Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

Самостоятельная продажа квартиры — для кого покажется делом трудоемким и рискованным. Однако не стоит этого бояться, тем более что агентства все равно не несут ответственности за покупателя. Вы сможете сами видеть все этапы продажи недвижимости и сэкономите приличную сумму денег.

Статья поможет разобраться в юридической стороне вопроса и даст подсказки, каких подводных камней стоит остерегаться, какие документы нужно собрать, как найти покупателя и к какому юристу лучше обратиться.

Чтобы быть юридически подкованным в этом вопросе, не помешает прочесть законы об этой сделки. (Федеральный закон 122-ФЗ, статьи Гражданского кодекса РФ №№ 550, 555, 554, 420, 421 и прочие).

1. Сбор всей документации;
2. Поиск покупателя;
3. Оформление договора купли-продажи (предварительного);
4. Сделка по передаче денег;
5. Составление окончательного договора;
6. Регистрация прав собственности в Росреестре.

Это самый ответственный момент. Он влияет на быстроту продажи и юридическую чистоту купли-продажи.

В регистрирующем центре выясните все требования по заполнению бланков документа. Чтобы не пришлось в последний момент переписывать документ, и терять время или даже покупателя.

Если сомневаетесь в своих силах — получите консультацию у юриста. Специалисты составят вам полный список нужных документов.

1. Документ, подтверждающий, что вы являетесь владельцем жилья. Это может быть свидетельство о регистрации права на недвижимость;

Паспорта всех собственников квартиры.

В случае если есть несовершеннолетние собственники – свидетельство о рождении;

Технический или кадастровый паспорт на квартиру. Его можно взять в БТИ.

Срок действия 5 лет, поэтому если он у вас просрочен, то необходимо заранее позаботиться о вызове инспектора БТИ.

Если в помещении есть неузаконенные перепланировки, их необходимо оформить.

Помните, что обновление паспорта занимает 2 недели минимум;

Согласие мужа (жены) на продажу, заверенное у нотариуса.

Но если по решению суда недвижимость — не совместно нажитое имущество, то согласие не нужно.

Оно также не требуется, если имущество перешло одному из супругов по наследству;

Хорошо проверяйте правильность и достоверность документов. Сведения в документации должны быть написаны разборчиво, не допускаются вычеркивания, помарки, повторный обвод букв.

Даже опытные риелторы называют сделку по продаже доли в квартире самой сложной процедурой. Но давайте разберемся в этом вопросе по порядку.

Это та же самая продажа недвижимости, только речь идет о части квартиры. Трудности возникают из-за того, что не всегда можно установить точные границы где начинается доля того или иного владельца.

Перед подачей объявления необходимо самостоятельно оценить стоимость недвижимости. Для этого нужно изучить рынок недвижимости в своем регионе.

В современный век информатизации нахождения покупателя не составит труда. Есть множество сайтов в интернете, где можно поместить объявление о продаже без посредников.

Предварительно сделайте несколько качественных фотографий (чем больше, тем лучше). Сфотографируйте все комнаты, туалет и ванную. Сделайте снимки не только внутри, но и снаружи здания. Покупателям нравится, когда все показано как на ладони. Это значит, что вы ничего не скрываете.

Подробно опишите не только квартиру, но и инфраструктуру (сады, школы, остановки, парки, места парковки).

Следите за объявлениями, чтобы они не затерялись во множестве других. Обновляйте его по мере необходимости. Если имеются платные услуги по выделению объявления из прочих, не жадничайте и пользуйтесь ими. Это ускорит поиск покупателя.

Можно повесить рекламный плакат на внешней части здании, рядом с окном. Расклейте объявления в районе о продажи квартиры.

Позаботьтесь о приобретении новой сим-карты специально для объявлений. Дело в том, что как только вы заявите о продаже недвижимости, агенты начнут одолевать вас своими звонками в любое время дня и ночи.

Расчеты за квартиру можно осуществлять непосредственно наличными деньгами или с помощью перевода средств на расчетный счет в банк.

Передача наличных денег довольно небезопасна .

Во-первых, потому что сумма достаточно велика и пачки денег будут наверняка больших размеров, даже купюрами по 5000 рублей.

Во-вторых, где гарантия того, что покупатель кристально чистый человек и не передал информацию о передаче суммы злоумышленникам.

Меньше риска при использовании банковской депозитной ячейки.

Эта процедура гарантирует, что продавец получит денежные средства за продажу квартиры, а покупатель осуществит право собственности на недвижимость.

Продавец имеет возможность посчитать и проверить на подлинность денежные купюры в присутствии сотрудника банка.

Далее купюры помещаются в конверт и запечатываются. На конверте продавец и покупатель ставят свои подписи.

Продавец сможет открыть ячейку после окончательно оформленного договора купли-продажи и регистрации прав в Росреестре нового владельца.

Плюсы данного метода расчета:

• В банке имеется охрана с оружием и камеры видеонаблюдения;
• Продавец может когда угодно забрать сумму денег, после подписания договора;
• Можно в этом же банке открыть счет, и перевести средства из ячейки на него;
• В ячейке можно хранить неограниченное количество денег.

• В документах об аренде ячейки банка – нет конкретной суммы находящихся в ней денег. В суде при возникновении споров, эти документы не будут являться доказательством;
• Для получения возможности открыть ячейку нужны определенные документы, но сотрудники банка не несут ответственности за подлинность этих документов .

Можно воспользоваться аккредитивом. Это перевод денег на счет.

Он стоит гораздо дороже, к тому же времени на оформления требует больше, чем ячейка.

Безопасно и менее рискованно оформить получение денег после подписания договора. Не откладывайте этот процесс на потом, после регистрации прав нового жильца. Часто возникают такие ситуации, когда покупатели с документами о регистрации исчезают в неизвестном направлении. И тогда продавцу приходится приложить массу времени и сил по розыску мошенников.

Бывают следующие предварительные документы купли-продажи:

• Предварительный договор;
• Соглашение о задатке;
• Соглашение об авансе.

