У арендодателя в собственности имеется земельный участок

Новости и аналитика Правовые консультации (практика) Гражданское право У арендодателя в собственности имеется земельный участок. Он планирует заключение договора аренды на срок 1 год (или более) с последующей его государственной регистрацией в отношении части этого участка. Возможна ли передача в аренду части земельного участка с учетом срока действия договора и необходимости его регистрации? Следует ли ставить на кадастровый учет сдаваемую в аренду часть земельного участка? Если нет, то как в договоре обособить сдаваемую в аренду часть относительно всего участка? Будет ли в случае заключения договора аренды части земельного участка ограничение (обременение) вещных прав установлено на весь участок?

На основании п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектом земельных отношений являются не только земельные участки, но и части земельных участков.

Ранее судебная практика не имела единообразного подхода к рассмотрению вопроса о возможности и порядке сдачи в аренду части земельного участка. В целях устранения противоречий в деятельности судов Пленум ВАС РФ в п. 9 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013 N 13) (далее - Постановление) разъяснил, что Гражданским кодексом РФ не ограничено право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не весь земельный участок в целом, а только его отдельная часть.

В том же пункте Постановления разъясняется, что договор аренды части земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Возможность заключения договора аренды части земельного участка подтверждается также и п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), согласно которому при сдаче в аренду части земельного участка к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Таким образом, собственник земельного участка вправе сдать в аренду его часть, в том числе, и на срок более одного года. Долгосрочный (сроком один год и более) договор аренды части земельного участка подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).

Пленум ВАС РФ в рассматриваемом пункте Постановления отмечает, что для государственной регистрации договора аренды части земельного участка, права на который ранее были зарегистрированы за арендодателем, представление кадастрового паспорта не требуется и достаточно представления подписанного сторонами документа, содержащего графическое и (или) текстуальное описание той части участка, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

По смыслу этих разъяснений ставить на кадастровый учет сдаваемую в аренду часть земельного участка не требуется, если права на весь участок ранее были зарегистрированы, достаточно при заключении договора аренды описать эту часть земельного участка так, чтобы стороны четко могли его индивидуализировать на местности. Такое описание может быть как графическое, так и текстуальное, либо графическое и текстуальное одновременно (решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.05.2013 по делу N А40-14407/2013).

На практике суды признают предмет договора аренды согласованным, если стороны оформили и подписали ситуационный план передаваемой в аренду части земельного участка (топографическое изображение местности с обозначениями расположенных на ней объектов и земельного участка, передаваемого в пользование), акт замера площадей (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2013 N Ф09-7605/13) либо оформили план участка, представляющий собой графическую часть кадастрового паспорта всего земельного участка, на котором обозначена передаваемая в аренду часть земельного участка (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2013 N Ф03-3767/13)*(1).

В силу п. 1 ст. 4 Закона N 122-ФЗ аренда недвижимого имущества является ограничением (обременением) вещных прав на это имущество. Как разъясняется в п. 9 Постановления, в случае аренды части объекта недвижимости обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ответ прошел контроль качества

6 ноября 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Полагаем, что при регистрации долгосрочного договора аренды части земельного участка во избежание судебных споров следует соблюсти требование п. 2 ст. 26 Закона N 122-ФЗ и приложить к пакету документов, представляемых на государственную регистрацию договора, кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Оформление земельных участков для строительства линейных объектов

Прошу разъяснить порядок оформления земельных участков для строительства линейных объектов в частности линии электропередач и оптиковолоконные линии связи (подземные). Также прошу разъяснить процесс заключения договоров аренды земельных участков на период строительства линий электропередач на землях сельхозназначения, которые находятся в долевой собственности. Прошу разъяснить порядок формирования линейных объектов (постановка на кадастровый учет как сооружения) привязываются ли они к земельному участку? Прошу разъяснить дальнейшую государственную регистрацию прав на них (проходят по двум районам в одном субъекте).

В соответствии с п. 11 ст. 1 ГрК РФ линии электропередач и линии связи относятся к линейным объектам недвижимости, право собственности на которые, в силу положений статей 8. 131. 219. 223 ГК РФ, статьи 25 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ возникает с момента ее госрегистрации в органах Росреестра. Для регистрации права собственности на линейные объекты, необходимо оформить права на земельные участки, т.к. согласно п. 1 ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ, в отсутствие прав на земельные участки, право собственности на созданный линейный объект недвижимости невозможно зарегистрировать. Права на земельные участки могут быть оформлены в т.ч. на основании частного сервитута.

