ.

На основании имеющихся сведений составляется договор цессии, который определяет пользование правами аренды участка лицу, с указанием его персональных данных.

Лица. заключающие соглашение о переуступке, определяются в роли сторон. Предметом такового определяется не сам земельный участок, а пакет документации, который предоставляет статус правообладателя в отношении данного ЗУ. Однако здесь содержатся такие сведения об участке, которые определяют:

• кадастровый номер;
• общую площадь;
• адрес и место расположения;
• отсутствие (наличие) обременений.

Все условия, которые перечислены в качестве юридических действий, допустимых в отношении надела, отражаются в тексте. Например:

• разрешение на выкуп ЗУ;
• сроки найма;
• условия целевого использования.

Эта информация дополняется сведениями о договоре аренды, которым регламентированы правовые действия. После определения предмета соглашения, следует перейти к формулированию основных положений. Они составляются в стандартной форме и содержатся в пунктах и подпунктах. В их числе обычно используют следующие:

• Оплата компенсации за переуступку и текущая арендная плата.
• Перечень переуступаемых прав и приобретаемые обязательства. А так же – вновь возникшие права и обязанности.
• Связанные с переуступкой права третьих лиц.
• Ответственность сторон за не исполнение положений договоров аренды и переуступки.
• Действия в случае форс-мажора, обстоятельства непреодолимой силы.
• Срок действия положений соглашения.
• Рассмотрение и разрешение споров.

В заключение указывают количество экземпляров и необходимость регистрации документа в Росреестре.

СКАЧАТЬ ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ ПЕРЕУСТУПКИ И УСТУПКИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗУ ВЫ МОЖЕТЕ В КОНЦЕ СТАТЬИ

После заключения договора. составляется акт передачи документации. В него входит перечень всех имеющихся по земельному участку документов. Основным является договор аренды, составленный непосредственно с собственником и подписанный им собственноручно. А также – все имеющиеся приложения к нему. Акт подписывается сторонами, что характеризует процедуру передачи прав по договору аренды земельного участка как завершённую.

Договор, определяющий положения переуступки прав не может выходить за рамки договора аренды, преувеличивая и преуменьшая полномочия преемника. Например:

• Срок действия не допускает превышения в сравнении с основным соглашением.
• Полномочия предусмотренного распоряжения не позволяют вносить новые соответствующие пункты.
• Если основной документ запрещает выкуп или субаренду, эти действия недопустимо вносить в соглашение цессии.
• Недопустимо изменять установленную арендную плату.

Кроме этого, следует иметь договора предшествующих преемников цессионариев. так как переход права составляет титульную характеристику земельного имущества. Утрата одного из звеньев в лице очередного правопреемника должна срочно восполняться соответствующими юридическими процедурами.

Чтобы выверить основные положения и убедиться в соответствиях, избегая технических и иных ошибок, составляется предварительный договор. Он позволяет детально проработать все имеющиеся пункты и определить целесообразность включения иных положений или оспорить предложенные.

Однако стоит иметь в виду, что данный документ служит лишь промежуточным элементом и не имеет юридической силы. Некоторые недобросовестные участники сделок пытаются взимать компенсацию на основании дополнительного договора. Такие требования незаконны. так как переход права по данному документу санкционирован не будет.

Переданный путём переуступки прав участок, даёт полноценный статус арендатора земель, с вытекающими правовыми последствиями. Но требует добросовестного и внимательного оформления, с учётом нюансов.

Остались вопросы по данной теме? Обратитесь к нашему консультанту!

Переуступка прав аренды земельного участка - правила, советы юристов!

Нередко встречаются ситуации, когда арендатор земли в виду тех или иных обстоятельств больше не хочет либо не может пользоваться участком. В данном случае возможно 2 варианта развития ситуации: арендатор расторгает сделку с арендодателем, если это предусмотрено условиями договора, либо заключает соглашение переуступки прав аренды с новым съемщиком.

Переуступка прав аренды земельного участка

Далее вам предлагается ознакомиться с ключевой информацией в отношении сути рассматриваемого мероприятия, порядка проведения процедуры переуступки прав аренды, а также обязанностей сторон договора.