Эти документы нужны, чтобы отразить все особенности и пункты основного договора сделки.

Аванс – это некое количество денег, которое покупатель передает продавцу, до подписания основного договора .

Исходя из ст. 380 ГК РФ любые заранее переданные денежные средства признаются авансом, если эти средства ранее не числились как задаток.

Если произошел факт срыва договора любой стороной, то продавец возвращает аванс.

Статья 380 ГК РФ указывает на то, что задаток деньги, которые одна сторона сделки передает другой в счет причитающихся с нее платежей по основному договору.

Задаток является гарантом выполнения основного договора.

Если покупатель срывает сделку с продавцом недвижимости, то ему задаток не возвращается .

Если виновником расторжения сделки выступает продавец, то он должен выплатить покупателю сумму, равную двойному размеру суммы задатка .

Самый проверенный метод, гарантирующий выполнение договора.

Если ознакомиться со статьёй 429 ГК РФ, то станет понятно, что предварительный договор возлагает обязательства на стороны. Они обязаны заключить в будущем основной договор.

Если кто-то из участников сделки не желает заключать основной договор, то другая сторона обращается в суд с исковым требованием принудить сторону заключить его. При этом виновник оплачивает затраты на судебные тяжбы.

Когда все документы на руках и дополнительные соглашения подписаны, нужно приступать к основному договору между сторонами.

Документ дает право собственности на имущество. Его обязательно необходимо заверить у нотариуса.

В регистрационной палате нужно пройти регистрацию и получить номер для договора.

Договор купли-продажи состоит из условий продажи, обязанностей, прав сторон.

Присутствие юриста при заключении необязательно, но желательно. Он поможет в дальнейшем избежать споров и конфликтов.

В договоре указываются следующие моменты:

1. Место, дата;
2. Паспортные данные сторон договора;
3. Адрес, продаваемой недвижимости;
4. Описание жилья (этаж, площадь);
5. Документы на право собственности и их регистрационные данные;
6. Вид собственности (единоличная, долевая);
7. Стоимость и порядок передачи средств за жилье;
8. Срок и порядок передачи недвижимости покупателю;
9. Оплата пошлины;
10. Прописанные граждане в жилом помещении на момент продажи и срок их снятия с регистрации;
11. Участники сделки полностью пишут свои фамилию имя отчество и ставят подписи.

Продавец и покупатель обращаются в Росреестр или любой его орган. Там они пишут заявление о том, чтобы этот орган зарегистрировал переход прав собственности. На основании паспортов они заполняют бланки собственноручно под присмотром специалиста.

Если кто-то из них не может явиться по уважительной причине, это заявление могут написать доверенные лица, которые доведут дело до конца. Они пишут его на основании доверенности, удостоверенной нотариусом.

Если покупатель или продавец не достиг возраста 14 лет, то за него пишет заявление родители или опекуны. Доверенность в этом случае не нужна.

23. 07. 2013 г. закон № 250-ФЗ внес изменения, которые дают дополнительную безопасность, каждой стороне сделки. Можно написать заявление в Росреестр, о том, чтобы документы по имуществу принимали только от него (а не от доверенных лиц).

Для окончательной передачи квартиры необходимо оформить акт приема – передачи.

Правила оформления могут быть разными, но содержание документа в основном одинаковое. Он содержит следующую информацию:

• Дата, место;
• Ф.И.О. сторон акта;
• Описание недвижимости;
• Местонахождение квартиры, дома;
• Площадь помещения;
• Состояние квартиры.

Дополнительно акт содержит пункт о том, что у покупателя нет претензий к продавцу.

Если претензии имеются. а акт необходимо подписать, то они прописываются отдельно в документе. Там же указываются сроки исправления недочетов.

Вы решили обратиться к опытному юристу? Найдите независимого, не заинтересованного в результате предстоящей сделки, специалиста.

Агентства недвижимости имеют своих юристов, которые не будут разбираться во всех аспектах сделки, им важно быстро заключить договор.

Независимый юрист предоставит следующую информацию:

• Перечень документов необходимых для сделки;
• Рекомендации, в случае особых обстоятельств;
• Этапы сделки.

Помощь профессионального юриста трудно оценить. Он даст консультацию по любому вопросу. Поможет избежать неприятных ситуаций, предусмотрит все нюансы оформления документов.

Материалы по теме:

Как выгодно продать квартиру самому - 7 простых шагов

Приветствую вас, друзья! С вами Александр Бережнов, предприниматель и один из авторов бизнес-журнала ХитёрБобёр.ru.

Эту статью я решил написать, так как 2 раза продавал свои квартиры, делал это как самостоятельно, так и с помощью посредника (риэлтора).

Приобрел в этом некоторый опыт и стал помогать друзьям продавать и покупать недвижимость.

Из статьи вы узнаете:

• Как быстро продать квартиру?
• Какие документы нужны для продажи квартиры?
• Как продать квартиру без посредников?

В итоге, я разработал собственную пошаговую инструкцию, с помощью которой любой человек сможет без труда продать свою квартиру быстро и по максимально выгодной цене на данный момент.

Немногие знают, что начинать продажу недвижимости необходимо с цели. Именно от этого будут зависеть сроки продажи вашей квартиры, приемлемые формы расчета и размер задатка (при составлении предварительного договора купли-продажи ).

Имеется в виду, что вы не обязательно продаете единственную квартиру, возможно, она у вас не одна. И даже риэлторы, которые звонят собственникам с вопросом: «Вы продаете квартиру?». иногда слышат в ответ: «Да, продаю, а какую именно?»

Рассмотрим некоторые из возможных целей продажи квартиры:

• переезд в более просторную квартиру (с доплатой);
• съезд на меньшую жилплощадь;
• потребность в наличных деньгах на неотложные нужды (образование детей, лечение, свадьба);
• покупка автомобиля или открытие бизнеса;
• переезд в другой город (в другую страну или в пригород);
• смена квартиры на частный дом;
• вложение денег в более доходный финансовый инструмент (о том, куда вложить деньги. я уже писал в одной и из предыдущих статей).