В соответствии с позицией изложенной в письме Минэкономразвития России от 29.10.2010 № Д23-4444 размещение линейного объекта на земельном участке, находящемся в частной собственности, для строительства линейного объекта возможно осуществить на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Если земельный участок находится в муниципальной или государственной собственности, то допускается заключить договор аренды части земельного участка. В случае если предметом договора аренды является часть земельного участка, то в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН) вносятся сведения об обременении земельного участка с присвоением учетного кадастрового номера части. Таким образом, если проведен кадастровый учет частей земельного участка, который позволяет определить их как объект аренды, то они могут быть переданы (предоставлены) по договору аренды для строительства линейного объекта.

Особенность заключения договора аренды участка с/х назначения заключается в том, что если участок находится в долевой собственности более чем пяти лиц, то заключение договора аренды осуществляется в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (ст.14 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ).

Ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу, государственная регистрация права собственности и других вещных прав на которое осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. Особенности государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Положением об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утверждённым постановлением Правительства Российской Федерации от 11.02.2005 № 68. закреплено, что государственная регистрация права на линейно-кабельные сооружения связи, расположенные на территории одного регистрационного округа, осуществляется действующим на территории этого регистрационного округа территориальным органом Федеральной регистрационной службы (далее — территориальный орган). Государственная регистрация права на линейно-кабельные сооружения связи, расположенные на территории более одного регистрационного округа, осуществляется Федеральной регистрационной службой (п.6).

Постановка на кадастровый учет объектов осуществляется в соответствии с ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ на основании тех.плана сооружения (ст.22 ФЗ № 221-ФЗ), который изготавливает кадастровый инженер. Следует отметить, что в Порядке ведения государственного кадастра недвижимости (утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 г. № 42 ) в п.п. 7 п. 76 Порядка, указано, что при постановке сооружения на кадастровый учет, если сооружение расположено на нескольких земельных участках, в реестре указываются все кадастровые номера всех таких земельных участков.

Отметим, что согласно п. 1 ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом особенности оформления прав на линейные объекты недвижимого имущества действующим законодательством не установлены.

Таким образом, примерный перечень документов, предоставляемых на государственную регистрацию права собственности на вновь возведенное линейное сооружение будет следующим:

— документы, подтверждающие факт создания линейного сооружения: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

— правоустанавливающие документы на земельные участки, на которых расположен объект недвижимого имущества (пункт 1 статьи 25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ);

— документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица (оригинал);

— документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия, а в случае, если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления — надлежаще заверенная копия, 2 экз.);

Также обращаем внимание на то, что указанный перечень не является исчерпывающим, так как при правовой экспертизе документов, осуществляемой в порядке, предусмотренном статьей 13 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ, может быть установлено отсутствие иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для проведения государственной регистрации.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«3. Линейно-кабельные сооружения связи, право на которые подлежит государственной регистрации, представляют собой:

1) совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями), имеющих одновременно следующие признаки:

наличие функциональной и технологической взаимосвязанности;
предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи;

наличие протяженности (длины);

2) объект недвижимости, созданный или приспособленный для размещения кабеля связи, функционально и технологически не взаимосвязанный и не образующий единое целое с другими сооружениями связи.

4. Линейно-кабельное сооружение связи, имеющее признаки, указанные в подпункте 1 пункта 3 настоящего Положения. может регистрироваться как одна сложная вещь.
Линейно-кабельное сооружение связи, имеющее признаки, указанные в подпункте 2 пункта 3 настоящего Положения. рассматривается как отдельный объект недвижимости.

5. К линейно-кабельным сооружениям связи, являющимся объектами недвижимости, относятся, в частности:

наземные и подземные сооружения специализированных необслуживаемых регенерационных и усилительных пунктов;

кабельные переходы через водные преграды;

закрытые подземные переходы (проколы, микротоннели, коллекторы и т. п.).

6. Государственная регистрация права на линейно-кабельные сооружения связи, расположенные на территории одного регистрационного округа, осуществляется действующим на территории этого регистрационного округа территориальным органом Федеральной регистрационной службы (далее — территориальный орган).