Статья 22 Земельного Кодекса РФ. Аренда земельных участков

Суть переуступки прав аренды

Принцип действий предельно прост: действующий арендатор договаривается с потенциальным новым съемщиком о переуступке прав аренды земельного участка, после чего стороны заключают удостоверяющий договор в простой письменной форме.

В случае если права аренды уступаются на срок более 12 месяцев, сделка подлежит обязательной регистрации в соответствующей госинстанции – Росреестре.

В соответствии с положениями заключенного между сторонами договора, новый арендатор земли получает права и определенные обязанности в отношении предмета соглашения, ранее принадлежавшие прежнему арендатору. В зависимости от условий соглашения, новый арендатор может заплатить прежнему собственнику некоторую сумму средств либо представить ему другую выгоду.

Важно! Упомянутые лица могут заключить рассматриваемый договор исключительно при наличии на то согласия со стороны арендодателя. Данное согласие достигается либо посредством устных переговоров и удостоверяется подтверждающим письмом, либо путем заключения нового договора. Если в документе, составленном арендодателем и прежним арендатором, отмечено, что последний может заключать сделки по переуступке прав аренды, оформлять удостоверяющее письмо не нужно. В данном случае арендодателю будет достаточно одобрить кандидатуру нового съемщика своей подписью в договоре о переуступке прав аренды земли.

Статья 421. Свобода договора

К принятию решения о переуступке прав аренды участка прежнего съемщика могут подтолкнуть самые разные обстоятельства. Наиболее часто встречаются следующие ситуации:

• арендатор возвел на участке любого рода строение и хочет его продать;
• исчезла необходимость в аренде участка, но возможность досрочного расторжения договора с наймодателем не предусмотрена;
• арендатор теряет возможность оплачивать аренду земли, но не может досрочно расторгнуть договор с арендодателем в соответствии с условиями соглашения.

Договор переуступки прав аренды земли, равно как и любой аналогичный документ, наделяет стороны сделки как определенными полномочиями, так и некоторыми обязанностями. С перечнем действий, доступных и недоступных арендатору, вы можете ознакомиться в приведенной далее таблице.

Таблица. Права и обязанности арендатора участка

Переуступка права аренды земельного участка

Многие юридические и физические лица заинтересованы в быстром получении права на пользование земельной площадью и ищут способы, как решить этот вопрос. В ЗК РФ, при первичном обращении к государству за правом аренды земли, прописана возможность такой передачи собственности в аренду только через аукционы, исключая особые случая. Особым случаем может быть смежная, с уже арендованным участком, площадь, но не более 30% от имеющейся. Но это не гарантия быстрого получения земли, потому что свободной смежной площади может не быть в наличии.

Поэтому переуступка права аренды земельного участка является одной из возможностей ускорить процесс получения земли, не привязываясь к местности. Так что такое переуступка прав, чем она отличается от субаренды?

Переуступка земли, означает полностью передать третьему лицу свои права и обязанности на распоряжение участком. А тот субъект, который передает свои права, теряет их окончательно. Вместе с получением прав новый пользователь земли приобретает и обязанности по уплате налогов и соблюдению прав использования. А субаренда подразумевает под собой частичную и временную передачу в пользование, а арендодатель становится якобы посредником между государством и субарендатором.

Первым условием, которое должно быть соблюдено для возможности переуступки прав пользования, это состоявшийся аукцион. То есть субъект, передающий свои права и обязанности третьему лицу, должен стать победителем торгов, в котором принимало участие не менее двух претендентов. В противном случае, физическое или юридическое лицо, которое приобрело право пользования по стартовой цене из-за неимения других желающих участвовать в аукционе, не может оформить переуступку.

Передача прав и обязанностей на аренду земельного участка является сделкой, которая заключается по договору. Соглашение происходит между двумя сторонами передачи-приема, а владелец земли (государство) письменно ставится в известность. От собственника земельной площади нужно получить письменное разрешение, сохранив копию отправленного уведомления. Если разрешения не будет, тогда договор признают недействительным. Для этого прежний арендатор направляет уведомление в муниципалитет, где указывает всю информацию, подлежащую внесению: номер и дату составленного договора, данные кадастра и нового арендатора. Долгосрочный договор переуступки права аренды земельного участка обязательно проходит регистрацию.

