Бланк договора купли продажи квартиры с участием несовершеннолетнего образец

Договор купли-продажи. Оформление на несовершеннолетнего

Доброго всем дня. Необходима ваша помощь. Предстоит составить договор купли-продажи земельного участка. 1. Родители хотят чтобы покупаемый земельный участок принадлежал их 17 летнему ребенку. Подскажите пожалуйста как правильно оформить договор. Ели естьу кого-то такого рода договор в качестве образца, пожалуйста, вышлите на почтовый ящик evgenia.87@ либо сюда в конференцию.2. Обязательно ли присутствовать ребенку при регистрации договора бланк договора купли продажи квартиры с участием несовершеннолетнего купли продажи? Договор купли-продажи квартиры с. Квартиры с бланк договора купли продажи квартиры с участием несовершеннолетнего участием. Договор-бланк. Ру.

Авеню, главная Авеню Электронная библиотека Нотариат, федеральная нотариальная палата России, центр нотариальных исследований. В двух.

Договор купли-продажи квартиры бланк договора купли продажи квартиры с участием несовершеннолетнего с. Образец Договора купли-продажи квартиры с участием. _. 7. Прочие условия 7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств. 7.2. Все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями сторон и прошли государственную регистрацию в _. 7.3. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон и один экземпляр для хранения в регистрирующем органе. Адреслатежные реквизиты сторон, продавец, покупатель _ бланк договора купли продажи квартиры с участием несовершеннолетнего _. Адрес: адрес: тел. тел. _. Соц. Номер (ИНН соц. Номер (ИНН паспорт: серия _ _. Паспорт: серия _ _. Договор купли-продажи. Договор купли-продажи образца квартиры С. Несовершеннолетний. Договор купли-продажи квартиры работу бланк договора купли продажи квартиры с участием несовершеннолетнего с участием. Покупателя несовершеннолетней. Образец (форма, бланк, шаблон, пример)договор купли-продажи квартиресовершеннолетним собственникомпростая письменная форма сделки (без нотариуса) 2016 журнал год, вариант договора 2. Особенности договора: 1. Продавец - несовершеннолетний (малол).

Договор купли-продажи. Квартиры. Без его участия. С 14 лет.

Понятие земель сельскохозяйственного назначения и основные принципы их оборота 2. Субъекты отношений оборота земель сельскохозяйственного.

Предварительный договор купли-продажи. Продажа квартиры с. 1/4 с участием 2.

Свердловска именуемая в дальнейшем Продавец с одной стороны, и гр. Акимов Сергей Викторович, года рождения, проживающий в г. Екатеринбурге, по ул. Чайковского, в доме N 88, кв. 14 (паспорт серии ххiv-АИ, N 848488, выдан ОВД Ленинского района г. Екатеринбурга действующий за себя и свою несовершеннолетнюю дочь Акимову Марину Сергеевну, года рождения, проживающую по тому же адресу (свидетельство о рождении VII-АИ, N 587102, выдано Отделом загса Ленинского района г. Екатеринбурга именуемые в дальнейшем Покупатели с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Продавец продал, а Покупатели купили в общую долевую собственность в равных долях каждый жилое помещение (квартиру) под номером.

Договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего. Несовершеннолетней.

Договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего (Настольная книга нотариуса

Договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация

Тридцатого марта две тысячи второго года

Мы, гр. Шепилова Екатерина Ивановна, 17.01.1958 года рождения,

проживающая в г. Екатеринбурге, по ул. Ленина, в доме N 18, кв. 91

(паспорт серии III-АИ, N 605849, выдан ОВД Чкаловского РИК г. Свердловска

20.02.74 г.), именуемая в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и гр.

Акимов Сергей Виктрович, 12.06.1970 года рождения, проживающий в г.

Екатеринбурге, по ул. Чайковского, в доме N 88, кв. 14 (паспорт серии

ХХIV-АИ, N 848488, выдан ОВД Ленинского района г. Екатеринбурга

11.09.95 г.), действующий за себя и свою несовершеннолетнюю дочь Акимову

Марину Сергеевну, 02.12.1997 года рождения, проживающую по тому же адресу

(свидетельство о рождении VII-АИ, N 587102, выдано Отделом загса

Ленинского района г. Екатеринбурга 29.12.97 г.), именуемые в дальнейшем

"Покупатели", с другой стороны, заключили настоящий договор о

1. Продавец продал, а Покупатели купили в общую долевую

собственность в равных долях каждый жилое помещение (квартиру) под

номером девятым, находящееся в городе Екатеринбурге, по ул. Мичурина, в

Кадастровый номер отчуждаемой квартиры - 66:41:00 0/12656/Б/21

Указанная квартира расположена на третьем этаже четырехэтажного

кирпичного дома и состоит из двух комнат общей полезной площадью 47,4

кв.м, в том числе жилой площадью - 28,4 кв.м, что подтверждается справкой

Бюро технической инвентаризации города Екатеринбурга от 10.03.01 г. за

Инвентаризационная оценка квартиры составляет 60 000 (Шестьдесят

2. Отчуждаемая квартира принадлежит Продавцу на праве собственности

на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом города

Екатеринбурга Соколовой М.И. 02.09.98 г. по реестру N 4572,

зарегистрированного в Учреждении юстиции Свердловской области по

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.09.98 г. за

Свидетельство о государственной регистрации выдано 18.09.98 г. за

3. Квартира продана Покупателям за 200 000 (Двести тысяч) рублей,

уплаченных полностью Продавцу до подписания настоящего договора.