Государственная регистрация права на линейно-кабельные сооружения связи, расположенные на территории более одного регистрационного округа, осуществляется Федеральной регистрационной службой. Информация о регистрации права на линейно-кабельное сооружение связи, расположенное на территории более одного регистрационного округа, в течение 3 рабочих дней с даты государственной регистрации направляется Федеральной регистрационной службой в форме выписки из реестра согласно приложению N 1 в территориальные органы, действующие на территории регистрационных округов, в пределах которых располагается такое сооружение.*

7. При разделении линейно-кабельного сооружения связи на 2 и более самостоятельных сооружения, выделении из его состава самостоятельного сооружения, слиянии 2 и более линейно-кабельных сооружений связи государственной регистрации подлежит право на каждый вновь создаваемый объект недвижимости, а также прекращение права на предыдущий объект (объекты).

8. При разделении линейно-кабельного сооружения связи (или выделении из него одного и более сооружения), право на которое было зарегистрировано Федеральной регистрационной службой, на самостоятельные линейно-кабельные сооружения связи, каждое из которых расположено в пределах одного регистрационного округа, при необходимости совершения сделки с создаваемым (создаваемыми) линейно-кабельным сооружением связи государственная регистрация права на такие объекты недвижимости осуществляется территориальными органами по месту расположения вновь создаваемых таких сооружений.

Территориальные органы обязаны в течение 3 рабочих дней с даты регистрации уведомить Службу об осуществлении государственной регистрации права на линейно-кабельное сооружение связи путем направления выписки по форме согласно приложению N 1 к настоящему Положению .

Федеральная регистрационная служба на основании поступившей выписки вносит в реестр записи о прекращении права на предыдущее линейно-кабельное сооружение связи.

9. При слиянии 2 или более линейно-кабельных сооружений связи, право на которые ранее было зарегистрировано территориальными органами, в единое сооружение связи, расположенное в пределах более одного регистрационного округа, государственная регистрация права на такой объект недвижимости осуществляется Федеральной регистрационной службой.
Федеральная регистрационная служба обязана в течение 3 рабочих дней с даты государственной регистрации уведомить соответствующие территориальные органы об осуществлении государственной регистрации права на созданное в результате слияния линейно-кабельное сооружение связи путем направления выписок по форме согласно приложению N 1 к настоящему Положению .

Территориальные органы на основании поступивших выписок вносят в реестр записи о прекращении права на предыдущие линейно-кабельные сооружения связи.

10. Государственная регистрация права на земельные участки, на которых располагаются линейно-кабельные сооружения связи, осуществляется территориальными органами, действующими в пределах соответствующего регистрационного округа (по месту расположения этих земельных участков).

Территориальные органы по поступлении указанной в пункте 6 настоящего Положения информации отражают в графе «Особые отметки регистратора» подраздела I-1 соответствующего раздела реестра факт наличия на земельных участках линейно-кабельного сооружения связи, а также указывают реквизиты выписок из реестра«.

Строительство линейных объектов

Использование лесов для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов осуществляется в соответствии со статьей 21 Лесного кодекса. Для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов допускается создание объектов, не связанных с созданием лесной инфраструктуры. Под линейными объектами понимаются линии электропередачи, линии связи, дороги, трубопроводы и другие линейные объекты, а также сооружения, являющиеся неотъемлемой технологической частью указанных объектов.

В соответствии со ст. 45 ЛК РФ лесные участки предоставляются для строительства и эксплуатации линейных объектов в соответствии со ст. 9 Лесного кодекса – на основании права на постоянное (бессрочное) пользование лесными участками, права на ограниченное пользование чужими лесными участками (сервитут), права на аренду лесных участков, а также права на безвозмездное срочное пользование лесными участками.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

В безвозмездное срочное пользование лесные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости.

Другим лицам лесные участки предоставляются в аренду.

В целях обеспечения безопасности граждан и создания необходимых условий для эксплуатации линейных объектов, в том числе в охранных зонах линейных объектов, осуществляется использование лесов для проведения выборочных рубок и сплошных рубок деревьев, кустарников, лиан без предоставления лесных участков.