В зависимости от цели устанавливаются и сроки продажи квартиры.

Если вы в принципе хотите переехать в частный дом, но у вас это дело «не горит», вы можете продавать свою квартиру самостоятельно несколько месяцев или даже лет.

Но бывают и экстренные случаи.

Предположим, что вы случайно нашли более просторную недвижимость по привлекательной цене, которую давно мечтали купить. И так как цена привлекательная, чтобы не упустить эту возможность, вы внесли за нее задаток.

Теперь в течение месяца вы должны реализовать свою квартиру, чтобы не потерять отданные деньги в виде задатка.

Чем быстрее вы хотите продать свою недвижимость, тем ниже цену придется ставить!

Именно поэтому, вы должны четко понимать, с какой целью вы продаете квартиру. От этого будет зависеть цена, по которой вы будете ее выставлять, виды необходимых документов и форма предпродажной подготовки.

Хотя данная статья преимущественно посвящена самостоятельной продаже квартиры без посредников, стоит здесь сказать и о них.

Ведь каждый из подходов не лишен своих преимуществ и недостатков. Я решил наглядно показать их в виде таблицы, чтобы у вас было комплексное представление о том, какой способ выбрать.

Сравнительная таблица преимуществ и недостатков самостоятельной продажи квартиры и продажи при помощи посредника

Выше
(в большинстве случаев)

Как видно из таблицы, если у вас возникнут трудности при продаже вашей недвижимости, то вы можете обратиться к посредникам. Найдите проверенное агентство недвижимости или попросите своих друзей порекомендовать вам хорошего риэлтора. Не бойтесь доверять это дело специалистам.

В любом случае, какое бы решение вы не приняли, в этой статье я раскрыл все аспекты продажи недвижимости и вам их необходимо знать, чтобы ваша сделка купли-продажи прошла быстро и выгодно.

Стоимость вашей квартиры может варьироваться в пределах 10-15%. а в денежном выражении эта сумма может составлять сотни тысяч рублей! Если вы не хотите продешевить и при этом потерять 300 — 500 тысяч рублей. вам необходимо правильно оценить вашу недвижимость, а для этого нужно знать, что именно влияет на цену квартиры.

Ниже рассмотрим главные критерии формирования итоговой цены на продажу квартиры:

Это один из самых главных критериев, от которого отталкивается продавец. По этому параметру также и покупатели квартиры оценивают будущее приобретение. Чем больше комнат, тем как правило, дороже квартира.

Здесь стоит отметить, что есть прямая зависимость между стоимостью квадратного метра и количеством комнат в квартире.

Обычно в пересчете на один квадратный метр самыми дорогими оказываются «однушки», а самыми доступными по цене 4-комнатные квартиры.

Это связано с тем, что однокомнатные квартиры на рынке пользуются наибольшим спросом в силу меньшей цены.

Например, у нас в городе Ставрополе, где я живу, стоимость 1-комнатной квартиры в новостройке составляет 35 000 рублей за квадратный метр, 2-комнатной — уже 32 000 рублей. а 3-комнатной 30 000 рублей и меньше.

Еще один важный параметр, на который сразу обратят внимание ваши покупатели. Чем больше метраж квартиры, тем дороже недвижимость.

При одинаковом количестве комнат и метраже, более удачная планировка может увеличить стоимость вашей квартиры на 10% и более.

Например, изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные. Смежными называются комнаты, которые имеют один вход на двоих, то есть в одну комнату можно пройти только через другую. Как вы понимаете, это не очень удобно.

Планировки квартир бывают разными по типу. Например, если вы стоите в коридоре двухкомнатной квартиры и комнаты в ней расположены по разные стороны от вас, то такая планировка называется «бабочка» или «распашонка». Она как раз и относится к изолированному типу комнат.

Еще приведу пример с однокомнатной квартирой, где при входе в коридор вы прямо перед собой видите проход одновременно и в комнату, и в кухню. Следовательно, вы можете наблюдать, что там делается. Это менее удачная планировка по сравнению с «распашонкой» — таким типом однокомнатной квартиры, где кухня и комната находятся по разные стороны от коридора.

Размер кухни особенно важный параметр для женщин и покупателей с детьми. Ведь если у вас большая семья, то очень важно, чтобы члены семьи могли все вместе собираться на кухне за обеденным столом.

Кухни, размер которых составляет менее 7 кв. метров считаются на сегодня морально устаревшими и существенно понижают спрос на такое жилье.

Нормальной считается кухня от 10 кв. метров и более.

Как правило, первый и последний этажи снижают стоимость квартиры на 10%. а также делают ее продажу более затруднительной, так как большинство покупателей предпочитает «средние этажи».

Часто сам наблюдал, что высокие этажи у некоторых застройщиков стоят дешевле, например, в здании из 15-17 этажей последние 2 этажа продаются со скидкой. И это немного странно, ведь во всем мире более высокие этажи пропорционально дорожают. Считается что на высоте интереснее вид, не так шумно и более экологично (нет выхлопных газов от транспорта и пыли, которая поднимается с земли).

Каменные и малоэтажные дома без лифта, построенные в 40-х, 50-х, 60-х годах уверенно теряют свою стоимость. Особенно если в них не проводился капитальный ремонт, в таких зданиях часто метраж и планировка оставляет желать лучшего.

Также кирпичные дома ценятся выше, чем панельные.

Закрытая территория, ухоженный двор, наличие детской площадки, спортивных сооружений, удобная парковка во дворе — все это существенно ускорит продажу вашей квартиры. Ведь всем хочется жить по-человечески: гулять с детьми, заниматься спортом и чувствовать себя в безопасности.

Исключение составят лишь покупатели пожилого возраста, которым все современные «навороты» во дворе не нужны. Цель таких людей как раз-таки больше сэкономить на покупке.

Очень редко на первом этаже можно встретить балкон или лоджию. На остальных этажах они как правило присутствуют.

Если балкон застекляется по желанию, являясь внешним выступом здания, то лоджия застекляется по определению, являясь внутренней «нишей» в доме.