4. В отчуждаемой квартире никто не зарегистрирован, и лиц,

сохраняющих в соответствии с действующим законодательством право

пользования отчуждаемым жилым помещением, не имеется, что подтверждается

справкой ЖЭК N 50 Октябрьского района г. Екатеринбурга от 20.03.02 г.

5. Продавцом нотариусу представлено заявление о том, что она не

имеет супруга, который мог бы претендовать на отчуждаемую квартиру.

Покупатели с содержанием указанного заявления ознакомлены.

Согласие супруги Покупателя Акимова С.В. и матери Покупателя

несовершеннолетней Акимовой М.С. - Акимовой Ирины Ивановны - на покупку

указанной квартиры получено и нотариально удостоверено нотариусом города

Карпинска Никитиной Р.Н. 11.03.02 г. по реестру N 2311.

6. Настоящий договор заключен с согласия органов опеки и

попечительства Чкаловского района г. Екатеринбурга от 28.02.02 г. за

7. Продавец ставит Покупателей в известность об отсутствии

каких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемой квартиры, не

названных в настоящем договоре. В соответствии с его заявлением, а также

согласно вышеуказанной справке Бюро технической инвентаризации г.

Екатеринбурга и выписке из Единого государственного реестра прав на

недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Учреждением юстиции

Свердловской области, осуществляющим государственную регистрацию прав на

недвижимое имущество, 30.03.02 г. за N 124, до заключения настоящего

договора квартира никому не запродана, не заложена, в споре и под арестом

8. Задолженности по налогам за отчуждаемую квартиру не имеется, о

чем свидетельствует справка Государственной налоговой инспекции по

Октябрьскому району города Екатеринбурга от 12.03.02 г. за N 344.

9. Передача отчуждаемой квартиры Продавцом и принятие ее

Покупателями будет осуществляться по передаточному акту, который стороны

обязуются подписать не позднее одного месяца со дня подписания настоящего

10. Покупатели приобретают право общей долевой собственности в

вышеуказанных долях на квартиру с момента государственной регистрации

настоящего договора в Учреждении юстиции по регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним. Договор считается заключенным с

момента такой регистрации.

11. Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по

коммунальным услугам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой

квартиры и не имеют в этой связи взаимных претензий.

12. Содержание ст. 209, 213, 288, 292, 556, 558 Гражданского кодекса

РФ сторонам нотариусом разъяснено. Правовые последствия заключаемого

договора им известны.

13. Стороны договора в присутствии нотариуса заявили, что они не

лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими

понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии

обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне

невыгодных для себя условиях.

14. Расходы по удостоверению настоящего договора уплачивает

15. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один из которых

вместе с подлинными документами, на основании которых он удостоверен,

хранится в делах нотариуса города Екатеринбурга Ивановой И.И. а второй

экземпляр договора выдается Покупателям.

• Как совмещать работу в офисе и здоровый образ жизни
  Не секрет, что офисный труд негативно сказывается и на физическом, и на психическом состоянии работника. Фактов, подтверждающих и то и то, существует довольно много.
• Как понять, что коллектив вас не уважает
  На работе каждый человек проводит значительную часть своей жизни, поэтому очень важно не только то, чем он занимается, но и то, с кем ему приходиться общаться.
• Офисные хроники или как противостоять сплетням
  Сплетни в рабочем коллективе – вполне обыденное явление, причем не только среди женщин, как это принято считать.
• Как нужно разговаривать с начальником: антисоветы
  Предлагаем вам ознакомиться с антисоветами, которые подскажут, как не надо разговаривать с начальником офисному работнику.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком собственником, документы для органов опеки, сроки

Многих покупателей недвижимости отпугивает наличие регистрации или долей несовершеннолетнего в жилом помещении. В то же время, если знать правила продажи квартиры с правом собственности детей и при этом соблюсти это право, в приобретении такой квартиры нет ничего опасного. Какие могут быть варианты сделок с недвижимостью, затрагивающих интересы несовершеннолетних и о каких нюансах нужно знать?

Вопрос о защите прав ребенка на жилье в настоящее время особенно актуален, учитывая возможность использования материнского капитала на покупку квартиры. Вне зависимости от того, имеется ли доля лица, не достигшего совершеннолетия, в продаваемой квартире или есть только «прописка», ребенок не должен оказаться на улице. В любом случае, ему должно быть предоставлено жилье.

Кроме того, с 2016 года действует новое правило совершения купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего: все сделки такого рода в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению.

Начнем с того, что покупателей на приобретение такой квартиры найти будет проблематично, особенно в случаях продажи законным представителем по праву опеки или попечительства. Всякая сделка, где одна из сторон действует:

• по доверенности
• от имени представителя (в данной ситуации договор купли-продажи будет составляться именно с законным представителем)

уже сама по себе опасна, поскольку право представительства может быть оспорено заинтересованным лицом после сделки, что повлечет ее отмену.