Документы, необходимые лицу для строительства, реконструкции и эксплуатация линейных объектов в лесах РФ

Для использования лесных участков в целях строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов на основании права на постоянное (бессрочное) пользование необходимо наличие свидетельства о регистрации права на постоянное (бессрочное) пользование и лесной декларации, принятой уполномоченным органом государственной власти.

Для использования лесных участков в целях строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов на основании права на безвозмездное срочное пользование необходимо наличие следующих документов:

• договор безвозмездного срочного пользования лесным участком;
• проект освоения лесов, прошедший государственную экспертизу.

Для использования лесов целях строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов на правах аренды необходимо наличие следующих документов:

• договор аренды лесного участка, зарегистрированный в установленном порядке;
• акт приема-передачи лесного участка в аренду;
• проект освоения лесов (прошедший государственную экспертизу);
• лесная декларация, принятая государственным органом, предоставившим лесной участок.

Договор аренды лесного участка для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов

Договор аренды лесного участка для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов заключается без проведения лесного аукциона на срок от 1 до 49 лет. До 1 января 2015 года допускается заключение договоров аренды лесных участков для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов без проведения государственного кадастрового учета. Порядок подготовки и заключения договора аренды лесного участка, а также форма примерного договора аренды лесного участка утверждены приказом Федерального агентства лесного хозяйства от 26 июля 2011 года № 319.

Договор безвозмездного срочного пользования лесным участком для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов

Договор безвозмездного срочного пользования заключается без проведения аукциона на основании решения уполномоченного государственного органа в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

Права и обязанности лица, осуществляющего использование лесов для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов

Граждане и юридические лица, использующие леса для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, имеют право:

• осуществлять использование лесов в соответствии с условиями договора аренды лесного участка (договора безвозмездного срочного пользования);
• создавать, согласно п. 3 статьи 21 Лесного кодекса Российской Федерации, объекты, не связанные с созданием лесной инфраструктуры;
• осуществлять прокладку и содержание в безлесном состоянии просек вдоль и по периметру линейных объектов;
• осуществлять обрезку крон, вырубку и опиловку деревьев, высота которых превышает расстояние по прямой от дерева до крайней точки линейного объекта, сооружения, являющегося его неотъемлемой технологической частью, или крайней точки его вертикальной проекции, увеличенное на 2 метра;
• осуществлять вырубку сильноослабленных, усыхающих, сухостойных, ветровальных и буреломных деревьев, угрожающих падением на линейные объекты;
• иметь другие права, если их реализация не противоречит требованиям законодательства Российской Федерации.

Граждане и юридические лица, использующие леса для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, обязаны:

• регулярно проводить очистки просеки, примыкающих опушек леса, искусственных и естественных водотоков от захламления строительными, лесосечными, бытовыми и иными отходами, от загрязнения отходами производства, токсичными веществами;
• восстанавливать нарушенные производственной деятельностью лесные дороги, осушительные канавы, дренажные системы, шлюзы, мосты, другие гидромелиоративные сооружения, квартальных столбы, квартальные просеки;
• принимать необходимые меры по устранению аварийных ситуаций, а также ликвидации их последствий;
• проводить рекультивацию земель, нарушенных или загрязненных при использовании лесов для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
• составлять проект освоения лесов в соответствии с частью 1 статьи 88 Лесного кодекса Российской Федерации (в случае использования лесов на правах аренды или безвозмездного срочного пользования);
• соблюдать условия договора аренды (безвозмездного срочного пользования) лесного участка;
• соблюдать требования пункта 13 Правил пожарной безопасности в лесах, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2007 г. N 417;
• в соответствии с частью 2 статьи 26 Лесного кодекса Российской Федерации ежегодно подавать лесную декларацию (в случае использования лесного участка на правах аренды или постоянного (бессрочного) пользования);
• в соответствии с частью 1 статьи 49 Лесного кодекса Российской Федерации представлять отчет об использовании лесов;
• в соответствии с частью 1 статьи 60 Лесного кодекса Российской Федерации представлять отчет об охране и о защите лесов;
• в соответствии с частью 4 статьи 91 Лесного кодекса Российской Федерации представлять в государственный лесной реестр в установленном порядке документированную информацию, предусмотренную частью 2 статьи 91 Лесного кодекса Российской Федерации;
• выполнять другие обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Ограничения и запреты для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов

Осуществление строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов должно исключать развитие эрозионных процессов на занятой и прилегающей территории.