Тип остекления также важен. Если это старые и давно сгнившие доски с еле держащимися в них стеклами, то такое остекление никак не скажется на стоимости недвижимости.

Напротив, если остекление сделано недавно, добротно, рамы изготовлены из качественно пластика или нового дерева, то такой балкон (лоджия) вполне способны добавить 5% к общей стоимости квартиры.

Конечно же с ремонтом, особенно свежим, квартиры продаются намного быстрее. Здесь стоит отметить, что хороший ремонт способен прибавить к стоимости квартиры 10% и более. если он сделан в новом доме или по крайне мере, в таком доме, который имеет статус современного в данном населенном пункте.

Обычно современными считаются дома, которые построены не более 15-20 лет назад. То есть, если вы сделали ремонт в квартире за 500 000 рублей. которая расположена в хорошем новом доме, то на него вполне можно «накинуть» еще 100 — 200 тысяч рублей. Эта квартира будет высоко цениться и продастся дороже.

В «убитых» домах и в квартирах с морально устаревшей планировкой ремонт способен только ускорить продажу, но никак не увеличить стоимость объекта. То есть в лучшем случае, вы вернете деньги, вложенные в отделку недвижимости.

Представьте, что вы продаете автомобиль. Это старые и ржавые жигули, но вы поставили в это авто спортивный руль, дорогие диски и модную панель.

Предположим, что на этот тюнинг у вас ушло 100 000 рублей. Как вы понимаете, ваш потенциальный покупатель скажет, что он купит эту машину максимум за 70 000 рублей со всеми вашими наворотами, мол ему нужно на ней на дачу ездить и картошку возить, а все ваши примочки для него не важны.

Другое дело, если вы продаете новый Мерседес или Порш Каен за несколько миллионов рублей с такими же наворотами! Наверняка ценители этих автомобилей без проблем переплатят за них «пару сотен», так как их «игрушка» будет намного круче своих аналогов.

Различают центральное и индивидуальное отопление. Обычно людям больше нравится индивидуальное, ведь так можно поддерживать нужную температуру в помещении и не переплачивать лишнего.

Это очень удобно, если вы находитесь в отъезде или на дворе стоит теплая погода. А если вдобавок у вас еще и теплые полы есть в квартире, то это еще один большой плюс.

Этот параметр также играет важную роль при продаже вашей квартиры. Ведь при одинаковой квадратуре помещения и количестве комнат, размер коммунальных платежей может отличаться в 2-3 раза!

Это я вам говорю на собственном опыте. В старой квартире «хрущевке». где я жил раньше, платил от 4 до 5 тысяч рублей. Когда переехал в новую с такой же площадью и индивидуальным отоплением, то начал платить от 1 800 до 2 500 рублей в месяц!

Вроде разница небольшая, но если сложить эти деньги за год, то получится сумма, на которую летом можно неплохо отдохнуть недельку или приобрести новую бытовую технику.

Для проживания нескольких человек в квартире или встречи гостей раздельный санузел будет более предпочтителен, именно поэтому квартиры с раздельным санузлом ценятся выше.

Железное правило — квартиры в центре при всех прочих равных характеристиках будут стоить дороже. На окраинах города или в неблагополучных (криминальных) районах стоимость недвижимости снижается.

Иногда в объявлениях по продаже квартиры можно увидеть фразу «тихий район». Особенно ценятся квартиры в центре населенных пунктов, но при этом внутри кварталов или в окружении зеленых насаждений.

Если дом, в котором расположена ваша недвижимость, стоит рядом с шумной дорогой или «вредным» предприятием, то он будет стоить дешевле.

Остановки, магазины, детские сады, поликлиники и другие подобные объекты инфраструктуры, расположенные рядом, также положительно повлияют на цену.

Если ваша квартира довольно новая и компания-застройщик пользуется хорошей репутацией, это также будет плюсом.

Известность застройщика на рынке и высокий спрос на его жилье могут существенно ускорить продажу вашей квартиры по выгодной для вас цене.

Этот пункт относится к первичному жилью. Если вы купили квартиру на этапе котлована, то по мере готовности дома ее цена будет увеличиваться.

После того, как вы объективно оценили преимущества и недостатки своей квартиры, пора перейти к ее денежной оценке .

Лучше всего при этом работает сравнительный метод ценообразования .

Это означает, что в Интернете, например на сайте Avito.ru, на местных городских порталах и в газетных объявлениях вы можете найти похожие по параметрам квартиры и увидеть, какая цена на них установлена.

Таким образом, проанализировав аналоги, вы поймете и то, какую цену стоит устанавливать на вашу недвижимость.

Здесь я хочу поделиться с вами важными фактами в цифрах, они относятся к покупке и дальнейшей продаже квартир в строящихся домах.

Предположим, что у вас есть квартира, которую вы купили от застройщика или от подрядчика, но суть в том, что дом еще не сдан.

Тогда при сдаче дома, когда вы получаете ключи, квартира сразу прибавляет в стоимости в среднем на 10%, но она по-прежнему числиться как «не ваша», то есть у вас еще нет на нее полноценного правоустанавливающего документа.

Раньше таким документом было «розовое свидетельство», сейчас им является выписка из регистрационной палаты. Это такое же свидетельство, только менее красочное.

Если вы приобрели квартиру как дольщик, то в данный момент у вас на руках находится либо договор долевого участия, либо договор переуступки права требования недвижимости от застройщика.

После получения права собственности на квартиру (свидетельства), ее стоимость вырастает еще примерно на 10%.

«Прописаться» вы можете только на основании документа, подтверждающего ваше право на эту недвижимость как собственника.

Также продать ее на правах вашей собственности будет гораздо легче. Именно поэтому есть категория людей, которые неплохо зарабатывают на разнице между ценой покупки и продажи «долевой» и «готовой» квартир.

Вы можете получать до 40% годовых, покупая квартиру в строящемся доме. Когда дом построился и у вас на руках имеются ключи и право собственности, продать эту квартиру можно гораздо дороже.

В следующей статье, посвященной тому, «как купить квартиру», я расскажу об этой схеме подробнее.

