Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26 октября 2015 г

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26 октября 2015 г. № 761/пр "Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме"

Обзор документа

10 февраля 2016

В соответствии с пунктом 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 12 апреля 2013 года) приказываю:

утвердить форму акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, согласно приложению к настоящему приказу.

Зарегистрировано в Минюсте РФ 2 февраля 2016 г.
Регистрационный № 40928

Утверждено
приказом Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства РФ
от 26 октября 2015 г. № 761/пр

приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию

и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме

приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию

и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме

г. ________________ "___" ____________ _____ г.

Собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном

по адресу: _____________________________________________________________,

(указывается адрес нахождения многоквартирного дома)

именуемые в дальнейшем "Заказчик", в лице ______________________________,

(указывается ФИО уполномоченного собственника помещения

в многоквартирном доме либо председателя Совета

являющегося собственником квартиры N ______________, находящейся в данном

многоквартирном доме, действующего на основании

_______________________________________________________, с одной стороны,

(указывается решение общего собрания собственников помещений

в многоквартирном доме либо доверенность, дата, номер)

(указывается лицо, оказывающее работы (услуги) по содержанию

и ремонту общего имущества в многоквартирном доме)

именуем__________ в дальнейшем "Исполнитель", в лице

(указывается ФИО уполномоченного лица, должность)

действующ______ на основании ___________________________________________,

(указывается правоустанавливающий документ)

с другой стороны, совместно именуемые "Стороны", составили настоящий Акт

1. Исполнителем предъявлены к приемке следующие оказанные на

основании договора управления многоквартирным домом или договора оказания

услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества

в многоквартирном доме либо договора подряда по выполнению работ по

ремонту общего имущества в многоквартирном доме (указать нужное)

N _____ от "____" ____________ ____ г. (далее - "Договор") услуги и (или)

выполненные работы по содержанию и текущему ремонт общего имущества

в многоквартирном доме N ______________, расположенном по адресу:

¦Наименование вида¦Периодичность/¦ Единица ¦Стоимость*(3) /¦ Цена ¦

¦ работы ¦количественный¦измерения¦ сметная ¦ выполненной ¦

¦ (услуги)*(2) ¦ показатель ¦ работы ¦ стоимость*(4) ¦ работы ¦

¦ ¦ выполненной ¦(услуги) ¦ выполненной ¦ (оказанной ¦

¦ ¦ работы ¦ ¦ работы ¦ услуги), ¦

¦ ¦ (оказанной ¦ ¦ (оказанной ¦ в рублях ¦

¦ ¦ услуги) ¦ ¦ услуги) за ¦ ¦

2. Всего за период с "___" _________ ___ г. по "___" ________ ___ г.

выполнено работ (оказано услуг) на общую сумму __________________________

3. Работы (услуги) выполнены (оказаны) полностью, в установленные

сроки, с надлежащим качеством.

4. Претензий по выполнению условий Договора Стороны друг к другу не

Настоящий Акт составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую

юридическую силу, по одному для каждой из Сторон

Исполнитель - ____________________________________ __________________

(должность, ФИО) (подпись)

Заказчик - ____________________________________ __________________

(должность, ФИО) (подпись)

*(1) В соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 14; 2011, №23, ст. 3263; 2014, № 30, ст. 4264, 2015, № 27, ст. 3967) председатель совета многоквартирного дома подписывает в том числе акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

*(2) Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290.

*(3) Стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления многоквартирным домом или договору оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

*(4) Сметная стоимость за единицу выполненной работы по договору подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Ранее был установлен минимальный перечень услуг и работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Сведения об их оказании (выполнении) отражаются в актах приемки.

Утверждена форма такого акта.

В акте указываются виды работ (услуг), выполненных (предоставленных) по договору управления многоквартирным домом, договору оказания услуг по содержанию и (или) ремонту его общего имущества либо договору подряда на такой ремонт. Также в акте прописываются единица измерения работы (услуги), периодичность, количественный показатель, стоимость (за единицу) и цена выполненной работы (оказанной услуги).

Данные указываются за определенный период времени исполнения соответствующего договора.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме,

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 26 октября 2015 года N 761/пр

Утвердить форму акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, согласно приложению к настоящему приказу .

Зарегистрировано
в Министерстве юстиции
Российской Федерации
2 февраля 2016 года,
регистрационный N 40928

УТВЕРЖДЕНО
приказом
Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 26 октября 2015 года N 761/пр

АКТ N ____
приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме

В соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст.14; 2011, N 23, ст.3263; 2014, N 30, ст.4264, 2015, N 27, ст.3967) председатель совета многоквартирного дома подписывает в том числе акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления многоквартирным домом или договору оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Сметная стоимость за единицу выполненной работы по договору подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Электронный текст документа
подготовлен АО "Кодекс" и сверен по:
Официальный интернет-портал
правовой информации
www.pravo.gov.ru, 05.02.2016,
N 0001201602050004

Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме

Акт приемки услуг (работ) по содержанию и текущему ремонту

Минстрой утвердил форму акта, который управляющий должен подписывать с представителем собственников помещений. Это напоминание об одном из стандартов управления МКД: управляющий должен привлекать собственников помещений к приемке услуг и работ. Поэтому составлять акт необходимо, в противном случае есть риск привлечения к ответственности по ст. 7.23.3 КоАП РФ.

Приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр (зарегистрирован в Минюсте 02.02.2016) утверждена форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (см. стр. ). Документ вступил в силу 16.02.2016. Профессиональное сообщество озадачено вопросом: означает ли принятие данного нормативного акта, что на УК теперь возложена обязанность регулярно представлять такие акты для подписания собственникам? Разберемся, что представляет собой предлагаемый акт, кто и в каких случаях обязан его составлять и зачем он нужен.

Если обратиться к федеральному законодательству, можно найти несколько ситуаций, в которых составление акта выполненных работ в отношении общего имущества в МКД является обязательным:

• оплата работ по капитальному ремонту за счет средств, выделенных в том числе из Фонда содействия реформированию ЖКХ, возможна только при условии подписания акта лицами, которые уполномочены действовать от имени ТСЖ, ЖК, ЖСК либо выбранной собственниками помещений в МКД управляющей организации (ч. 9 ст. 20 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ);
• перечисление денежных средств со специального счета, на котором аккумулируются средства фонда капитального ремонта, в адрес лиц, выполнивших работы по капитальному ремонту общего имущества, осуществляется при представлении среди прочего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору (п. 3 ч. 4 ст. 177 ЖК РФ);
• в обязанности регионального оператора по проведению капитального ремонта входит приемка оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечение создания комиссий с участием среди прочего управляющих МКД и представителей собственников помещений в доме (п. 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). Этот акт является основанием для перечисления региональным оператором денежных средств по договору о выполнении работ по капитальному ремонту (ч. 2 ст. 190 ЖК РФ).

Согласно п. 5 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ решением общего собрания о проведении капитального ремонта общего имущества должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Как видим, обязательным является лишь актирование работ по капитальному ремонту. Положение п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, в котором указана одна из функций председателя совета МКД – подписывать акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, нельзя расценивать как возлагающее на управляющего МКД обязанность организовать сдачу услуг путем подписания актов. Таким образом, ЖК РФ требует актировать только работы по капитальному ремонту.

Если обратиться к гражданскому законодательству, можно увидеть, что в силу ч. 4 ст. 753 «Сдача и приемка работ» ГК РФ (статья расположена в § 3 «Строительный подряд») сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, который подписывается обеими сторонами. То есть по общему правилу составление акта обязательно лишь в рамках правоотношений по договору строительного подряда (предмет – выполнение строительных работ). В сфере управления МКД это актуально в отношении работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества.

Вообще федеральное законодательство не предусматривает обязательного составления актов об оказании каких-либо услуг, ведь услуга представляет собой полезную для заказчика деятельность исполнителя, не имеет материального выражения, потребляется одновременно с оказанием: составление акта об оказании услуг – это формальность, которая может быть обязательна в силу положений конкретного заключенного договора. Даже налоговики и финансисты указывают, что акт об оказании услуг не нужен для документального подтверждения осуществленных расходов, если его составление не предусмотрено законом или договором[1]. Содержание общего имущества многоквартирного дома выражается в постоянной текущей деятельности исполнителя, создающей определенный полезный эффект не в виде овеществленного результата, а в виде самой деятельности. В связи с этим оплата оказанных услуг не связывается с наличием подписанного заказчиком акта об оказании услуг, так как действия истца как исполнителя не сводятся к результату, который мог быть передан заказчику и который позволил бы зафиксировать исполнение обязанности со стороны исполнителя (Постановление ФАС СКО от 26.02.2013 по делу № А53-25396/2011).

Акты о выполнении работ по ремонту общего имущества могут пригодиться управляющему, если после прекращения управления домом новый управляющий предъявит требование о возврате неосновательного обогащения в виде неиспользованных платежей на ремонт (подробнее см. статью Е. В. Емельяновой «Старые накопления на капремонт: передача при смене способа управления» (№ 9, 2015)). О возврате платежей на содержание общего имущества речи не идет.

Таким образом, в первом приближении можно сделать следующие выводы:

• по ремонтным работам управляющий должен составлять акты;
• по услугам по содержанию общего имущества акты составляются, только если это предусмотрено договором управления МКД.

Во всех ли случаях эти выводы верны?