Чаще всего несовершеннолетний является собственником квартиры, когда:

• стал участником приватизации;
• по наследству;
• по договору дарения.

Понятно, что дети не могут совершать сделки самостоятельно. Исключения составляют несовершеннолетние, если им больше 14 лет: им закон разрешает распоряжаться имуществом с письменного согласия взрослых (ограниченная дееспособность), но таких случаев единицы. Обычно продажа квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, организована родителями, от которых должно быть получено письменное согласие на совершение купли-продажи.

Согласие обоих родителей на продажу квартиры, принадлежащей ребенку (или его доли) составляется только после получения одобрения со стороны органов опеки – государственной организации, стоящей на страже интересов ребенка. Опека обязана проконтролировать все процедуру продажи на предмет соблюдения прав ребенка-собственника, например, доказательства предоставления ему другого жилья в собственность.

Для этого нужно учесть, что к моменту обращения в органы опеки необходимо заранее знать характеристики другой квартиры (доли), которую планируется передать в собственность несовершеннолетнему:

• Площадь и стоимость — оно должно быть не меньше прежнего как по площади, так и по стоимости (несущественная разница в цене между продаваемой и покупаемой квартирой допустима, но оставшуюся сумму орган опеки обяжет положить на счет ребенка до его совершеннолетия);
• Благоприятный район — предоставляемая ребенку квартира взамен выставленной на продажу не должна находиться в явно менее благоприятном районе;
• Наделение долей в другом жилье — если после продажи квартиры ребенка законным представителем покупка нового жилья не запланирована, то следует наделить несовершеннолетнего долей в другом жилом помещении. При этом органы опеки обязательно проверят, в чьей квартире будет выделена доля, отношения собственника с ребенком, родство, условия проживания, соблюдение санитарных норм и т.д. В такой ситуации наилучшим вариантом будет предоставить в опеку документы, подтверждающие совместное проживание родителя с несовершеннолетним после продажи квартиры;
• Покупка новой позже продажи этой — когда новое жилье планируется приобрести позже продажи квартиры несовершеннолетнего собственника, то необходимо составить предварительный договор для подтверждения намерения обеспечить его правом на приобретаемую недвижимость.

Поскольку работа органов опеки направлена на защиту прав детей, допустимы исключения, которые прямо не оговорены в законе, но в силу особенностей развития ребенка, воспитания, его интересов позволяют отступить при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка от «принципа соответствия».

Пример 1: в случае необходимости проживания в других климатических условиях, рекомендованных врачами по состоянию здоровья ребенка, опека может пойти навстречу и дать разрешение на продажу квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, без подтверждения нового места жительства.
Пример 2. В то же время, органы опеки вправе не разрешать продажу доли несовершеннолетнего, если предоставлены сведения о передаче ему взамен доли квартиры, расположенной вдали от лечебного центра (если ребенок серьезно болен и ему необходимо особое внимание врачей узкого профиля) и т.д.

Индивидуальных требований к новому жилью может быть много, в зависимости от конкретной ситуации. Соответственно, органы опеки могут определить, какие документы в дополнение к рекомендуемым для продажи необходимо представить.

Перечень документов, которые должны быть представлены в орган опеки и попечительства, не носит исчерпывающий характер и по просьбе инспектора может быть дополнен. Основными являются:

• документация, подтверждающая законное право представлять интересы ребенка-собственника:
  • свидетельство о рождении,
  • акт о назначении опекуном или попечителем,
  • свидетельство об усыновлении,
  • паспорт,
  • свидетельство о рождении;
• свидетельство о праве собственности на жилое помещение (в нем должен быть указан ребенок как владелец или совладелец);
• сведения о лицевых счетах;
• свидетельство о браке (расторжении брака);
• выписка из домовой книги. справка из БТИ, кадастровый план;
• справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
• заявление о продаже квартиры и покупке другой (подпись ребенка, помимо обоих родителей, требуется в случае достижения им возраста 14 лет);
• в случае не одновременного с продажей, а последующего приобретения доли для несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо представить сведения о регистрации в другом жилом помещении (это правило соблюдается также в случае приобретения строящегося жилья по договору долевого участия).

Начиная с 2016 года документом, подлежащим обязательному представлению в органы опеки, в некоторых случаях называют запрос от нотариуса. Представляется такое требование не совсем верным – нотариус удостоверяет сделку после выдачи разрешения органом опеки и в случае отсутствия такого купля-продажа не состоится.

После рассмотрения пакета документов главой муниципального органа (при этом личное присутствие обоих родителей обязательно) выносится разрешение на распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего. Срок принятия решения варьируется от 14 до 30 дней. В документе будут указаны все условия, обязательные для соблюдения в случае заключения сделки.

На практике не всегда такие условия возможно выполнить.

К примеру. иногда в распоряжении указано на необходимость одновременной покупки другого жилого помещения, что означает, по сути, предварительную покупку нового жилья до продажи имеющегося. Для многих семей такое условие невыполнимо. Если вы считаете, что поставленные в разрешении условия незаконны, можно обжаловать его в суд (также, как и отказ в выдаче разрешения).

Сделка по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконной, если заключена между детьми и родителями, детьми и бабушками, дедушками, другими близкими родственниками. Это правило касается как продажи квартиры, полностью принадлежащей ребенку, так детских долей.