Одним из этапов подготовки к продаже квартиры является сбор необходимых документов.

Из года в год этот список остается практически неизменным и в 2015 году он следующий:

1. Документ, удостоверяющий личность продавца. К таким документам может относится не только паспорт гражданина, но и удостоверение личности офицера, военный билет, свидетельство о рождении, если один из собственников является лицом не достигшим 18 лет. Здесь есть еще один нюанс. Если продавцу (или одному из собственников) от 14 до 18 лет, то свидетельство о рождении нужно предъявить вместе с основным документом — паспортом.
2. Заверенное нотариусом согласие супруги (супруга). В случае, если вы как продавец квартиры приобрели ее будучи в браке. По закону такая недвижимость считается совместно нажитым имуществом.
3. Документ на право собственности (правоустанавливающие документы). К ним можно отнести договор купли-продажи, договор передачи + свидетельство о собственности на квартиру, договор ренты, договор мены, договор купли-продажи с иждивением, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию. Для объектов жилой недвижимости, которые были приобретены после 2000 года, в обязательном порядке прилагается свидетельство о государственной регистрации права.
4. Выписка из домовой книги. Обратите внимание, что выписка действительна в течение 1 месяца с момента ее получения.
5. Справки из БТИ. К этим документам относятся кадастровый паспорт и поэтажный план квартиры.
6. Разрешение органов опеки и попечительства. Если единоличным собственником или одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок.
7. Доверенность, заверенная нотариусом. Если квартиру продает доверенное собственником лицо (представитель). В этот момент доверенность должна быть действительной. Следите за сроками, указанными в ней.
8. Договор купли-продажи квартиры.
9. Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам .

Исходя из своей индивидуальной ситуации, подготовьте пакет документов для продажи своей квартиры заранее.

Чтобы продать свою квартиру выгодно и в максимально сжатые сроки, я рекомендую вам последовательно пройти все эти шаги. Они помогли в свое время мне продать несколько квартир, а сейчас эту технологию используют мои друзья с целью выгодной продажи своей недвижимости по объективной рыночной цене.

Как я уже писал в начале статьи, определение цели продажи квартиры — это первый и важный этап на пути к успешной и выгодной сделке с вашей недвижимостью.

От цели продажи квартиры напрямую зависят сроки, в которые вам необходимо будет уложиться.

Сформулировать цель нужно предельно ясно и обязательно с цифрами.

После продажи моей однокомнатной квартиры в центре города за 2 000 000 рублей, я собираюсь купить автомобиль за 400 000 рублей, а 1 600 000 рублей вложить в долевое строительство 2-комнатной квартиры застройщика «Ромашка» в «Тюльпановом» микрорайоне города.

Через год у меня будет 2-комнатная квартира в новом доме, стоимостью 2 200 000 рублей и автомобиль стоимостью 400 000 рублей.

Вот ещё один пример.

У меня есть 3 квартиры и продав одну из них — свою трехкомнатную квартиру за 2 800 000 рублей, я собираюсь купить однокомнатную квартиру ребенку за 1 700 000 рублей, а оставшуюся сумму в размере 1 100 000 рублей я положу в банк на счет до востребования, так как через 2 месяца открою на эти деньги свой бизнес.

Если вашей целью после продажи квартиры является открытие бизнеса, то рекомендую прочитать мою статью «Как начать бизнес », так вы сможете максимально эффективно распорядится вырученными от продажи деньгами.

Сроки продажи у вас будут также непосредственно привязаны к цели. Но если вы правильно определили стоимость квартиры, то даже в этом случае продать ее выгодно вы сможете в течение 1-2-х месяцев.

Оцените вашу квартиру, опираясь на критерии, которые я выделил во 2-м пункте статьи. Проведите сравнение вашей недвижимости с аналогами на различных сайтах по недвижимости вашего города и в местных газетах.

То есть, если несколько квартир со схожими параметрами стоят от 2 000 000 рублей до 2 300 000 рублей, то именно на эту стоимость и стоит рассчитывать.

Но как определить, ближе к какой цене стоит выставлять вашу квартиру на продажу, ведь разница в 300 000 рублей довольно существенна?

Тогда стоит обратить внимание на самые главные параметры, которые влияют на стоимость :

1. Квадратура. Чем больше площадь, тем дороже;
2. Состояние квартиры. Чем свежее и качественнее ремонт, тем дороже стоимость;
3. Состояние здания. В обустроенном и новом доме стоимость квартиры будет выше;
4. Район расположения. Чем ближе к центру, тем дороже.

То есть, если ваша «двушка» находится в центре, в ней сделан свежий ремонт, эта квартира располагается в новом доме с закрытой охраняемой территорией и при этом у нее больше метраж при одинаковом количестве комнат в сравнении с аналогами, то ее стоимость может быть даже больше 2 300 000 рублей.

Другой способ определить объективную рыночную стоимость вашей недвижимости — это узнать на нее реальный рыночный спрос в данный момент времени.

Сразу скажу, что это способ относительно более сложный и требует большего количества времени, но с точки зрения определения объективной стоимости он самый верный.

1. Проведите сравнительный анализ с квартирами-аналогами. На этом этапе вы увидите, что например, средняя стоимость квартир аналогов составляет 2 млн. рублей .
2. Выставите цену на свою квартиру сразу на 20% больше и начните ее активно рекламировать. В течение 5-7 дней понаблюдайте за динамикой обратной связи на ваши объявления. Если у вас будут звонки и просмотры вашей квартиры, то значит вы можете повысить цену еще на 5-10% и так делайте до тех пор, пока количество звонков и просмотров не уменьшится.

Стратегия определения рыночной стоимости квартиры проводится с целью ее продажи по максимальной цене на рынке, если продавец готов ждать сделку (своего покупателя) от нескольких месяцев до года.

Чтобы о вашей квартире узнали, нужно оповестить как можно больше потенциальных покупателей.

Ниже рассмотрим последовательность шагов, которые необходимо сделать, чтобы реклама вашей квартиры была максимально эффективной.