Согласно ПриказуМинстроя РФ № 761/пр форма акта утверждена в соответствии с п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Согласно данной норме сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ[2]. отражаются в актах и являются составной частью технической документации на МКД. В свою очередь, в соответствии с обновленным[3] пп. «б» п. 24 Правил содержания общего имущества в состав технической документации включены не только документы (акты) о приемке результатов работ, но и сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД. Подчеркнем, что акты об оказании услуг здесь не названы.

Акт о приемке результатов работ – документ, удостоверяющий сдачу результата работ исполнителем и его приемку заказчиком (п. 4 ст. 753 ГК РФ).

Смета – это один из способов установления цены работ по договору подряда (п. 3 ст. 709 ГК РФ).

Согласно п. 2.3.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается и согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда в установленные сроки.

То есть сметы и описи по услугам и работам нельзя отождествлять с актами о выполнении работ, оказании услуг.

Документы, касающиеся текущего ремонта общего имущества, давно считаются частью технической документации на МКД и успешно истребуются при смене управляющего (Постановление АС УО от 18.11.2015 № Ф09-7142/15). Обоснование вполне логично: периодичность текущего ремонта составляет три-пять лет (см. п. 2.3.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда), поэтому новому управляющему необходимо иметь информацию о выполненных ранее текущих ремонтах, чтобы спланировать последующие. А требование проводить приемку результатов работ по текущему ремонту жилого дома комиссией в составе представителей собственников жилфонда и организации по обслуживанию МКД содержится в п. 2.3.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ за 30 дней до прекращения договора управления УК обязана передать новому управляющему техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением домом документы. Благодаря Постановлению Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 № 17074/09 на практике устоялся такой подход: если у прежнего управляющего отсутствует техническая документация, необходимая для управления МКД, он обязан восстановить ее за свой счет и передать новому управляющему. Можно ли считать, что новый управляющий вправе требовать у прежнего акты об оказании услуг по содержанию общего имущества в МКД, даже если они не составлялись? Представляется, что ответ на этот вопрос зависит от того, являются ли акты оказанных услуг по техническому и санитарному содержанию общего имущества документами, которые необходимы для управления домом. Возьмем на себя смелость утверждать, что акты не являются таковыми.

Согласно п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, управление МКД обеспечивается выполнением определенных стандартов, среди которых:

• организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД исполнителями этих услуг и работ, включая документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества (пп. «д»);
• обеспечение собственниками помещений в МКД, органами управления товарищества и кооператива контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также за достижением целей деятельности по управлению МКД, в том числе обеспечение участия представителей собственников помещений в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в частности, при их приемке (пп. «з»).

Обращаем особое внимание, что ни ЖК РФ, ни Правила осуществления деятельности по управлению МКД не устанавливают конкретный порядок приемки услуг и работ, контроля за выполнением перечней услуг и работ со стороны собственников помещений.

Здесь следует отметить, что Правила осуществления деятельности по управлению МКД (впрочем, как и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД и Приказ Минстроя РФ № 761/пр) не разграничивают работы и услуги в целях фиксации их приемки и контроля за их выполнением и оказанием. Собственники помещений имеют право в любое время запрашивать и получать от ответственных лиц информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ, а также проверять объемы, качество и периодичность их оказания и выполнения (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы) (п. 40 Правил содержания общего имущества).

В отличие от составления акта приемки выполненных работ, приемка оказанных услуг в том виде, в котором мы привыкли ее понимать (составление акта по итогам отчетного периода), – это чаще всего формальность. Содержание общего имущества – комплекс разнородных услуг с разными моментами осуществления, многие услуги оказываются по мере необходимости или непрерывно. Здесь доказательством того факта, что услуга оказана, будет отсутствие зафиксированного факта неоказания услуги. Именно на этом принципе основан алгоритм снижения размера платы за жилое помещение, предусмотренный Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Если таких актов нет, значит, услуга оказана, составление общего акта за какой-либо период следует считать формальностью.

Между тем нужно помнить, что нарушение организациями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению МКД на основании договоров управления МКД, Правил осуществления деятельности по управлению МКД влечет наложение на юридических лиц административного штрафа в размере от 150 000 до 250 000 руб. (ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ). Автору удалось найти Решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 13.11.2015 по делу № 12-338/2015, которым признано законным привлечение УК к ответственности по названной выше статье за то, что результаты выполненных работ и оказанных услуг по договору управления МКД за определенный период оформлены частично, а именно не обеспечено участие представителей собственников помещений в МКД в осуществлении контроля за качеством услуг и работ при их приемке. В другом случае проверяющими также было установлено, что имеющиеся акты выполненных работ не подписаны со стороны собственников помещений, а начиная с 01.01.2015 они вовсе не составлены (проверка проведена 16.02.2015), но по основаниям, обусловленным процессуальными тонкостями, УК не была привлечена к административной ответственности (Решение Заводского районного суда г. Кемерово от 20.05.2015 по делу № 12-507/2015).