Так, если мать, отец и несовершеннолетний сын имеют каждый по 1/3 доли в одном жилом помещении, мать, действуя как законный представитель, не вправе продать долю сына его отцу. Такая сделка будет признана недействительной.

• Разрешение органов опеки не требуется - если у ребенка имеется только регистрация по месту жительства, для такой сделки не нужно разрешения органов опеки, ведь несовершеннолетний не рискует правом собственности – у него попросту его нет.
• Разрешение требуется - однако, разрешение должно быть, если в отчуждаемой квартире проживает ребенок, у которого нет родителей (или они лишены родительских прав) и опекуна.

К примеру. если собственник жилья – посторонний несовершеннолетнему человек, предоставивший жилую площадь временно (до оформления опекунства или попечения), решает продать квартиру, разрешение на распоряжение от органа опеки необходимо во избежание ущемления интересов ребенка. В этом случае нужно представить доказательства, гарантирующие возможность зарегистрировать ребенка в другом месте жительства.

Органы опеки и попечительства обязаны проверять не только возможность продажи квартиры, где есть право собственности ребенка, но и законность процедуры приватизации жилья без участия несовершеннолетнего, проживающего в нем.

В последующем, при продаже приватизированной квартиры, в которой постоянно проживал и был зарегистрирован ребенок, но по каким-то причинам не участвовал в приватизации (по российским законам, в таком случае он должен был обрести статус собственника), опека вправе начать проверку. Финалом вмешательства государственного органа может стать отмена сделки, если она уже была заключена, или отказ в выдаче разрешения на продажу.

Следует знать, что обязанность проверять соблюдение федерального законодательства по распоряжению материнским капиталом также лежит на органах опеки. Так, при использовании материнского капитала при покупке жилья, родители обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (см. обязательство о выделении долей детям при мат. капитале ).

Несоблюдение этой процедуры по сути, нарушает общие правила продажи доли несовершеннолетнего:

• нет разрешения опеки (хотя фактически доля ребёнка, не оформленная официально, имеется),
• нет нотариального удостоверения,
• нет обязательства предоставить такую же долю в другом жилом помещении.

При таких обстоятельствах вмешательство органов опеки, контролирующих исполнение родителями обязательства по выделу долей детям вследствие использования материнского капитала, неотвратимо. Проверка приведёт к признанию сделки незаконной и привлечению к делу правоохранительных органов (см. также развод и материнский капитал ).

При обмене муниципального жилья, где зарегистрирован ребенок, также необходимо согласие органа опеки.

Многие юристы и риэлторы рекомендуют снять с учета ребенка в случае продажи жилья еще до заключения договора купли-продажи. Действительно, квартиру намного легче продать без прописанного в ней несовершеннолетнего, поскольку при возникновении каких-либо проблем новому собственнику придется самому тратить время на выписку, тем более что иногда это возможно сделать только через суд.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

Собираемся переехать на ПМЖ в другой регион. Дом в собственности у жены и несовершеннолетнего сына (в свидетельствах указана %-я доля). Опека даст разрешение только при предоставлении подтверждения равноценной по метражу доли ребёнка в другом жилье (другого нет, и возможности приобретения, без продажи дома, тоже нет), либо после перечисления соответствующей доли от суммы продажи на л/с ребёнка (данные действия влекут за собой большие финансовые затраты: на оценщика, переводы из банка в банк другого региона и т.п.). Можно ли ограничиться обязательством перед опекой о приобретении ребёнку равноценной по метражу доли собственности в течение 6 месяцев с момента совершения сделки?

Здравствуйте, Олег.
Нет, опека не даст тогда разрешения, поскольку нет доказательств намерений приобрести жильё и выделить такую же долю. Одного обязательства мало. Никто не сомневается в искренности ваших планов и в том, что собственного ребёнка вы не оставите без доли. Но опеке нужны подтверждение этих планов. Обязательство приобрести жильё в течение 6 месяцев не достаточно убедительно, ведь за этот срок может многое измениться. Теоретически можно предположить любое обстоятельство: кризис, изменение цен на рынке недвижимости, изменение семейного положения и т.д. Если вы по этим или другим причинам не сможете выполнить своё обязательство и ребенку не будет приобретена доля (даже в случае объективных обстоятельств), тогда уже проблемы будут у опеки со стороны прокуратуры.

Здравствуйте! Ситуация такая: переехала с 2 детьми на Пмж в др.город. В прежнем городе осталась квартира, собственником которой является несовершеннолетний сын, дочь же не прописана в ней и доли не имеет. Хотелось бы купить квартиру в новом городе посредством продажи квартиры сына и с использованием мат.капитала, поскольку цены здесь гораздо выше на квартиры. Вопрос: разрешат ли органы опеки совершить подобную сделку и каким образом в таких случаях выделяют долю второму ребёнку? Реально ли вообще это? Спасибо

Здравствуйте, Рита!
Разрешение вопроса зависит от того какова характеристика новой квартиры (площадь, район нахождения, удаленность от образовательных и лечебных структур и пр.). Если в орган опеки представить сразу и предварительный договор о покупке новой квартиры, то это значительно упростит задачу получения положительного разрешения. В этом договоре, кроме стандартных условий, нужно предусмотреть и возможность оплаты материнским капиталом. Что бы не получать последующих разрешений от опеки, не проводить дополнительных регистраций в Росреестре и пр. лучше при покупке сразу предусмотреть оформление квартиры на двух детей, то есть в долевую собственность. При чем доли нужно распределить так, что бы размер причитающейся жилплощади площади на сына не был в приобретаемой квартире меньше чем в продаваемой. Оставшейся размер доли можно смело оставлять за дочерью. Такая сделка не вызовет у органов опеки много вопросов и возражений.
К стандартному пакету документов приобщите пояснительную записку (документ, в котором подробно обоснуйте причины и необходимость переезда и разницу цен на равнозначное жилье).