При использовании лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов запрещается:

• повреждение лесных насаждений, растительного покрова и почв за пределами предоставленного лесного участка и соответствующей охранной зоны;
• захламление прилегающих территорий за пределами предоставленного лесного участка строительным и бытовым мусором, отходами древесины, иными видами отходов;
• загрязнение площади предоставленного лесного участка и территории за его пределами химическими и радиоактивными веществами;
• проезд транспортных средств и иных механизмов по произвольным, неустановленным маршрутам за пределами предоставленного лесного участка и соответствующей охранной зоны.

При использовании лесов для строительства, реконструкции и эксплуатации автомобильных и железных дорог исключаются случаи, вызывающие нарушение поверхностного и внутрипочвенного стока вод, затопление или заболачивание лесных участков вдоль дорог.

Строительство, реконструкция и эксплуатация линейных объектов в границах особо охраняемых территорий могут быть запрещены или ограничены в соответствии Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях» и соответствующими положениями об особо охраняемых природных территориях.

Использование лесов в любых целях допускается способами, не наносящими вреда окружающей среде и здоровью человека.

Ставки платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности при строительстве, реконструкции и эксплуатации линейных объектов

Нюансы договора аренды земельного участка 2016 г

Перечень данных, без указания которых в тексте договор не будет являться заключенным и действительным, установлен гражданским и земельным законодательством. Так, к этим сведениям относятся:

1. Предмет договора (ст. 607 ГК РФ).
2. Цена договора (п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

Предмет договора обязательно индивидуализируется с помощью конкретных данных: адреса, площади, кадастрового номера. Также указывается категория земель и вид разрешенного использования. Если приведенная информация не позволяет однозначно идентифицировать объект договора, то в соответствии с положениями указанной статьи соглашение недействительно. В случае с земельным участком будет уместным приложить кадастровый план территории. Ошибкой будет использование простого плана участка без описания его границ. Границы территории должны быть удостоверены, что подтверждается обширной судебной практикой, например, постановлением ФАС Московского округа от 08.02.2005 № КГ-А41/74-05 по делу № А41-К1-8210/04.

Что касается цены, то ее размер может быть установлен в виде фиксированной суммы. Также возможно согласование в договоре алгоритма ее расчета в каждом новом периоде. Если предусмотрено изменение арендной платы в зависимости от неких условий (например, в случае централизованного понижения или повышения ставки арендной платы со стороны государства и т. д.), составление дополнительного соглашения не требуется, как не нужна и госрегистрация изменений. Эта тонкость регулируется п. 2 ст. 614 ГК РФ, который допускает выбор сторонами других форм осуществления оплаты, помимо перечисленных нормой, и не содержит требования о фиксации в документе конкретной суммы. Постановление ФАС Московского округа от 20.02.2004 № КГ-А40/9565-03 по делу № А40-14527/03-41-123 можно рассматривать в качестве примера судебной практики по аналогичному вопросу.

1. Срок договора. Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан. В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени. Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

1. Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать в допсоглашении срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие. Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.
2. В исходный документ можно изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Эта же статья наделяет добросовестного арендатора, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, преимуществом по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок. Собственник сдаваемого земельного участка имеет обязанность в письменной форме уведомить арендатора о своем желании заключить такой договор. При этом условия первоначального соглашения по желанию участников сделки могут быть изменены.

В случае отказа арендодателя продлять указанные договорные отношения с арендатором, исполняющим свои обязанности должным образом, первый в течение 1 года с момента окончания срока действия договора не может заключить новое соглашение об аренде этого же земельного участка на тех же условиях. Иначе арендатор может обратиться в суд с иском о переоформлении этого договора на себя и возмещении убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

П. 1 ст. 607 ГК РФ гласит, что земельные участки могут быть переданы в аренду, как и другие природные объекты с определяемыми границами. Положения ЗК РФ дополняют это утверждение: в качестве объекта отношений, регулируемых земельным законодательством РФ, могут выступать не только участки земли, но и их части (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Содержание договора аренды части земельного участка отличается от аналогичного по смыслу договора аренды целого земельного участка только описанием предмета:

• С учетом судебной практики в данном случае наилучшим вариантом будет приложение к соглашению оформленного и подписанного сторонами ситуационного плана передаваемой в пользование части земельного участка и акта замера площадей.
• Еще одним вариантом такого описания предмета договора может послужить кадастровый план всего участка (графический раздел) с обозначенной на нем частью, предполагаемой к передаче в аренду (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2013 № Ф03-3767/13).