Поэтому, несмотря на то что актирование услуг является формальностью, с учетом всего вышесказанного представляется, что для управляющего наиболее безопасным будет составление актов об оказании услуг по содержанию общего имущества и представление их на подписание представителям собственников помещений. Периодичность составления актов следует предусмотреть в договоре управления (как минимум ежегодно). Составление актов на ремонтные работы – обусловленная законом необходимость.

Из формы акта следует, что на стороне заказчика всегда выступают собственники помещений в МКД (указывается адрес дома). От их имени выступает гражданин (приводятся его Ф. И. О.), являющийся собственником квартиры в МКД. В частности, им может быть председатель совета МКД (избирается в случае управления УК) либо уполномоченный собственник помещения.

Также в акте есть место для указания основания, на котором действует такой собственник помещения, – решения общего собрания собственников помещений в МКД либо доверенности (следует вписать реквизиты соответствующего документа). Общим собранием собственников помещений выбирается совет МКД, а затем из числа его членов – председатель совета (ч. 1, 6 ст. 161.1 ЖК РФ). Если в доме реализован способ непосредственного управления, по решению общего собрания собственников от их имени в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

На стороне исполнителя в акте указывают лицо, оказывающее услуги (выполняющее работы) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Эти работы и услуги выполняются и оказываются на основании:

• договора управления МКД;
• договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества в МКД;
• договора подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД.

Соответственно, исполнителем может быть УК, выбранная в качестве способа управления, или иное лицо, оказывающее услуги и выполняющее работы для заказчиков – собственников помещений в МКД в рамках непосредственного управления домом (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Возникает справедливый вопрос: входит ли ТСЖ в круг исполнителей, которые руководствуются формой акта и оформляют акты об оказании услуг и выполнении работ? Видимо, да, поскольку на ТСЖ в полном объеме распространяются такие документы, как Правила содержания общего имущества, Правила осуществления деятельности по управлению МКД, Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Обращает на себя внимание содержательная часть акта, в которой стороны должны сформулировать его предмет. Она фактически заимствована из форм раскрытия информации об управлении МКД. В частности, в разделе «Детальный перечень выполненных работ (оказанных услуг) в рамках выбранной работы (услуги)» формы 2.8, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 22.12.2014 № 882/пр, есть строки 23 – 26, в которых указываются наименование работы (услуги), периодичность ее выполнения (оказания), единица измерения и стоимость на единицу измерения. То есть УК, составляя акты, может взять из них всю информацию для обязательного опубликования. Примечательно, что последние три строки формы (24 – 26) заполняются при наличии информации по детализированной работе. Это может указывать на определенную свободу исполнителя в детализации видов работ, услуг.

Подчеркнем, что в форме акта приведены реальные характеристики услуг (работ), а не расчетные, которые фигурируют в подавляющем большинстве договоров управления МКД. Особенно четко это видно, если сравнить окончательный вариант формы акта с предложенным в первоначальном проекте.

Проект формы акта

Цена выполненной работы (оказанной услуги), в руб.

Напомним, что плата за жилое помещение – это расчетный показатель, усредненный по календарному году для равномерности финансовых потоков. Для определения размера платы в расчете на 1 кв. м площади помещения нужно утвердить перечень услуг (работ), периодичность их оказания (выполнения) в году или иной количественный показатель (особенно если речь идет о ремонтных работах), единицу измерения, цену в расчете на единицу измерения и вывести общую годовую стоимость каждой услуги (работы). Затем итоговый показатель необходимо разделить на 12 (количество месяцев) и общую площадь помещений в МКД, принадлежащих собственникам.

Если в договоре управления раскрывается лишь перечень услуг (работ) с указанием их стоимости в расчете на один месяц и 1 кв. м площади помещения (например, обслуживание лифтов – 1,5 руб./кв. м в месяц, дератизация – 0,3 руб./кв. м в месяц), у собственников помещений нет понимания, как часто проводится соответствующее мероприятие и сколько оно стоит в целом. Утвержденная форма акта, как и форма раскрытия информации, позволяет дать пользователям реальное представление об объеме и стоимости обслуживания общего имущества. Ведь у подрядчиков управляющий запрашивает информацию о работах и услугах в реальных измерителях – куб. м вывезенного мусора, п. м. замененных труб, кв. м перекрытого кровельного покрытия и т. п. Поэтому, если услуги (работы) оказываются (выполняются) управляющим МКД подрядным способом, количественные показатели услуг (работ) следует заимствовать из актов непосредственных исполнителей. Если же мероприятия выполняются собственными силами, нужно оценить их объем на основании внутренних документов и точно так же составить акт для собственников помещений. Что касается стоимости за единицу, она должна соответствовать договоренности между управляющим и собственниками помещений (вполне может содержать наценку на цену подрядчика – непосредственного исполнителя).