Здравствуйте!
Стоимость доли определяется по кадастровой стоимости или по суммам сделок продажи и покупки?
Заранее спасибо.

Здравствуйте, Константин. Стоимость доли может быть определена по соглашению сторон договора, но она не должна быть меньше кадастровой. Соблюдение этого правила отслеживается органами опеки и тщательно проверяется. В случае нарушения (например, занижения стоимости) в одобрении сделки могут отказать.

Добрый день!
У нас есть 2 квартиры. 1-комн. квартира (площадь 42 кв.м.) приобреталась с использованием материнского капитала. В ней собственниками являются мама, папа и 2 несовершеннолетних ребенка. Сейчас хотим продать эту квартиру, Детям хотим предоставить бОльшие доли в 2-комнатной квартире площадью 75 кв.м. путем дарения этих долей. Основную часть денег от продажи однушки пойдет на ремонт двушки. Квартиры находятся в новых домах, расположенных по соседству. Будут ли у нас сложности с получением разрешения от органов опеки? Заранее спасибо за компетентный ответ.

Здравствуйте, Светлана!
Основные требования Вы соблюли, а именно, предоставляете равноценное жилье с большей площадью долевой собственности на каждого ребенка.
Главное доказать, что сделка дарения не имеет препятствий к совершению. То есть действующий состав участников собственности в 2 комнатной квартире не возражает против дарения, нет других ограничений (ипотеки, арестов и т.п.). Это можно удостоверить и заключенным основным договор дарения (без регистрации в Росреестре) или предварительным договором (в котором четко прописаны размеры долей сроки их предоставления).
Желательно в орган опеки предоставлять пакет документов, который подтверждает синхронность совершения двух сделок (продажу и дарение). Можно предварительно провести регистрацию по месту проживания детей в 2 комнатной квартире и указать это как дополнительную гарантию намерения в совершении дарений.
Убедительным аргументом для органа опеки будет исчерпывающий перечень технической и правовой документации на 2 комнатную квартиру.
Будьте осторожны! Не производите сначала дарение долей, а потом попытки продажи квартиры. Бывают случаи, что по определенным обстоятельствам первый этап пройдет, а со вторым будет какая-нибудь временная заминка. Тогда трудно будет убедить опеку, что ранее совершенное дарение — это компенсационные действия поздно проводимой продажи.

Хотим продать квартиру и купить равноценную. Моя совершеннолетняя дочь имеет 1/3 долю собственности. Нас интересует потребуют ли органы опеки выделить при покупки долю внучке которая только имеет прописку в продаваемой квартире?

Здравствуйте, Наталья. При продаже жилья разрешение органов опеки требуется только в случае, если собственником квартиры (доли) является несовершеннолетний ребенок. Прописка роли не играет. В вашем случае долю ребенку выделять в новом жилье вы не обязаны. Но имейте в виду, что сейчас все сделки с долями недвижимости оформляются через нотариуса.

Здравствуйте. Помогите, пожалуйста, разобраться в следующей ситуации. У меня и ребёнка находится в собственности квартира в городе Ульяновске, в равных долях,которую планирую продать. В квартире никто не прописан. Я и дочь имеем постоянное место регистрации в Московской области. После продажи квартиры планирую приобрести жилье в строящемся доме. В каком городе мне нужно обращаться в органы опеки: по месту прописки и проживания ребёнка или по месту нахождения квартиры, которая будет продаваться? Какие документы — гарантия я должна предоставить в том случае, если жилье будет приобретаться после продажи квартиры?

Здравствуйте, Людмила!
Необходимо обращаться по месту фактического проживания несовершеннолетнего. В подавляющем большинстве случаев это адрес регистрации по месту жительства.
Гарантиями в приобретении жилья на будущее являются предварительный договор на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, лучше если сразу основной договор долевого строительства (с проектной документацией от застройщика, в том числе план-схема квартиры), доказательства наличия жилой площади, достаточной для комфортного проживания несовершеннолетнего (свидетельство о праве собственности родителей на жилье, договор найма, справка о составе членов семьи и пр.).

Здравствуйте. Какой процент от стоимости жилья нужно заплатить нотариусу, как он исчисляется? У меня двое несовершеннолетних детей и я, на каждого по 1/3 доли в доме.