Если договор аренды части земельного участка является долгосрочным (т. е. заключен на срок более 1 года), его необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ). При проведении этой процедуры не может быть затребован кадастровый паспорт, если право на весь земельный участок уже зафиксировано в ЕГРП (постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Заявитель в данном случае должен предоставить документ, завизированный всеми сторонами сделки, в котором будет описание сдаваемой в аренду части участка. Графическая схема и текстуальное описание должны быть составлены таким образом, чтобы их использование давало возможность однозначно определить предмет договора на местности. В противном случае договор может быть признан незаключенным на основании п. 3 ст. 607 ГК РФ.

ГК РФ не предусматривает на данный момент каких-либо специальных требований к лицу, фигурирующему в сделке как арендатор. Но ЗК РФ в ст. 22 определяет, что лицам, не имеющим гражданства, или лицам с иностранным гражданством могут быть предоставлены участки на праве аренды, за исключением ситуаций, предусмотренных ЗК РФ.

Арендодателем может выступать любое лицо — как юридическое, так и физическое. Главное требование состоит в том, что сдавать в аренду недвижимость может только ее собственник (ст. 608 ГК РФ). Также в качестве арендодателя может выступать лицо, наделенное таким правом законом или собственником (например, по доверенности).

Главным отличием договора с участием юридического лица (в роли как арендатора, так и арендодателя) является необходимость заключения договора в письменном виде, даже если он будет краткосрочным (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Полные наименования сторон указываются в преамбуле договора (далее по тексту возможны сокращенные названия). Для физического лица необходимо указать данные паспорта. Представитель юрлица предъявляет доверенность, номер и дата оформления которой тоже должны быть указаны в договоре. Если представитель со стороны организации имеет право действовать без доверенности, нужно зафиксировать наименование и реквизиты документа, на основании которых он осуществляет действия.

Причины для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе сторон с точки зрения гражданского законодательства отражены в ст. 619–620 ГК РФ:

1. Невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд.
2. На основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по условиям договора не предусмотрен иной период (ст. 610 ГК РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и обязанности сторон по нему прекращаются (ст. 621 ГК РФ).
3. На основании ст. 22 и 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные случаи и условия расторжения соглашения, специфичные для земли как объекта недвижимости. Например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ утверждает, что арендодатель может требовать прекращения договора аренды, подписанного на срок свыше 5 лет, только через суд и с приведением в качестве оснований для этого примеров существенного нарушения условий договора. Если арендатор в разумные сроки устранил все нарушения, то сам факт их обнаружения не будет рассматриваться судом в качестве основания для расторжения договора (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Дополнительно в этой же статье рассматриваются иные случаи, связанные с ухудшением плодородных качеств земли, в связи с чем правомерно требование арендодателя о расторжении договора аренды.

Типовой бланк договора аренды земли требует значительной доработки:

• описание объекта оформляется в виде приложения (графической и текстуальной части) для идентификации участка на местности;
• в стандартный текст включаются дополнительные условия, максимально учитывающие интересы всех участников сделки.

Перед визированием документа сторонами желательно ознакомиться с примерами из судебной практики по наиболее популярным вопросам аренды земли. На основании такого анализа можно сделать вывод о необходимости включения в договор дополнительных пунктов и не допустить ошибок, приводящих к неоднозначному толкованию условий соглашения и признанию договора недействительным или незаключенным.

Итак, при составлении договоров, на основании которых происходит возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки, а также их обременение и ограничение, необходимо сопоставлять нормы гражданского и земельного законодательства. Если сравнивать договор аренды земельного участка с договором аренды иного недвижимого имущества, то по своей структуре они практически одинаковы. Главное отличие состоит в способе описания объекта договора:

• указание площади;
• словесное описание границ участка и имеющихся на нем построек;
• графическое описание границ посредством приложения кадастрового паспорта или согласованной и завизированной схемы участка.

Общие правила госрегистрации документов тоже идентичны: для договоров аренды, заключенных на срок более 1 года, она обязательна.