Согласно п. 32 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» в системе должна размещаться информация о состоянии расчетов лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, или лица, уполномоченного в установленном жилищным законодательством порядке представлять в отношениях с третьими лицами интересы собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление этим домом, с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, с размещением заключенных договоров и соответствующих актов сдачи-приемки результатов оказанных услуг и (или) выполненных работ. Поставщиком этой информации является, в частности, управляющий МКД (ч. 18 ст. 7). Поэтому вполне логично, если на ту или иную услугу (работу) составлен акт с подрядчиком, она же должна быть отражена в акте, оформляемом для собственников помещений.

…не регулируется нормативно. В шапке акта указывают дату его составления, но нет реквизита для фиксации периода оказания услуг (недели, месяца, квартала, года и т. п.). Лишь после табличной части в п. 2 акта оставлено место для указания начала и окончания периода, за который следует подсчитать общую сумму, на которую выполнены работы (оказаны услуги). Поэтому представляется, что в отношении услуг стороны вправе выбрать (и закрепить в договоре) любой период составления актов[4]. Что касается работ, их приемка должна фиксироваться непосредственно после выполнения.

Прорабатывая вопрос о периодичности составления акта об оказании услуг по содержанию общего имущества, УК должна оценить возможные варианты в том числе с точки зрения соотношения их с принятым в бухгалтерском учете порядком признания выручки. Так, в большинстве компаний выручка определяется ежемесячно в размере начисленной потребителям платы, тогда как комплексную услугу по содержанию общего имущества можно считать оказанной в полном объеме только по истечении года, обоснование – определение степени готовности услуги на отчетную дату. Этому варианту полностью соответствует составление акта раз в год. Соответствующие данные следует перенести из акта в отчет об управлении домом за истекший календарный год.

Если УК будет составлять акт об оказании услуг ежемесячно или ежеквартально, стоимость указанных в нем услуг (фактически выполненных мероприятий по содержанию общего имущества) никогда не совпадет с платой, начисленной за тот же период потребителям, и всегда будет изменяться от периода к периоду в силу сезонности многих мероприятий. Наличие таких актов автоматически указывает, что УК оказала, а собственники помещений приняли услугу содержания в определенном объеме и по определенной стоимости. Игнорировать такой документ в бухгалтерском учете никак нельзя. Кстати, для целей применения льготы по НДС это выгодный вариант, но может показаться учетным работникам более трудозатратным.

В форме акта есть любопытное условие: п. 3 гласит, что работы (услуги) выполнены (оказаны) полностью, в установленные сроки, с надлежащим качеством. С учетом того, что форма не названа в качестве рекомендуемой, включение этого условия в акт обязательно. Выходит, что в акте должны быть перечислены лишь реально выполненные работы и оказанные услуги, с реальной периодичностью и реальным качеством, а их стоимость должна быть указана с учетом перерасчета, если были допущены нарушения качества или была превышена допустимая продолжительность перерывов оказания услуг, выполнения работ. Это еще раз указывает на преемственность актов и формы раскрытия информации (где следует показывать фактическую стоимость, которая может отличаться от плановой на суммы перерасчета в связи с некачественным оказанием услуг).

Всем знакомы Правила изменения размера платы, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Они предусматривают особый порядок изменения размера платы: если качество услуг или работ «хромало», потребитель должен обратиться к исполнителю с претензией, совместно с ним составить акт (с середины 2013 года введено правило о возможности одностороннего составления акта потребителем, если связаться с исполнителем невозможно), затем представить заявление о перерасчете. Выходит, по умолчанию считается, что все работы и услуги имеют надлежащее качество и периодичность их осуществления соблюдается четко. Чтобы доказать обратное, потребителю нужно потрудиться и соблюсти массу формальностей. Если стороны осуществляют свои права и выполняют обязанности добросовестно, ненадлежащее качество услуг фиксируется в режиме онлайн и разногласий в части фактической стоимости услуг, указываемой в акте, не должно возникнуть.

Впрочем, акт не может рассматриваться как единственно допустимое основание для перерасчета платы (см. Решение ВС РФ от 05.09.2012 № АКПИ12-1004). Поэтому представляется справедливым, что подписанный лояльным к УК представителем собственников помещений акт об оказании тех или иных услуг не закрывает иным собственникам помещений в МКД (как слабой стороне правоотношений) возможность доказывать ненадлежащее качество или сам факт оказания услуг в определенном объеме и требовать перерасчета стоимости, отраженной в акте.

Содержание последнего четвертого пункта акта вызывает вопросы. О каких претензиях по выполнению условий договора здесь может идти речь? Исполнитель выполняет главное условие договора – о проведении работ и оказании услуг. Об отсутствии у собственников помещений претензий в части сроков и качества работ и услуг сказано в предыдущем пункте акта. Главная обязанность потребителя – вносить плату. Выполнение данного условия договора не является предметом рассматриваемого акта.

Комментируемый приказ Минстроя нельзя назвать революционным и возлагающим на управляющих МКД какие-либо новые обязанности. Он лишь напомнил, что к приемке работ и услуг необходимо привлекать заказчиков – собственников помещений в МКД. Это один из стандартов управления МКД.

При этом акт о выполнении ремонтных работ составляется непосредственно после их окончания, входит в состав технической документации и необходим объективно. Имея такой акт на руках, УК впоследствии может подтвердить расходование средств (это особенно актуально при смене управляющего в части накоплений на ремонт). Акт об оказании услуг видится формальностью, факт оказания услуг подтверждается, скорее, отсутствием актов о предоставлении услуг ненадлежащего качества или с недопустимыми перерывами. Однако его все же нужно составить и подписать у представителя собственников помещений (предусмотрев согласованную сторонами периодичность в договоре управления), чтобы у проверяющих не было повода усомниться в надлежащем исполнении управляющим стандартов управления и наложить административный штраф. Акты об оказании услуг вряд ли можно отнести к технической документации на МКД.

[1] Подробнее см. статью Н. Н. Максимовой «О документах, выставляемых собственникам нежилых помещений» (№ 3, 2015).

[2] Речь идет о перечне услуг и работ из числа минимально необходимых, который фиксируется в зависимости от способа управления домом в решении общего собрания собственников, договоре управления, утвержденном ТСЖ порядке, решении застройщика.

[3] В редакции Постановления Правительства РФ от 25.12.2015 № 1434, подробный комментарий к которому приведен в статье Д. В. Дурново «Прекращение деятельности по управлению МКД» (№ 2, 2016).

[4] Если в договоре этот момент не установлен, есть все основания считать, что проверяющие потребуют ежемесячного составления акта (см. выше пример из судебной практики, когда инспекторы при проверке в середине февраля уже рассчитывали увидеть акты начиная с января того же года).

Как заставить УК предъявлять Акты выполненных работ? Главный форум потребителей России

Как заставить УК предъявлять Акты выполненных работ?

Уважаемые форумчане, подскажите пожалуйста, как заставить Управляющую Компанию предъявлять копии Актов выполненных работ?
На письменные требования УК не реагирует - присылает ответы, что нигде это не регламентировано и копии делать не будет. (причем ссылается на п.3 и п.8 Постановления Правительства Российской Федерации №731 от 23 сентября 2010 г. «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»)

В Заявлении ссылаемся на:

подпункт «г» п.3 Постановления Правительства Российской Федерации №731 от 23 сентября 2010 г. «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

ст. 8 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 13.07.2015) "О защите прав потребителей"

1. Потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах).
2. Указанная в пункте 1 настоящей статьи информация в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей при заключении договоров купли-продажи и договоров о выполнении работ (оказании услуг) способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, на русском языке, а дополнительно, по усмотрению изготовителя (исполнителя, продавца), на государственных языках субъектов Российской Федерации и родных языках народов Российской Федерации.

п.9 "Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме" (Постановление Правительства РФ №290 от 3 апреля 2013 г.)

9. Сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию
в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома.

Приказ Минстроя РФ от 26.10.2015 N 761-пр - Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг МКД

В соответствии с пунктом 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru. 12 апреля 2013 года), приказываю:
утвердить форму акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, согласно приложению к настоящему приказу.

При этом, в устном разговоре, сообщают, что при обслуживании согласно минимального перечня Акты точно предоставлять никогда не будут.

Надеюсь, что подскажете пару-тройку "умных мыслей" насчет этого ;-)

Последний раз редактировалось SMDK; 12.05.2016 в 16:26.

Попробуйте следующий порядок действий.