Здравствуйте! Сын,ему 16 лет, долевой собственник с мужем(по 1/2 у каждого),квартира однокомнатная.Хотим продать квартиру в Подмосковье и переехать в Пермь,купить там трёхкомнатную квартиру на вторичном рынке, то есть улучшить жилищные условия.Купить в счёт денег,полученных за проданную однокомнатную квартиру,других денег у нас просто нет.Мы с мужем оба пенсионеры уже несколько лет.В Перми у нас живут две дочери с семьями.Возможно ли получить разрешение на продажу,если в заявлении укажем,что продадим с последующей покупкой квартиры в другом городе, с такой же долей,но в большей по площади квартире со всеми удобствами. Купить одновременно физически невозможно,а на лицевой счёт ребёнка,это потеря определённой суммы денег,что для нас невозможно.Может нотариально заверенное обязательство,что в течение 1-2 месяцев недвижимость там будет куплена с соблюдением прав нашего ребёнка. Подскажите выход! Спасибо!

Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз.

Особенности совершения сделки купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних

При приобретении в собственность квартиры, к которой имеют отношение несовершеннолетние, покупатель может столкнуться с рядом проблем. Несовершеннолетние считаются "причастными" к совершению сделок с жильем в случае, если:

- жилое помещение приватизировано и дети включены в договор передачи жилья в собственность;

- жилое помещение приватизировано, но дети не включены в соответствующие документы, однако на момент приватизации имели равные с собственником права. (При этом на момент совершения сделки дети могут уже не проживать в данном жилом помещении. Например, в квартире была прописана семья: мать, отец и несовершеннолетний ребенок. Когда началась приватизация, взрослые члены семьи приватизировали квартиру на свое имя. Через два года родители развелись, и мать с ребенком переехали жить к своим родственникам. Решив продать свою квартиру, бывшие супруги обязаны получить согласие органов опеки и попечительства.);

- дети включены в число собственников по договору купли-продажи, мены, дарения или являются единственными собственниками, то есть договор оформлен на их имя;

- ребенок является наследником (или одним из наследников) жилого помещения, о чем имеется соответствующее свидетельство. (Например, квартира принадлежала на основании договора купли-продажи гражданину М. После его смерти наследниками по закону стали его родители и несовершеннолетний сын, проживающие в другом месте. В этом случае будет выдано свидетельство о праве на наследство в равных долях на этих трех человек. Решив продать квартиру, наследники также не смогут обойтись без согласия органов опеки и попечительства. Диалогично решается вопрос и с наследством по завещанию. Например, собственницей квартиры является гражданка Н. Квартира завещана на имя ее несовершеннолетней внучки. После ее смерти внучка становится собственницей квартиры.) Для того чтобы совершить сделку с этой квартирой, понадобится согласие органов опеки и попечительства;

- ребенок нигде не фигурирует в качестве собственника, но зарегистрирован в данном жилом помещении (при этом неважно, зарегистрирован ли он один, например в случае смерти родственников, или с другими членами семьи). (Например, супруги Д купили квартиру, а через какое-то время у них родился ребенок, который и был зарегистрирован на данной жилплощади. В этом случае для совершения дальнейших сделок с этой квартирой потребуется согласие органов опеки и попечительства. Другой пример. В квартире зарегистрированы бабушка и несовершеннолетний внук. Собственницей квартиры является бабушка. Она умирает. Наследником является ее сын (отец ребенка). В этом случае, хотя внук и не является наследником, для того, чтобы распорядиться квартирой, также потребуется согласие органов опеки и попечительства.);

- ребенок не зарегистрирован в жилом помещении, однако постоянно в нем проживает и не имеет никакого другого жилья.

При совершении всех сделок с недвижимостью (в том числе и купли-продажи) с участием несовершеннолетних обязательным условием является согласие органов опеки и попечительства районной управы (ст. 37 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Каково может быть участие органов опеки и попечительства в судьбе "неблагополучных" детей?

Всех несовершеннолетних можно условно разделить на две группы: дети из благополучных семей, проживающие с родителями, и дети, обитающие в приемниках, детдомах, не имеющие родителей и т. д. Дети второй группы относятся к категории "неблагополучных" и находятся под опекой соответствующих органов.

Если мать и отец у ребенка есть, но злоупотребляют алкоголем или по каким-либо другим причинам ребенком не занимаются и ребенок подолгу находится в спецприемнике, органы опеки и попечительства обычно ставят перед судом вопрос о лишении их родительских прав. Но до момента лишения родительских прав они обладают этими правами в полном объеме. А это значит, что они вправе совершать любые сделки в интересах собственного ребенка, и органы опеки и попечительства не вправе вмешиваться в дела родителей.

Если один из родителей ребенка умер, а другой воспитанием ребенка не занимается, над ребенком устанавливается опека (ст. 31 ГК РФ). Но оформление опеки над ребенком - процесс довольно долгий, иногда на это уходит около года. В этот промежуток времени очень часто появляются "дальние родственники" ребенка, которые оперативно сбывают его имущество.

Органы опеки об этом в известность не ставятся. Конечно, если в действиях "родственников" содержался криминал, назначенный впоследствии опекун начнет хлопотать об имуществе ребенка (в том числе и о квартире) и обязательно обратится в органы опеки и попечительства, а те, в свою очередь, либо в суд, либо в прокуратуру. В результате этого человек, купивший квартиру, принадлежавшую ранее (хотя бы на правах пользователя) ребенку, потеряет ее без всякой компенсации.