Для этого приведите вашу недвижимость в товарный привлекательный вид. Сделайте уборку, вынесите по-возможности все лишние вещи. Желательно также убрать из квартиры мебель, особенно, если она находится в плачевном состоянии.

Фото делайте качественным фотоаппаратом, а не телефоном. Старайтесь не фотографировать против света. Обратите внимание на то, что все телевизоры на фото должны быть выключенными, а унитазы закрытыми. На снимках не должно быть людей и животных. Помимо квартиры, сделайте фото подъезда и прилегающей территории.

В итоге у вас должно получиться 5-8 качественных изображений.

Факт

Лучше всего продаются пустые квартиры, где покупатель видит простор и все «косяки», которые может скрыть продавец.

Давайте рассмотрим, как правильно составлять объявление о продаже квартиры, имея следующие параметры:

1. Количество комнат: 2;
2. Квадратура: общая площадь 55 кв. м. жилая 35, кухня 11 кв. м.;
3. Планировка: распашонка;
4. Этаж, этажность дома: 5/12;
5. Тип здания и год постройки: панельный дом, 1995 года постройки;
6. Прилегающая территория: маленький двор, дом у центральной дороги города;
7. Наличие балкона или лоджии: лоджия застекленная новыми стеклопакетами;
8. Тип отопления: центральное;
9. Тип санузла: раздельный;
10. Ремонт (состояние квартиры): косметический ремонт, сделан 5 лет назад;
11. Район расположения: центр города, у дороги;
12. Инфраструктура: рядом учебные заведения, поликлиники, магазины, администрация, остановки;
13. Размер коммунальных платежей:4500 рублей в месяц зимой, 2800 рублей летом.

Пример ХОРОШЕГО объявления о продаже квартиры

Заголовок объявления: Продается уютная 2-комнатная квартира в центре города

Текст объявления: Просторная, 55 кв. м. 20 кв. м. зал, 15 кв. м. спальня. Квартира оборудована бытовой техникой, большая кухня — 11 кв. м.

Квартира находится на среднем этаже (5 этаж, 12 этажного дома), в доме чистые подъезды и лифты, добрые соседи.

Выгодная планировка (распашонка), комнаты расположены справа и слева от коридора.

Просторная и уютная лоджия с новыми стеклопакетами, отапливаемая. Вполне подойдет для создания кабинета или кладовки для любых вещей.

Дом в хорошем техническом состоянии, не старый, 1995 года постройки.

В квартире приятный ремонт, остается встроенный шкаф-купе, кухонный гарнитур, отдельно обговаривается продажа со всей мебелью.

Удобное расположение в центре города позволит вам как новому владельцу использовать все преимущества развитой инфраструктуры.

В шаговой доступности центральные магазины, поликлиники, учебные заведения, административные здания, остановки общественного транспорта.

Уважаемые покупатели, в этой квартире я вырос и люблю ее всей душой, у нее очень хорошая энергетика.

Всегда следил за состоянием квартиры, своевременно всё менял, даже жалко расставаться. Моя квартира ищет нового заботливого хозяина :)

Продавец квартиры: Сергей, тел: 8-999-999-99-99.

Звоните прямо сейчас и приходите на просмотр, насчет цены договоримся.

Рассмотрим теперь пример плохого объявления.

Пример ПЛОХОГО объявления о продаже квартиры

Продается двухкомнатная квартира 55/35/11, 5 этаж 12-этажного дома

В центре города, санузел раздельный, лоджия застеклена, развитая инфраструктура.

Дом панельный, в квартире косметический ремонт:

Цена: 2 300 000 рублей.

Сергей, тел: 8-999-999-99-99.

Обратите внимание на то, что в хорошем объявлении используется большое количество прилагательных, текст написан развернуто и литературно, есть личное отношение автора объявления (продавца квартиры) к своему объекту недвижимости.

В заголовке объявления также есть прилагательное «уютная», которое сразу рисует радужную картину у будущего покупателя.

В противовес хорошему объявлению, плохое составлено стандартно, здесь просто описаны некоторые параметры как в сотнях других объявлений, оно короткое и ничем не выделяется.

Так что, господа-продавцы, составляйте ваше объявление о продаже квартиры грамотно, интересно и не бойтесь проявлять креатив. Ведь тогда намного больше шансов, что именно вам позвонят потенциальные покупатели.

Прежде всего обратите внимание на сайт Авито (avito.ru). Здесь в первую очередь разместите свое объявление. С помощью данного сайта вы можете не только рекламировать свою недвижимость, но и открыть целый бизнес. Об этом я уже писал в статье «Как заработать на Авито ».

Для начала пройдите процедуру простой регистрации, и выбрав свой населенный пункт, перейдите в раздел размещения объявлений.

Там выберите категорию «недвижимость» и по примеру хорошего объявления составьте свое. Не забудьте сделать качественные фото объекта с учетом рекомендаций, описанных выше.

Далее разместите это объявление на местных сайтах. Наверняка в вашем городе есть свой городской портал с категорией «недвижимость», подайте объявление и туда.

При желании вы можете использовать премиум-опции для своих аккаунтов, чтобы ваши объявления не опускались вниз и количество их просмотров было максимальным.

Еще один способ рекламы вашего объекта — это простой обзвон агентств недвижимости вашего города. Этим способом рекламы вы можете воспользоваться, если считаете, что и помощь риэлтора вам не помешает.

Еще один верный способ рекламы — это ваши знакомые, друзья и родственники, которые могут при случае передавать информацию потенциальным покупателям.

Случай из жизни

Год назад я так продавал свою квартиру. Рассказал своим соседям и друзьям о том, что продаю квартиру. Среди них была и женщина-председатель ТСЖ нашего дома. Именно она ровно через день привела людей, которые в итоге и купили мою квартиру.

Если ваше объявление было составлено грамотно, а цена на квартиру не была завышена, то вскоре у вас начнутся звонки и просмотры вашего объекта.

И даже перед тем, как пригласить к себе людей для показа квартиры, следует немного подготовится.