Передача прав на пользование землей должна быть платной. Это исключит возможность признания такой сделки договором дарения. А если лицо юридическое, безвозмездная сделка изначально незаконна. Тем более оспорить соглашение, в котором указана сумма оплаты за передачу в пользование, будет труднее. В пункты договора прописываются не только передаваемые права, но и обязанности перед собственником земельного участка.

Новый арендатор должен проверить действительность всех документов у передающего. Для этого нужно затребовать справку из ЕГРП, чтобы подтвердить наличие полномочий у лица, которое совершает сделку по передаче, не имеет ли прежний арендатор ограничений по использованию. Проверить наличие долгов по оплате налогов и арендным платежам. Если таковые имеются, тогда в уступительном договоре на пользование площадью, прописать пункт об обязанности их погашения. Какая сторона будет оплачивать долги решают стороны самостоятельно.

Все условия соглашения, заключенные между прежним пользователем земли и государством, полностью сохраняются. Уже зарегистрированный участок в государственном реестре, оформленный по всем правилам, сэкономит новому арендатору время и деньги, с учетом покупки прав.

• Чтобы обезопасить себя от оспаривания договора, нужно составить нотариально заверенные согласия второго супруга (для физических лиц) или протокол решения о совершении такой покупки (для юридических лиц). Эти документы понадобятся в обязательном порядке, если стоимость сделки будет признана крупной.

• Составление писем об отсутствии финансовых претензий станет еще одной страховкой от возможного оспаривания сделки.

• Стоит отметить, что сумма оплаты задолженности по арендной плате, если она оплачена новым арендатором, не считается прибылью прежнего пользователя и не облагается налогом.

Для регистрации договора переуступки права на аренду в Федеральной службе нужно иметь следующий список документов:

Для физических лиц:

1. Заявление.
2. Копии паспортов.
3. Налоговый номер.
4. Справка из кадастра со сведениями о владельце и пользователе.
5. Доверенности, если в сделке участвуют уполномоченные лица.
6. Соглашение о передаче прав и обязанностей, подписанный обеими сторонами.
7. Оригинал, копия первичного договора аренды, включая дополнительные соглашения.
8. Кадастровый паспорт на земельную площадь.
9. План участка из БТИ.

Для юридических лиц (плюс все вышеперечисленные документы):

Существует стандартный вид договора переуступки права аренды земельного участка, образец которого представлен ниже. На основании данного шаблона можно составлять индивидуальное соглашение, со своими дополнениями и нюансами. Составляют договор переуступки в двух экземплярах. К экземпляру нового арендатора прилагается весь пакет документов на земельный участок.

Нередко встречаются ситуации, когда арендатор земли в виду тех или иных обстоятельств больше не хочет либо не может пользоваться участком. В данном случае возможно 2 варианта развития ситуации: арендатор расторгает сделку с арендодателем, если это предусмотрено условиями договора, либо заключает соглашение переуступки прав аренды с новым съемщиком.

Суть переуступки прав аренды

Принцип действий предельно прост: действующий арендатор договаривается с потенциальным новым съемщиком о переуступке прав аренды земельного участка, после чего стороны заключают удостоверяющий договор в простой письменной форме.

В случае если права аренды уступаются на срок более 12 месяцев, сделка подлежит обязательной регистрации в соответствующей госинстанции – Росреестре.

В соответствии с положениями заключенного между сторонами договора, новый арендатор земли получает права и определенные обязанности в отношении предмета соглашения, ранее принадлежавшие прежнему арендатору. В зависимости от условий соглашения, новый арендатор может заплатить прежнему собственнику некоторую сумму средств либо представить ему другую выгоду.