Если над ребенком назначена опека, в отношении него вступают в действие гл. 20 СК РФ "Опека и попечительство над детьми" и ст. 31-40 ГК РФ. Это значит, что согласие на совершение сделок с имуществом (в том числе недвижимым) подопечного опекуна и органов опеки и попечительства обязательно. Иногда опекуны стремятся "заработать" на имуществе подопечного и продают квартиру, сознательно не получая согласия органов опеки и попечительства. В этом случае, защищая интересы опекаемого, органы опеки предъявляют к незадачливому покупателю иск о признании сделки купли-продажи недействительной и возвращают квартиру ребенку.

Как оформляется согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки с жилым помещением с участием несовершеннолетних?

Согласие органов опеки и попечительства представляет собой постановление главы органа местного самоуправления. В том случае, когда законами субъектов Российской Федерации осуществление функций по опеке и попечительству возложено на конкретные муниципальные органы управления образованием, согласие на совершение сделок может быть дано их руководством. Другие лица вправе совершать такие действия лишь в том случае, когда они уполномочены на то компетентными органами (ст. 53 ГК РФ, п. 2 ст. 121 СК РФ).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетних. Их разрешение на сделку выдается по заявлению законного представителя ребенка. В заявлении должны быть указаны адрес, по которому выбывает ребенок, и данные о жилплощади, получаемой (приобретаемой) им взамен. В некоторых случаях органы опеки и попечительства выдают разрешение на отчуждение жилых помещений, принадлежащих детям, при условии приобретения для них другого жилого помещения равной площади. Обычно такое разрешение выдается с указанием срока приобретения для ребенка другой собственности (квартиры или дома). Если в течение указанного срока для несовершеннолетнего не будет приобретена соответствующая жилая площадь, то такое разрешение считается недействительным.

В любом случае необходима тщательная текстуальная проверка разрешения органа опеки и попечительства. В одном из дел иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным основывался на том, что орган опеки и попечительства выдал разрешение на продажу квартиры, в которой были прописаны двое несовершеннолетних детей, и покупку другой, конкретно названной, квартиры в Москве. После продажи квартиры продавец купил другую, но не ту, на покупку которой было выдано разрешение, и не в Москве, а в Серпухове (Московская область). По жалобе бывшего мужа - продавца квартиры именно на этом основании прокуратурой был предъявлен иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

В другом случае разрешение было подписано ненадлежащим лицом (не супрефекгом, а его заместителем), что также явилось основанием для иска о признании сделки недействительной.

В каких случаях при сделках с участием несовершеннолетних согласие органов опеки и попечительства не требуется?

Согласие органов опеки и попечительства не требуется, если в сделке участвуют следующие категории несовершеннолетних:

- лица, вступившие в брак до достижения восемнадцатилетнего возраста и приобретшие дееспособность в полном объеме с момента вступления в брак (ст. 21 ГК РФ);

- лица, достигшие 16 лет, работающие по трудовому контракту и объявленные полностью дееспособными с согласия родителей, а при отсутствии такого согласия - по решению суда (эмансипация) (ст. 27 ГК РФ).

Такие лица могут быть сторонами в договоре, то есть самостоятельно совершать сделки по отчуждению жилых помещений. При этом полная дееспособность должна быть подтверждена свидетельством о заключении брака или решением органов опеки и попечительства либо решением суда.

Каковы особенности сделок с жилыми помещениями, в которых зарегистрированы несовершеннолетние?

Одним из больных вопросов судебной практики по жилищным делам является проблема выписки бывших собственников из жилого помещения. В Москве для решения этой проблемы заключение договоров отчуждения поставлено в прямую зависимость от выписки прописанных в ней граждан. Введено понятие группы риска, куда относятся и несовершеннолетние. Регистрация сделок по отчуждению жилых помещений граждан должна производиться департаментом муниципального жилья только после их выписки с отчуждаемой жилой площади на другое место жительства (Распоряжение мэра г. Москвы от 26. 05. 94 г. "О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений"). Так что, прежде чем продавать квартиру, где прописаны несовершеннолетние, нужно подумать о том, куда их выписать.

Приведем пример. В московской квартире, приобретенной по договору купли-продажи, зарегистрирована семья: отец, мать и несовершеннолетний ребенок. Родители решили продать квартиру, чтобы купить с доплатой большую по площади. Прежде чем совершить подобную сделку, ребенка вместе с одним из родителей перепрописывают к бабушке в приватизированную 2-комнатную квартиру общей площадью 54 м2, где она проживает одна.

В этом случае для совершения сделки не потребуется согласия органов опеки и попечительства, кроме того, департамент муниципального жилья сделку зарегистрирует беспрепятственно.

Существуют ли ограничения по совершению сделок с жилыми помещениями с участием несовершеннолетних?

Следует иметь в виду, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники (к ним логично отнести родителей и детей) не вправе совершать с подопечными сделки по отчуждению жилых помещений, за исключением передачи жилых помещений подопечному в качестве дара (ст. 37 ГК РФ).

В каких случаях сделки с жилыми помещениями с участием несовершеннолетних признаются недействительными?

Сделки по отчуждению жилого помещения, в котором были прописаны или собственниками которого являлись несовершеннолетние, совершенные без согласия органов опеки и попечительства, признаются недействительными как сделки, совершенные с нарушением требований закона (ст. 37, 168, 175 ГК РФ). Решение суда в таких случаях практически предопределено, особенно если в результате сделки ухудшились жилищные условия несовершеннолетних. Для того чтобы такая сделка была признана недействительной, нужно подать в суд исковое заявление.