Возьмите на "разборку" один вид услуг, например ТО систем отопления многоквартирного дома, подготовка систем отопления к зимней эксплуатации.
НОРМАТИВами ТРУДОВЫХ И МАТЕРИАЛЬНЫХ РЕСУРСОВ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ И УСЛУГ ПО СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ по ОБЯЗАТЕЛЬНЫм РАБОТам
предусматривается: Ремонт, регулировка . промывка, испытание, расконсервация систем центрального отопления. Технология работ:
Укрепление крючков для труб и приборов центрального отопления. Ликвидация воздушных пробок в системе отопления. Консервация и расконсервация системы центрального отопления: Осмотр системы центрального отопления, в том числе проверка состояния трубопровода, отопительных приборов, регулировочной и запорной арматуры, креплений. Проверка состояния подвесок и прокладок-подставок для магистрального трубопровода, расширительных баков на чердаке. Составление описи недостатков. Проведение необходимых ремонтных работ. Промывка системы под давлением. Присоединение шланга к трубопроводу. Отсоединение шланга от трубопровода.Пробная топка. Проверка теплоизоляции и мелкий ремонт изоляции.
Смена отдельных участков трубопроводов. Смена радиаторных блоков, запорной арматуры. Переборка и добавление секций к радиаторному блоку . Установка кранов для спуска воздуха из системы. Утепление трубопровода центрального отопления и водонапорных баков. Ремонт и замена насосов малой мощности (ручного насоса). Восстановление разрушенной тепловой изоляции. Испытание трубопроводов. Спуск воды из системы. Опрессовка системы. Наполнение системы в целом до заданного давления.
Состав звена: слесарь-сантехник, изолировщик.
Необходимые материалы для выполнения работ по нормативам:
Трубы стальные 15 мм метров.
Трубы стальные 20 мм.
Трубы стальные 25 мм.
Трубы стальные 32 мм.
Трубы стальные 40 мм.
Арматура муфтовая
Скоба
Сурик
Олифа
Кронштейны
Дюбели-гвозди
Задвижки
Проволока оцинкованная
Минераловатные маты
Ацетилен
Резиновые прокладки
Маты из крафт-бумаги
Сетка металлическая 20×20 мм, Д= 1,5 мм
Раствор асбоцементный
Набивка для сальников
Масло минеральное
Прокладки паронитовые, 3 мм
Болты с гайками
Паста корундовая
Вентиль
Краны
Фланцы стальные
Болты с гайками
Электроды
Асбест
Паронит
Лен трепаный

Как заметили выше есть регулировка, а в технологии работ есть только пробная топка, остальное проверка, мелкий ремонт и т.д. и т.п. То есть по сути после окончания строительства МКД, проводится наладка систем отопления, а затем при эксплуатации, тупо включают отопление и выключают отопление путём перекрытия и открытия задвижек. Но вот есть Переборка и добавление секций к радиаторному блоку
То есть при запуске системы отопления необходимо провести проверку температур отопительных элементов на предмет равномерного их прогрева, естественно выполнить проверку перепада давления в системе, то бишь проверку достаточной циркуляции. добавить или убавить количество радиаторных блоков, для обеспечения нормативных температур в помещениях МКД.

Отсюда необходимо запросить в УО в качестве доказательств к материалам дела отчёт о выполнении работ по ремонту, регулировке . промывке, испытании, расконсервации систем центрального отопления при подготовке МКД к зимней эксплуатации. Запросить информацию: копию договора на поставку материалов, в том числе копии счетов-фактур, накладных. для выполнения ТО систем отопления МКД. (Естественно технологию работ, и состав материалов привёл для Вас, включать в запрос в УО это не нужно).
Кроме того, информацию: по наличию необходимого количества персонала, и его квалификацию для выполнения выше перечисленных работ. А численность персонала должна быть соотносима с общим количеством МКД находящихся в управлении УО.

То есть если нет этих подтверждающих документов, то работы не проводились.

После отказа в предоставлении запрашиваемых документов, пишите претензию с требованием перерасчёта за неоказанную услуг. После отказа произвести перерасчёт лобаете иск в суд, с требованием перерасчёта, и в качестве доказательств к материалам дела просите суд на основании ст. 57 ГПК РФ помочь истребовать данные документы. А далее действовать по ходу суд. разбирательства.

Последний раз редактировалось Александр Пойковский; 12.05.2016 в 20:21.

Хрена себе, прошлый век.
З.ы. асбест особенно
Откуда выдернули? Ссылку дайте.

Хрена себе, прошлый век.
З.ы. асбест особенно
Откуда выдернули? Ссылку дайте.

Этот самый перечень используется например по 75 ПП РФ при организации конкурса по выбору УО силами ОМСУ.
Ссылки нет, поскольку получил данный документ путём ДКП от ЦЕНТРа МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА. Документ датируется 2006 г. и предназначен для возможности контроля собственниками порядка и качества выполняемых работ силами УО.
Из документа по разделу 1. Общая часть
""В основу разработки состава работ и услуг и нормативов трудовых и материальных ресурсов положены действующие нормативно-технические документы, включая «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. ВСН 58-88(р)», утвержденное Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.88 г. № 312, Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда, утвержденные Приказом Госстроя России от 09.12.1999 г. № 139, Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденные Приказом Госстроя России от 22.08.2000 г. № 191, а также материалы Центра муниципальной экономики и права по результатам анализа организационно-технических условий выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, проведенные по муниципальным образованиям РФ. ""

Вы правильно задали вопрос в части асбеста. То есть если запорная арматура не разборная в МКД например, то конечно состав материалов для проведения ТО систем отопления будет иной, и соответственно цена вопроса будет иной. Цена вопроса зависит от конструктивных особенностей МКД в первую очередь, цена вопроса зависит от технических характеристик оборудования входящего в состав ОИ, требований по ТО в инструкциях по эксплуатации конкретно применённого оборудования, качества и свойств материалов при строительстве МКД.

ПО крайней мере данный документ даёт представление собственнику, как и что должно делаться по обслуживанию и эксплуатации МКД. Хотя если пошукаете по тырнету по ключевым словам, то найдёте данный документ в той или иной форме.

Последний раз редактировалось Александр Пойковский; 12.05.2016 в 22:23.

с Договором управления беда - мы не подписываем "их" вариант, они не соглашаются на "наш". а если еще добавим пункт про Акты.

Отсюда необходимо запросить в УО в качестве доказательств к материалам дела отчёт о выполнении работ по ремонту, регулировке, промывке, испытании, расконсервации систем центрального отопления при подготовке МКД к зимней эксплуатации. Запросить информацию: копию договора на поставку материалов, в том числе копии счетов-фактур, накладных. для выполнения ТО систем отопления МКД. (Естественно технологию работ, и состав материалов привёл для Вас, включать в запрос в УО это не нужно).
Кроме того, информацию: по наличию необходимого количества персонала, и его квалификацию для выполнения выше перечисленных работ. А численность персонала должна быть соотносима с общим количеством МКД находящихся в управлении УО.

То есть если нет этих подтверждающих документов, то работы не проводились.

После отказа в предоставлении запрашиваемых документов, пишите претензию с требованием перерасчёта за неоказанную услуг. После отказа произвести перерасчёт лобаете иск в суд, с требованием перерасчёта, и в качестве доказательств к материалам дела просите суд на основании ст. 57 ГПК РФ помочь истребовать данные документы. А далее действовать по ходу суд. разбирательства.

спасибо, все понял, но это довольно-таки сложный вариант. попробуем, если другими способами не получится.

скажите, есть ли шанс, что такое сработает: затребовать акты на обслуживание МКД + акты выполненных ремонтов - получить отказ - обратиться в Прокуратуру (не представляют документы - возможно списывают наши деньги без проведения работ - надо провести прокурорскую проверку и обязать УК предоставлять акты)?

оп-па, раскопал СЕКРЕТНЫЙ договор управления, который, как оказывается Органы местного самоуправления (у них есть в нашем доме муниципальные квартиры) заключили с МУП полтора года назад. то есть "правая" рука заключила договор с "левой" рукой. а я то думаю, что они такие борзые у нас.
там есть такое:

а) обращаться в УК и получать от ответственных лиц информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ.

только там "прямо не указано про Акты выполненных работ", значит такой вариант не пройдёт (((

Акт выполенных работ

только там "прямо не указано про Акты выполненных работ", значит такой вариант не пройдёт (((

Само понятие подписание Акта-выполненных работ внесли в ЖК РФ с внесением норм по Совету МКД. В Ст. 161.1 в части 8. Председатель совета многоквартирного дома:
4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

По сути договора управления, оплата производится ежемесячно, и является частично по оплате по авансовой схеме. И при этом изначально, подразумевалась схема, что работы по умолчанию все необходимые проводятся (оченно продуманная схема по "отъёму" денежных средств). А контроль и претензионная работы подразумевалась и сейчас подразумевается по ПП РФ 491 задним числом. Ну то есть по факту собственник должен "гонять" УО, чтобы работала (попробуй погоняй например в одиночку по ПП РФ 491).

Далее, из смысла пункта договора: а) обращаться в УК и получать от ответственных лиц информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. Это и есть по факту форма Акта-выполненных, только отличие в том, что такой отчёт УО считается "автоматически" подписанным, если от собственников не поступило претензий по данному отчёту.

Кстати как Вы пишите про "секретный" договор управления между ОМСУ и УО, это и есть тот самый договор управления Вашим МКД. Другого договора никакого нет и не может быть. Такой же договор может быть подписан между отдельным собственником и УО, но он будет точно такой же.

Поэтому, так и требуйте от УО предоставить информацию. по пункту а).

Есть два варианта, первый УО самостоятельно производит работы, собственным штатным персоналом, второй вариант УО заключает договора со сторонними организациями.

По второму варианту со сторонней организацией подписываются акты-выполненных работ - первичный документ на основании которого возникает обязанность УО оплатить подрядчику за эти работы. Тут возникает тонкость, а вопрос, собственники по договору управления передавали право подписывать Акты-выполненных работ в УО по договорам со сторонними организациями по выполнению работ по СиРЖ?

И отсюда если у Вас схема №2, то есть тот факт, что УО нанимает сторонние организации, требуйте предоставление Актов-выполненных работ подписанных со сторонними организациями в качестве подтверждающих документов по качеству проведения работ, в том числе перечень закупленных материалов для производства работ по ТО и ремонту МКД.

А НДС у Вас есть в размере оплаты по СиРЖ? В счёте к оплате по СиРЖ есть сумма НДС?