Важно! Упомянутые лица могут заключить рассматриваемый договор исключительно при наличии на то согласия со стороны арендодателя. Данное согласие достигается либо посредством устных переговоров и удостоверяется подтверждающим письмом, либо путем заключения нового договора. Если в документе, составленном арендодателем и прежним арендатором, отмечено, что последний может заключать сделки по переуступке прав аренды, оформлять удостоверяющее письмо не нужно. В данном случае арендодателю будет достаточно одобрить кандидатуру нового съемщика своей подписью в договоре о переуступке прав аренды земли.

Статья 421. Свобода договора

К принятию решения о переуступке прав аренды участка прежнего съемщика могут подтолкнуть самые разные обстоятельства. Наиболее часто встречаются следующие ситуации:

• арендатор возвел на участке любого рода строение и хочет его продать
• исчезла необходимость в аренде участка, но возможность досрочного расторжения договора с наймодателем не предусмотрена
• арендатор теряет возможность оплачивать аренду земли, но не может досрочно расторгнуть договор с арендодателем в соответствии с условиями соглашения.

Договор переуступки прав аренды земли, равно как и любой аналогичный документ, наделяет стороны сделки как определенными полномочиями, так и некоторыми обязанностями. С перечнем действий, доступных и недоступных арендатору, вы можете ознакомиться в приведенной далее таблице.

Таблица. Права и обязанности арендатора участка

Перед тем как передавать кому-либо права на землю, Вам следует обговорить данный вопрос с арендодателем (с администрацией, если земля государственная или с МЗО- Министерством по Земельным отношениям). Получив письменное согласие можно приступать к процедуре.

Если возможности получить письменное разрешение нет, то остаётся субаренда. При ней все права остаются у первоначального арендатора и переуступки как таковой не происходит. Естественно, согласие арендодателя по прежнему необходимо, однако практика показывает, что на это идут охотнее.

Если вы приобрели права на земельный участок по переуступке, погасив при этом задолженность предыдущего арендатора, то понесённые на погашение задолженности затраты для целей налогообложения прибыли учитываться не будут. ОДНАКО! Если расходы по непогашенной задолженности были включены в конечную стоимость аренды, то все затраты будут признаны в полном объёме.

Источники: http://zhilzakon.ru/zemlya/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka.html, http://law-world.ru/yuridicheskaya-praktika/sdelki-s-nedvizhimostyu/pereustupka-prav-arendy-zemelnogo-uchastka.html, http://human-right.ru/blank-pereustupki-zemli

Комментариев пока нет!

Переуступка прав аренды земельного участка

Переуступка прав аренды земельного участка вызвана многочисленными сложностями, которые сопровождают передачу прав аренды, побуждающими юристов находить нестандартные формы урегулирования таких правоотношений.

Таким способом очень часто осуществляется продажа недвижимости, в том числе и ИЖС, расположенной на арендованной земле.

В некоторых случаях закон может ограничивать возможность сдачи земельного участка в субаренду (ст. 607 ГК). Такое ограничение, к примеру, касается земель, находящихся в собственности муниципалитета.

Статья 22 ЗК предполагает для арендатора земельного участка возможность передать свои права, предоставленные договором аренды земли. другому лицу. В таком случае заключать новый договор земельного участка нет необходимости.

Важно! Переуступка возможна только по договорам, которые в установленном законом порядке прошли госрегистрацию.

Пункт 9 статьи 22 ЗК предполагает возможность оформить переуступку не получая согласия собственника. Единственное условие – это его уведомление. Это требование закона относится к договорам, заключённым на срок более 5 лет. Переуступку по краткосрочным договорам согласовывать необходимо в обязательном порядке.

Важно! Договор аренды большинства Московских участков, принадлежащих государству, предусматривает переуступку только с его согласия. Таким образом, оформляя переуступку Московского земельного участка, получения разрешения от департамента горимущества г. Москвы избежать не удастся.

Заявление и пакет документов департамент рассматривает 10 дней, после чего принимает решение о согласии или даёт мотивированный отказ.

Переуступка прав аренды происходит на базе первоначального договора аренды. Другими словами, арендатор передаёт свои позиции стороны договора другому лицу, после этого права на данный участок он иметь уже не будет, а в договоре изменится сторона, представляющая арендатора.