Отметим, что большинство случаев признания договоров купли-продажи квартир недействительными связаны именно с отсутствием разрешения органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой проживают несовершеннолетние дети.

Кто имеет право подать в суд иск о признании сделки с жилым помещением недействительной?

Если договор отчуждения жилого помещения, в котором проживали или были зарегистрированы несовершеннолетние, был заключен без разрешения органов опеки и попечительства, иск о признании такого договора недействительным может подать продавец жилого помещения, другие родственники детей либо прокуратура. Большинство таких дел разрешается в пользу истца. Однако, если орган опеки и попечительства в суде одобрит сделку, она будет считаться действительной.

Какие обстоятельства, связанные с нарушением прав несовершеннолетних, могут стать основанием для признания договоров отчуждения жилых помещений недействительными?

Если лицо, продавшее (подарившее, обменявшее) квартиру, где проживали или были зарегистрированы несовершеннолетние, без согласия органов опеки и попечительства, подает в суд исковое заявление о том, что интересы его ребенка нарушены, в результате чего ребенок не имеет жилья либо жилищные условия последнего существенно ухудшились, суд признает данный договор недействительным. Если указанная квартира уже перепродана другим лицам или с ней совершались какие-то другие сделки, то недействительными признаются и все последующие договоры. Наибольший ущерб в этом случае терпит последний покупатель, так как в качестве цены жилого помещения обычно указывается сумма, приблизительно равная оценке БТИ, что существенно ниже рыночной стоимости квартиры, и при признании договора недействительным не сможет получить обратно реально уплаченные деньги.

Надо отметить, что права детей могут быть нарушены не только при купле-продаже жилого помещения, но и на этапе приватизации. Так, в Москве Департамент муниципального жилья при проведении приватизации не всегда учитывает, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами его семьи, наряду с совершеннолетними жильцами вправе стать участниками общей собственности на это помещение, и отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности возможен только при наличии разрешения органов опеки и попечительства. При этом, как уже отмечалось выше, несовершеннолетние на момент совершения сделки могут уже не проживать в данном жилом помещении, главное, что на момент приватизации они имели равные с совершеннолетними членами семьи права на жилое помещение. Таким образом, довольно часто возникают дела о признании сделок с жилыми помещениями недействительными на том основании, что при приватизации квартир были нарушены права несовершеннолетних на участие в приватизации. Суды в таких случаях, как правило, выносят решение о признании приватизации недействительной, соответственно признаются недействительными и все последующие договоры относительно данного жилого помещения.

Поэтому так важно тщательно проверить законность совершения сделки с квартирой, к которой имеют отношение несовершеннолетние, прежде всего в интересах покупателя этой квартиры, причем желательно изучить не только документы, подтверждающие право собственности на эту квартиру, но и проследить всю историю отчуждения, начиная с приватизации.

Что следует выяснить покупателю квартиры, к которой имеют отношение несовершеннолетние, прежде чем заключать договор купли-продажи?

Как видим, во всех случаях, когда в квартире, предложенной на продажу, проживает ребенок, так или иначе приходится сталкиваться с органами опеки и попечительства. Поэтому, прежде чем оформить договор купли-продажи, покупателю следует выяснить целый ряд вопросов.

Если в семье, продающей квартиру, есть ребенок и он прописан в квартире, следует сразу же обратиться в органы опеки и попечительства и узнать, не стоит ли семья на учете. Если не стоит, то для отчуждения квартиры вполне достаточно письменного согласия обоих родителей, одобренного органами опеки и попечительства.

Сам по себе факт того, что семья неблагополучна и поставлена на учет в органах опеки и попечительства, не есть основание для отказа от сделки, но детально разобраться в юридическом статусе ребенка в этом случае просто необходимо.

Если над ребенком не оформлена опека, вопросы купли-продажи жилья формально решают родители. Однако согласие родителей в такой ситуации мало что значит. В любом случае потребуется согласие органов опеки и попечительства. А оно едва ли будет получено. Ведь ситуация легко прогнозируется: если родители будут лишены родительских прав, ответственность за данное разрешение продать квартиру будут нести именно органы опеки, на попечении которых останется ребенок.

Кроме того, заключенный договор впоследствии может быть расторгнут по иску прокурора. Поэтому от покупки такого жилья лучше все-таки отказаться.

Не стоит верить продавцам - "дальним родственникам" ребенка, которые говорят, что проблемы с органами опеки и попечительства они решат. Подделать разрешение действительно легко, но в суде с его помощью купленную квартиру не отстоять.

Если в отношении ребенка оформлена опека и назначен опекун, для отчуждения квартиры вполне достаточно согласия опекуна ребенка, одобренного органами опеки и попечительства. Опасность для покупателя в этом случае может заключаться в том, что продавцы скроют от покупателя факт назначения опеки над ребенком и предъявят ему уже недействительное разрешение на продажу квартиры, подписанное родителями, лишенными родительских прав. Это еще раз подтверждает необходимость получения всей информации о квартире непосредственно в органах опеки и попечительства.