Предпродажная подготовка — неотъемлемый этап успешной сделки!

Ниже рассмотрим 5 важных моментов непосредственно перед показом квартиры:

1. Проведите уборку подъезда и прилегающей к нему территории. Подъезд — это первое, что видит клиент. Если около него лежит гора мусора, дверь исписана граффити или рядом лежит мертвая кошка, то вряд ли у человека возникнут положительные эмоции и первое впечатление будет испорчено. Даже если у вас очень хорошая квартира с новым ремонтом, то либо такой вид подъезда вовсе отобьет желание покупать ваш объект, либо покупатель попросит большую скидку, что вам будет невыгодно, ведь мы с вами хотим продавать квартиру по максимально возможной цене, не так ли. Поэтому, не поленитесь и приведите его в надлежащий вид: помойте окна в подъезде, замените перегоревшие лампочки, сотрите надписи, оставленные вандалами, создайте чистоту у входа в подъезд.
2. Наведите порядок в квартире. Сделайте уборку внутри своего помещения, помойте окна. Вынесите лишнюю мебель из квартиры при возможности. Пустые квартиры продаются лучше всего, так как покупатель не чувствует ее чужой и при осмотре объекта часто начинает рассуждать, какую мебель и в каком месте ему поставить.
3. Замаскируйте все видимые изъяны. Если у вас на полу царапины или потрескалась штукатурка на стене, то эти «косяки» лучше всего замаскировать, ведь они покажут вашу квартиру не с самой лучшей стороны и у покупателя возникнет еще много вопросов. Постелите ковер там, где у вас поцарапан пол, повесьте картину, чтобы закрыть трещину в стене и так далее. Однозначно, спрятав изъяны, вы быстрее и дороже продадите свой объект, но при этом морально-этическая сторона такой маскировки полностью остается на вашей совести.
4. Придайте помещению эстетичный вид. Если у вас на окнах висят видавшие виды пожелтевшие от времени занавеси или мебель была куплена еще при «царе Горохе», она разваливается или выглядит не современно, то от этой «старины» необходимо будет избавиться! Не пожалейте денег, чтобы обновить занавески, купите дешевые, но приятные картины на стены (их даже можно будет забрать с собой после продажи), лишь бы помещение стало выглядеть современнее и эстетичнее. В крупных городах, где за один день осуществляются сотни сделок с недвижимостью даже существуют специальные службы предпродажной подготовки квартир, где за 30-50 тысяч рублей даже из старой развалины сделают «конфетку». Например, продавая квартиру в Москве или Санкт-Петербурге за 5-10 миллионов рублей. вполне можно позволить себе инвестировать в предпродажную подготовку объекта до 100 000 рублей. Ведь эта сумма ускорит проведение сделки и увеличит стоимость недвижимости.
5. Ароматизируйте квартиру. Запах — важная составляющая психологии продаж. Например, аромат свежесваренного кофе или горячей выпечки на подсознательном уровне благоприятно воздействуют на принятие положительно решения о покупке квартиры. Теперь вы это знаете и рекомендую вам использовать такой «ароматический» прием.

Итак, ваш потенциальный клиент воочию испытал на себе все «фишки» предпродажной подготовки, проникся доверием к вашей квартире и в принципе осталось лишь правильно побудить его немедленно принять решение о покупке и документально оформить следку.

И тут начинается самое главное - переговоры, а вместе с ними — вопросы и возражения.

Давайте разберем, какие именно вопросы (возражения) могут возникнуть у покупателя и как их правильно отработать.

Вопрос 1. В принципе квартира мне нравится, но меня смущает цена (у меня только такая-то сумма)

Ответ: Я смогу вам уступить немного или оставить в качестве бонусов такую-то мебель (бытовую технику), если расчет будет произведен в течение 3-х дней.

Вопрос 2. Нам нужно вселяться буквально завтра. Как быстро вы сможете освободить квартиру?

Ответ: Как только мы оформим договор задатка, я сразу начну процесс выписки из квартиры и буду перевозить вещи, ведь мы все люди и я понимаю вашу ситуацию.

Вопрос 3. Меня смущает такой-то параметр (маленькая кухня, район города, состояние дома), и поэтому я сомневаюсь, стоит ли мне покупать вашу квартиру?

Ответ: я вас понимаю, идеальных вариантов нет, и я предлагаю вам приобрести именно мою квартиру, так как другие ее параметры (метраж, уютный двор, развитая инфраструктура) для вас гораздо важнее, ведь вы это сами говорили, верно?

Как видите, стоит говорить на языке клиента, быть внимательным к его пожеланиям, но и не соглашаться сходу на его условия.

В любом случае ваша задача, как можно быстрее получить деньги в виде задатка, заключив соответствующий договор. Разумеется, по выгодной вам цене.

Если устная договоренность состоялась, то вам как можно быстрее нужно получить деньги и оформить вашу договоренность письменно.

Для этого составляется так называемый предварительный договор купли-продажи недвижимости. Еще его называют договором задатка .

Согласно ему, покупатель вносит определенную денежную сумму в качестве гарантии покупки данной квартиры. В свою очередь, продавец обязуется продать именно этому покупателю квартиру по определенной цене, в определенный срок.

Чаще всего размер задатка составляет 2-5% от оговоренной стоимости сделки. В договоре задатка прописывается сумма, за которую собственник квартиры обязуется ее продать.

Главная идея такого договора в том, что если покупатель отказывается от сделки, то переданная им сумма задатка продавцу не возвращается. В случае отказа продавца продать квартиру, он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере. Эти санкции для обеих сторон являются компенсацией за моральный ущерб и упущенную выгоду из-за несостоявшейся сделки.

После того, как вы подписали предварительный договор и получили деньги, можно начинать собирать справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам за квартиру.

Также можно начинать процесс выписки из квартиры, если вы там прописаны. Чтобы выписаться, вам придется посетить паспортный стол по месту жительства или подать соответствующее заявление в МФЦ (Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг) вашего города.

После завершения этих процедур вы можете переходить к завершающему этапу, описанному в шаге 7.

В обозначенный в договоре задатка день, вы встречаетесь с вашим покупателем, берете с собой свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, договор задатка, справки об отсутствии задолженности, домовую книгу и другие необходимые документы.

Далее подписываете основной договор купли-продажи недвижимости. Он составляется в з-х экземплярах, по одному из которых получает продавец и покупатель, а третий сдается в регистрирующий орган.

Как производится денежный расчет при продаже квартиры:

1. Вы подписываете основной договор купли-продажи (скачать образец договора купли-продажи ).
2. Вы пишете расписку о получении денежных средств от покупателя в счет продажи квартиры. Расписка отдается покупателю в качестве гарантии вами (продавцом) получения оплаты. Скачать образец расписки при получении денег за проданную квартиру.
3. Вы получаете деньги и сдаете документы на регистрацию перехода права собственности.

При сдаче документов на регистрацию уплачивается госпошлина за регистрацию перехода права собственности, она составляет 2 000 рублей (на 2015 год).

Обычно все расходы по оформлению документов несет покупатель, в том числе оплачивает госпошлину.

Через несколько дней покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру, а вы можете забрать свидетельство о продаже своей квартиры.

Оно вам понадобится, в случае, если вам ошибочно насчитают коммунальные платежи на ваше имя, когда вы уже не являлись собственником или с данной недвижимостью возникнут другие юридические действия. Тогда на основе свидетельства о продаже вашей квартиры вы докажете свою непричастность к данным действиям.

В день сдачи документов происходит передача ключей и сдача объекта. В идеале это делается по акту приема-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель получил свой объект в надлежащем виде и на условиях, предусмотренных основным договором купли-продажи. Это делается для того, чтобы вы, например, не забрали мебель или бытовую технику, которую по договору должны оставить покупателю в счет продажи квартиры.

На этом все. Если вы успешно пройдете все эти шаги, то ваша квартира наверняка будет продана и вас останется только поздравить!

Избегайте этих ошибок, тогда ваша сделка пройдет быстро и гладко.

1. Квартира оценена неправильно. Если вы оценили свой объект слишком дорого, то не сможете продавать его долгое время или даже не будете понимать, почему же при большом количестве рекламы и качественных объявлениях у вас нет звонков и просмотров вашей квартиры. Если, напротив, вы поставили слишком низкую цену и у вас купили квартиру за один день, то также не стоит радоваться, ведь вы упустили свою выгоду, которая иногда эквивалентна десяткам и даже сотням тысяч рублей.
2. Отсутствует подготовка квартиры к продаже. Продавать квартиру без подготовки очень тяжело. Либо у вас при осмотре объекта каждый второй потенциальный покупатель будет «вертеть носом», либо никто даже не заинтересуется вашей квартирой. Не пренебрегайте предпродажной подготовкой!
3. Продавец не готов к переговорам. Вот уже и покупатель нашелся, а вы не умеете вести переговоры, не готовы к ним морально или необоснованно уступаете покупателю в его требованиях насчет цены или других важных аспектах сделки. Заранее продумайте, ниже какой стоимости вы точно не продадите недвижимость, а также прорепетируйте ответы на вопросы и ситуации, которые могут возникнуть при продаже.
4. Документы оформляются с нарушениями. Если у вас документы оформлены неправильно, то в лучшем случае их придется переделывать, а в худшем, могут наступить юридические и финансовые последствия таких ошибок. Не скупитесь. Если сами не понимаете в оформлении, привлеките грамотного юриста, который специализируется на сделках с недвижимостью.

Рекомендую вам посмотреть видео от известного риэлтора Романа Павловского о том, как продать любой объект недвижимости за 7 дней.

Его авторский способ является очень эффективным, если вы сможете правильно его применить в своей ситуации:

В этой статье я рассказал, как продать квартиру самостоятельно, не прибегая к помощи посредников (риэлторов), а также сравнил преимущества и недостатки обоих подходов.

Профессиональные посредники — это ваши хорошие помощники, в некоторых случаях обращаться стоит именно к ним. Например, если у вас нет времени или желания «заморачиваться» со своей сделкой.

Теперь вы знаете, что влияет на стоимость объекта жилой недвижимости и какие шаги нужно последовательно сделать, чтобы продать свою квартиру выгодно и быстро.

Здесь я также поделился шаблонами документов, которые вам понадобятся при продаже вашей недвижимости.

В заключение хочу спросить у вас, дорогие читатели, случалось ли вам продавать квартиру и что вы предпринимали для этого?

Делитесь своими фишками и дельными советами в комментариях, а также не забывайте ставить лайки.

Успехов вам и выгодных сделок!

Сергей 15 декабря 2015 в 23:05

Отличная статья! Добавлю в закладки ее так как чувствую, что мне нужно будет в скором времени воспользоваться вашими советами по продаже квартиры.

Особенно понравилось описание критериев оценки своей недвижимости и то, как описано от чего зависит стоимость квартиры.

Теперь буду вашим постоянным читателем.

Спасибо за такой интересный и полезный сайт. Давно в интернете подобных не встречал.

Даже друзьям теперь буду его рекомендовать. У меня есть те, кто хочет начать свой бизнес, думаю, то для них ваши статьи будут незаменимы!

Olga 7 июля 2016 в 18:21

Спасибо за полезную и интересную статью. Самым распространенным видом недвижимости в просторах нашей страны являются квартиры. И, на первый взгляд, как продать квартиру знает каждый, и в этом нет ничего сложного, но это не так. Продажа квартир, является делом не простым, а если еще и стоит вопрос, как быстро продать квартиру, то сложности прибавляются. Это связано с тем, что рынок недвижимости всегда имеет большее предложение, чем спрос, а во времена экономического кризиса, ситуация еще больше усугубляется, ведь покупательская способность падает на глазах, а желающих продать имущество становиться больше, и продать квартиру в такой ситуации становиться очень сложно, но возможно. Буду применять ваши советы.

татьяна.9 августа 2016 год 9 августа 2016 в 14:43

спасибо за нужную и интересную статью