В случае со сделкой субаренды выступают три стороны, которыми являются:

• собственник участка;
• арендатор по договору;
• субарендатор.

В этом случае предполагается заключение двух договоров: аренды участка и субаренды.

Переуступка прав аренды какому-либо другому лицу может происходить в двух формах:

1. Уступка права заключить договор аренды земли. Такая уступка возможно до того как был заключён договор. Такая ситуация возможна, когда победивший на аукционе передаёт свои права на оформление договора аренды другому лицу. Как правило, такая переуступка сопровождается товарными отношениями и предполагает передачу денег. То есть можно говорить о покупке прав аренды земельного участка у правообладателя третьим лицам.
2. Передача прав аренды в рамках уже подписанного ранее договора.

• если такое право не предусмотрено арендным договором;
• если целевое назначение не совпадает с целями фактического использования земельного участка. Например, на земле сельхозназначения строится ИЖС. В таком случае придётся изменять целевое назначение арендуемой земли;
• если на участке возведены самовольные постройки или возведённое ИЖС не соответствует архитектурным нормам;
• если арендованная земля является предметом преступного посягательства, по факту чего заведено уголовное дело;
• если участок выступает предметом гражданского спора и судом наложен запрет на осуществление каких-либо действий с ним;
• в результате неуплаты аренды платежей образовался долг.

Оформить взаимоотношения, в рамках которого была произведена переуступка прав аренды можно, составив дополнительное соглашение. Такое соглашение, после рассмотрения поданного заявления и полного пакета документов, выдаёт Департамент на протяжении 20 дней.

Статья 164 ГК предусматривает необходимость госрегистрации всех сделок с землёй в порядке установленном ГК. Порядок регистрации определяет закон о госрегистрации. В подтверждение состоявшейся регистрации выдаётся свидетельство о госрегистрации прав. За проведение данной процедуры необходимо уплатить госпошлину:

• с физ лиц – в размере 500 руб;
• с организаций – в размере 7500 руб.

Подать заявление и документы, необходимые для регистрации, может представитель, которому выдана доверенность, подтверждающая его полномочия. Доверенность заверяется нотариусом.

Образец соглашения должен быть составлен письменно. Основные требования к его составлению – образец не должен противоречить договору аренды. Срок, на который составляется соглашение, не должен превышать срока аренды.

Размер аренды и условия, которые предполагает расторжение сделки, также не могут отличаться от условий, прописанных в основном договоре. Посмотреть образец соглашения можна пройдя по следующей ссылке:

Примерный список необходимых для регистрации переуступки документов включает:

• заявление сторон о регистрации соглашения о переуступке (может написать представитель, которому выдана доверенность);
• копия документа об уплате госпошлины. Плату должна осуществлять одна из сторон, осуществивших сделку по предварительному соглашению между ними. При регистрации необходимо предъявление подлинника платежного документа;
• юр лицам необходимо предоставить копии своих учредительных документов, которые должны быть заверены нотариусом или выдавшими их госорганами. Предъявление подлинников будет является обязательным;
• юр лицам также понадобятся документы, которые подтверждают полномочия подписавшего договор лица (протокол собрания, копия приказа, которым был назначен руководитель). Если соглашение подписано не руководителем, необходима доверенность.;
• АО и ООО дополнительно должны предоставить документы, которые подтверждают, что при осуществлении крупной сделки были выполнены требования закона (протоколы общих собраний, справка, подтверждающая стоимость предмета договора и её соотношение с балансовой стоимостью активов);
• физическим лицам понадобится документ, который удостоверяет их личность;
• согласие второго супруга провести сделку (удостоверяется нотариально) или письменное заявление о том, что зарегистрированного брака у заявителя нет;
• соглашение о переуступке;
• согласие УЗР на заключение данной сделки, которое должно быть выражено письменно;
• копия первоначального договора аренды;
• кадастровый план участка .

Новые отношения, предусмотренные соглашением о переуступке, начнут действовать после окончания всех регистрационных процедур. С этого момента новый арендатор станет полноправным землепользователем.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста: